Zekeriya Aslan
Yeminli Mali Müşavir
zekeriyaaslan@finansalymm.com

Firmaların Fabrika Binası Satışında Hangi Hallerde Vergi Doğmaz?

Resmi Gazete/Özelge Tarihi ve No	Yasal Dayanak
03.04.2007 - 26482	1 Seri Numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği
04.05.2010 - 333	Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi
05.12.2017 - 30261	Bazı Vergi Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair 7061 Sayılı Kanun

 

Yukarıdaki Kanunun 89.Maddesi ile değişen Kurumlar Vergisi Kanununun 5/e Maddesi uyarınca firmaların, en az 2 tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan fabrika binalarının satışından doğan kazançların %50’lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. Buna göre;

A- Bu İstisnanın uygulanması hangi şartlara bağlıdır?

B- İnşa halindeki binalarda istisna uygulanabilir mi?

C- Binalarda binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, arsanın alış tarihi mi, yoksa bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih mi esas alınmalıdır?

D- İnşaat işiyle uğraşan firmaların kendi kullandıkları binaların satışında istisna uygulanabilir mi?

E- Kat karşılığı verilen arsa teslimlerinde istisna uygulanabilir mi?

F- Gayrimenkul satışı ile ilgili kur farkları, faiz gelirleri, komisyon ve benzeri gelirlere de istisna uygulanabilir mi?

G- Sözkonusu istisna kapsamına makine ve techizat da girer mi?

H- İstisnaya ilişkin muhasebe kayıtları nasıl yapılmalıdır?

İ- Gayrimenkul satışlarında hem istisna hem de yenileme fonu birlikte uygulanabilir mi?

J- Gayrimenkulün satılması halinde, gayrimenkul alımında yüklenilen KDV’nin indirimden çıkarılarak ilave edilecek KDV’ye aktarılması şart mı?

Şeklindedir. Sözü edilen sorulara ilişkin açıklamalar KVK’nun 5-1/e, 1 Seri Numaralı KVK’nun  5.6 bölümü, KDVK’nun 17-4/r.Maddesi ile Ankara Vergi dairesi Başkanlığının 04.05.2010 Gün ve 333 Sayılı Özelgesinde yapılmış olup, bu açıklamalar özetle şöyledir:

A- Bu İstisnanın uygulanması aşağıdaki şartlara bağlıdır:

1- Gayrmenkulün satıcısı kurum (şirket) olmalıdır.

2- Gayrmenkul satıcısının faaliyet konusu gayrimenkul ticareti, inşaatı ve kiralanması olmamalı, kurumun ana sözleşmesinde bu işlerle uğraştığına dair bir ibare bulunmamalıdır.

3- Gayrimenkul, tapuda kurum adına tescilli olmalıdır.

4- Gayrimenkul, en az iki tam yıl süreyle kurumun aktifinde bulundurulmalıdır. Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde 2 yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede 2 yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkündür.

5- a)Satış kazancının (kârının) %50’lik kısmı, satışın yapıldığı yılı izleyen 5.yılın

sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmalı ve sermayeye ilave dışında işletmeden çekilmemelidir.

b) Fon hesabına alınma işleminin, satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılması şarttır.

c) İstisnadan yararlanacak olan kazanç tutarı, satışın yapıldığı dönemin genel sonuç hesaplarına yansıyacak olup kurumlar vergisi beyannamesinin ilgili satırında gösterilmek suretiyle istisnadan yararlanılabilir.

d) Anılan istisnadan geçici vergi dönemleri itibarıyla da yararlanılması mümkündür.

e) Fon hesabında tutulan kazancın 5 yıl içinde veya 5 yıl geçtikten sonra işletmeden çekilmesi kâr dağıtımı sayılır.

6- Satış bedeli, satışın yapıldığı yılı izleyen 2. takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmelidir.

B- Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde; kurum aktifinde 2 tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olur.

C- Arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınmalıdır.

D- Gayrmenkul alım satımı ve kiralanması işiyle uğraşan firmaların, kendi kullandıkları (faaliyetin yürütülmesine tahsis ettikleri ve 252.BİNALAR hesabında takip ettikleri) binaların satışında yukarıda anılan özelge uyarınca istisna uygulanabilir.

E- Gayrimenkullerin para karşılığı satılması şart olduğundan, kat karşılığı gibi tarmpa ve devir işlemlerinde istisnanın uygulanmasına imkan bulunmamaktadır.

F- Satış kazancı, satış işlemi ile birlikte oluşacağından istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır. Bu nedenle, gayrimenkul satışı ile ilgili kur farkları, faiz gelirleri, komisyon ve benzeri gelirlere istisna uygulanmasına imkan bulunmamaktadır.

