Zekeriya Aslan
Yeminli Mali Müşavir
zekeriyaaslan@finansalymm.com

Kira Karşılığında Şirket Ortağına Ait Arsa Üzerinde Yapılan Fabrika Binası Neden Özel Maliyet Sayılamaz?

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına verilen bir özelge talebinde; şirket hissedarlarına ait arsanın üzerine yapılacak binanın inşasına ilişkin yapılan harcamaların;

1- Özel maliyet olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği,

2- Gider yazılıp yazılamayacağı,

3- KDV'sinin indirim konusu yapılıp yapılamayacağı,

Sorulmuştur.         

Vergi Usul Kanununun 272 nci maddesi uyarınca normal bakim, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıkların genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir.

Gayrimenkuller kira ile tutulmuş ise veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının işletme hakki verilmiş ise, kiracı veya işletme hakkına sahip tüzel kişi tarafından yapılan bir ve ikinci fıkralardaki giderler bunların özel maliyet bedeli olarak ayrıca değerlenir. Kiracının veya işletme hakkına sahip tüzel kişinin faaliyetini icra için vücuda getirdiği tesisata ait giderler de bu hükümdedir

Buna göre;

A-Şirket ile şirket ortağı arasında akdedilen sözleşmeye istinaden inşa edilen bina için yapilan harcamalarin özel maliyet bedeli olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

B-

1-Şirket tarafından şirket ortağına verilen hizmetin “Bina Yapım Hizmeti” olarak değerlendirilmesi gerekir.

2-Binanın şirket ortağına teslim tarihi, binanın tamamlanıp cins tashihinin yapıldığı veya fiilen kullanılmaya başlandığı tarihtir.

3- İnşa edilen bina için yapılan harcamalara, transfer fiyatlandırması hükümleri de dikkate alinmak suretiyle belli bir kar marji dahil edilerek şirket ortağına fatura düzenlenmelidir.

4-Bina yapım hizmeti karşılığının alacak olarak kayitlara intikal ettirilmesi ve yapım hizmeti nedeniyle oluşan kazancın kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmesi gerekir.

C-

1-Şirket ile ortak arasında yapılan sözleşme hükümleri dikkate alindiginda, sözleşme sonuna kadar binanın kullanım hakki şirkete ait olduğundan şirket tarafından fatura edilen ve alacak olarak kayıtlara intikal ettirilen tutarın, inşaatın tamamlanmasını müteakip kalan kira süresine bölünmek suretiyle hesaplanan kısmının ilgili yillar itibariyle alacak tutarından düşülmek suretiyle safi kurum kazancinin tespitinde Gelir Vergisi Kanunun 40 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendi uyarınca ilgili yıllar itibarıyla kira gideri olarak dikkate alınması gerekir.

2-Şirketçe ilgili yıllar itibarıyla kira gideri olarak dikkate alinan tutarların ortağa hesaben yapılan kira ödemesi olarak kabul edilmek suretiyle, bu tutarlar üzerinden Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması, arsa sahibi ortağın kurumlar vergisi veya gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olması halinde ise elde edilen kira gelirleri kurumlar vergisi veya gelir vergisi beyannamesi ile beyan edileceğinden vergi kesintisi yapılmaması gerekir.

3-Gelir Vergisi Kanununun 72 nci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, mülk sahibinin şirkete olan borcundan yıllar itibariyle mahsup edilen tutarlar tahsil hükmünde olduğundan, anılan Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fikrasinin (1/e) bendinde yer alan haddin aşılması halinde, gerçek kisiler tarafindan elde edilen ve kesinti yoluyla vergilendirilmiş olan söz konusu kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir.

D-

1-Şirket ile ortak arasında akdedilen sözlesmeye istinaden inşa edilen bina için yapilan harcamalarin belirlenen bir kar marji ile ortağa fatura edilerek bina yapım hizmeti karşılığı alacak olarak kayıtlara intikal ettirilmeli ve bu tutar üzerinden genel oranda (%20) KDV hesaplanmalıdır,

2-Şirket ile ortak arasinda yapilan sözleşme hükümleri dikkate alındığında, sözleşme sonuna kadar binanın kullanım hakki şirkete ait olduğundan şirket tarafından fatura edilen ve alacak olarak kayıtlara intikal ettirilen tutarın, inşaatın tamamlanmasını müteakip kalan kira süresine bölünmek suretiyle hesaplanan kısmının ilgili yıllar itibariyle kira gideri olarak dikkate alınması ve ortağın KDV mükellefiyetinin bulunması halinde ortak tarafından ilgili yıllar itibariyle bu kiralama bedelleri için KDV hesaplanması, ortağın başka faaliyetleri nedeniyle KDV mükellefiyetinin bulunmaması halinde ise KDV hesaplanmaması gerekmektedir.

3-Söz konusu bina yapım hizmeti ile ilgili faturada yer alan KDV indirim konusu yapılmalıdır.

Örnek:

(M) Mobilya A.Ş.’nin 2024 yılında yapmış olduğu bazı işlemler şöyledir:

1-Kira karşılığında, şirket ortağı (A) adına kayıtlı bulunan arsa üzerinde fabrika binası inşaatı yapmıştır. İnşaatın bitim tarihi 30.09.2024

2-Yapılan harcama KDV Hariç 100.000.000.-TL’dir.

3-Kira Süresi 5 Yıldır

4- Şirket ortağı (A)’nın gerçek usulde Gelir Vergisi ve KDV mükellefiyeti bulunmamaktadır.

(M) Mobilya A.Ş’nin Yapacağı İşlemler

1-Piyasa koşulları esas alınarak maliyet bedeline  %20 kar dahil edilmek suretiyle şirket ortağına İnşaat Yapım Bedeli olarak 120.000.000.-TL + 24.000.000.-KDV = 144.000.000.-TL fatura düzenlenmelidir.

2-Gelir Vergisi Kanununun 94/5-a.Maddesi uyarınca %20 oranında Stopaj Gelir Vergisi Kesintisi yapılmalıdır.

Buna göre Brüt Kira Bedeli = 120.000.000.-TL / 0,80 = 150.000.000.-TL

Aylık Brüt Kira Gideri = 150.000.000.-TL : 60 Ay = 2.500.000.-TL

Stopaj Gelir Vergisi Kesintisi = 150.000.000.-TL %20 =  30.000.000.-TL 

3-Aylık 2.500.000.-TL Kira Bedeli gider yazılmalıdır.

(M) Mobilya A.Ş’nin Muhasebe Kayıtları                    

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
120-ALICILAR		144.000.000
	256-DİĞER MADDİ DURAN VARLIKLAR		120.000.000
	391-HESAPLANAN KDV		24.000.000
Binanın Şirket Ortağına Teslim Edilmesi

 

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
770-GENEL YÖNETİM GİDERLERİ		2.500.000
180-GELECEK AYLARA AİT GİDERLER		5.000.000
280-GELECEK YILLARA AİT GİDERLER		142.500.000
	120-ALICILAR		120.000.000
	360-ÖDENECEK VERGİ VE FONLAR		30.000.000
Kira Giderleri

 

Fabrika Binası Sahibi (A)’nın Yapacağı İşlemler:

Elde ettiği yıllık kira bedeli 230.000.-TL’yi aştığı için 2025/Mart döneminde Gelir Vergisi beyannamesi vermelidir.

Yasal Dayanak:

Özelge Tarih ve Numarası	Özelgeyi Veren Kurum
28.05.2014-39044742	İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı

 

17.03.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.