Zübeyde Zengin Çoşkun
Gelir Uzmanı
zuzengin.23@gmail.com

TOKİ, Belediyeler ve İl Özel İdarelerinin Taşınmaz Satışı ve KDV İstisnası

Belediyelerin de zaman zaman takas yolu ile arsa niteliğinde bazı gayrimenkulleri devredilebilir. Bu durumda karşımıza muhtelif sorular çıkacaktır. Bunlardan bazıları:

- söz konusu taşınmazın ihale yoluyla satışının Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 17/4-p ve 17/4-r maddeleri kapsamında istisna olup olmadığı 

- söz konusu satışın KDV Kanununun 17/4-r maddesi kapsamında istisna olması halinde ise arsalara ilişin iki tam yıl sürenin hesaplamasında taşınmazın Belediye mülkiyetinde bulunduğu sürenin dikkate alınıp alınmayacağı

- ihale satış bedeli üzerinden hesaplanacak KDV oranın ne olacağı

Bu soruların cevaplarını 3065 sayılı KDV Kanununun ışığında:

- 1/1 inci maddesinde Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olacağı,
- 1/3-d maddesinde, müzayede mahallerinde yapılan satışların KDV'ye tabi olduğu,
- 17/4-p maddesinde, Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV'den istisna olduğu,

- 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV'den istisna olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu hüküm altına alınmıştır.

Mal teslimi ve hizmet ifalarına uygulanan KDV oranları, 3065 sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak maddede yer alan sınırlar dahilinde, 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişmeden önce Bakanlar Kurulu, değişiklik sonrasında ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir. Bu kapsamda KDV oranları, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler içinse %18 olarak uygulanmaktadır.

29/3/2022 tarihli ve 31793 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 2007/13033 sayılı BKK eki (II) sayılı listeye 36 ncı sıra ihdas edilerek, "arsa ve arazi teslimleri" ibaresi eklenmek suretiyle, bu teslimlerde Kararın yürürlüğe giriş tarihi olan 1/4/2022 tarihinden itibaren %8 KDV oranı uygulanması kararlaştırılmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliğinin;

- "Hazinenin Taşınmaz Teslimi ve Kiralamaları, İrtifak Hakkı Tesisi, Kullanma İzni ve Ön İzin Verilmesi İşlemleri, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığının Arsa ve Arazi Teslimleri ile Belediye ve İl Özel İdarelerinin Taşınmaz Satışları" başlıklı (II/F-4.15.) bölümünde;

"6770 sayılı Kanunla 3065 sayılı Kanunun (17/4-p) maddesine "belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler" ibaresi eklenmiştir.

3065 sayılı Kanunun (17/4-p) maddesine göre, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı (belediye ve il özel idarelerinin bünyelerinde oluşan iktisadi işletmelerin taşınmaz satışları hariç) KDV'den istisnadır. Diğer taraftan, bölge sakinlerinin mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan belediyelerin bu amaçları kapsamında yapmış oldukları işlemler KDV'nin konusuna girmemekle birlikte, belediyelerin ticari, sınai, zirai veya mesleki nitelikteki teslim ve hizmetleri 3065 sayılı Kanunun (1/3-g) maddesi uyarınca KDV'ye tabidir.Buna göre, belediye ve il özel idarelerinin bünyelerinde oluşan iktisadi işletmelerin taşınmaz satışları, 3065 sayılı Kanunun (17/4-p) maddesindeki istisna kapsamında değerlendirilemeyeceğinden, söz konusu iktisadi işletmelerin taşınmaz satışlarında genel hükümlere göre KDV uygulanacaktır.",

- " Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması" başlıklı (II/F-4.16.1.) bölümünde ise;

"Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz...."açıklamaları yer almaktadır.

Buna göre, KDV Kanununun 17/4-p maddesi uyarınca belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı KDV'den istisna edilmiş olup, belediyelerin iktisadi işletmesi aktifinde yer alan arsaların satışında, KDV Kanununun 17/4-p maddesinde yer alan istisnanın uygulanması mümkün değildir.

Öte yandan, KDV Kanununun 17/4-r maddesindeki istisna hükmünden yararlanılabilmesi için belediyelerin iktisadi işletmesinin taşınmaz ticareti ile iştigal etmemesi (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılmaması veya kiraya verilmemesi), satışa konu arsaların bu amaçla satılmaması ve Genel Müdürlüğün aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunması gerekmekte olup, söz konusu arsalara ilişkin olarak iki tam yıl sürenin hesabında arsaların Belediyenin mülkiyetinde bulunduğu sürelerin dikkate alınması mümkün değildir.

Ayrıca, arsa ve arazi niteliğini haiz taşınmazların 1/4/2022 tarihinden itibaren tesliminde 2007/13033 sayılı BKK eki (II) sayılı listenin 36 ncı sırası uyarınca %8 oranında KDV uygulanacaktır.

05.07.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.