G- Makinelerin istisnadan yararlanması için;

1- Bütünleyici parça olmalıdır,

2- Tapuya tescilli olmalıdır.

Zira, gayrimenkul kapsamına bütünleyici parçalar girer, eklentiler girmez. Buna göre, makinelerin sökülmesi gerektiği zaman bina tahrip olacak veya zarar görecek ise bu makineler binanın bütünleyici parçası olarak kabul edilir

İ- Gayrimenkul satışlarında hem istisna hem de yenileme fonunun birlikte uygulanması mümkün değildir. Zira, gayrimenkul satış kazanç istisnası, yeni bir gayrimenkul alımına yönelik olmayıp tamamen atıl bir aktifin nakde dönüştürülerek, şirketin ekonomik faaliyetlerinde daha etkin kullanılması ve şirketin finansal yapısının güçlendirilmesine yöneliktir.

J- İstisna kapsamında teslim edilen gayrimenkullerin alımında/inşasında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, indirimden çıkarılarak ilave edilecek KDV’ye dahil edilmelidir. Bu tutarlar teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınabilir.

H- Muhasebe Kayıtları:

Örnek:

İstanbul’da makine imalatı işiyle uğraşan (A) San.ve Tic.A.Ş.’nin bazı işlemleri şöyledir:

1- 01.01.2013 tarihinde üzerinde şirket merkezi binası yapılmak üzere 5.000.000.-TL bedelle bir arsa satın alınmıştır.

2-Arsa üzerinde 7.000.000.-TL  inşaat gideri yapılarak bir bina yapılmış ve bu bina 30.06.2015 tarihinde tapuya tescil edilmiş, Yapı Kullanım İzni alınmış ve fiilen kullanılmaya başlanılmıştır.

3- Sözkonusu bina, finansman güçlüğünden dolayı 02.01.2018 tarihinde 20.000.000.-TL bedelle satılmıştır. Sözkonusu bedel, aynı tarihte banka yoluyla tahsil edilmiştir.

4- Gayrimenkul birikmiş amortisman tutarı 240.000.-TL’dir.

5-  Şirketin, 2018 yılında gayrimenkul satışı dışında hiçbir faaliyeti bulunmamaktadır.

 

Gayrimenkul Satış Kazancı, İstisna ve Kurumlar Vergisi matrahı şöyle hesaplanır:

 

Satış ve Maliyet Bilgileri	Tutar (TL)
Fabrika Binası Satış Tutarı	20.000.000
Birikmiş Amortismanlar	240.000
Fabrika Binası Maliyet Bedeli	-12.000.000
Fabrika Biansı Satış Kazancı	8.240.000
Gayrimenkul Satış Kazancı İstisna Tutarı	4.120.000
Kurumlar Vergisi Matrahı	4.120.000
Hesaplanan Kurumlar Vergisi	824.000
Kurumlar Vergisi Karşılığı	824.000

 

Gayrimenkul satışı ile ilgili olarak aşağıdaki kayıtlar yapılmalıdır:

 

-------------------------------------------------------- 02.01.2018 ----------------------------------------------------------------------

            102.BANKALAR                                               20.000.000

            257.BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR                          240.000

 

                                               252.BİNALAR                                                                   12.000.000

                                                  679.DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KARLAR              8.240.000

Satış Kaydı         

-------------------------------------------------------31.12.2018  -----------------------------------------------------------------------

            679.DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KARLAR      8.240.000

 

                                                   690.DÖNEM KAR VE ZARARI                                      8.240.000

            --------------------------------31.12.2018  --------------------------------

            690.DÖNEM KAR VE ZARAR                               8.240.000

 

                                                  691.DÖNEM KAR VE ZARARI                                           824.000

                                                  692.DÖNEM KAR VE ZARAR            I                            7.416.000

--------------------------------------------------------31.12.2018  -------------------------------------------------------------------------

692.DÖNEM KAR VE ZARARI                              7.416.000

 

                                                  590.DÖNEM NET KARI                                                7.416.000

-------------------------------------------------------------------/-------------------------------------------------------------------------------

----------------------------------------------------------01.01.2019  -------------------------------------------------------------------------

590.DÖNEM NET KARI                                        7.416.000

 

                                                         570.GEÇMİŞ YIL KARLARI                                  7.416.000

------------------------------------------------------------01.01.2019  -----------------------------------------------------------------------

570.GEÇMİŞ YIL KARLARI                                   4.120.000

 

                                                      549.ÖZEL FONLAR                                             4.120.000

----------------------------------------------------------------/----------------------------------------------------------------------------------

12.12.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.