Zekeriya Aslan
Yeminli Mali Müşavir
zekeriyaaslan@finansalymm.com

Bilançolarındaki Gayrimenkulleri Değerleyen Şirketlere Ne Kadar Vergi ve Ceza Yazılır?

Halı, iplik, kumaş, çocuk bezi, ıslak mendil, bitkisel yağ, bakliyat, makarna, mobilya imalatçısı firmalarca son günlerde sorulan bazı sorular da;

“Şirketlerin aktiflerinde yer alan gayrimenkuller, maliyet bedeli ile bilançoda yer almaktadır. Bu bakımdan şirketlerin bilanço aktif büyüklükleri gerçeği yansıtmamaktadır. Gerçekte gayrimenkullerin piyasa değeri, bilançoda yazılan değerin çok üstündedir. Ancak bankalar bilançolara itibar etmekte ve bu nedenle kredi işlemlerinde zorluk çıkarmaktadır. Bu nedenle;

A- Değerleri bilançolarda gerçek değerlerinin çok altında kalan gayrimenkuller için mahkemelerde değer tespit davası açılarak bilirkişilerce gerçek değerleri tespit edilip bu gerçek değerler bilançolarda gösterilebilir mi? Değer artışları özel bir fona kaydedilebilir mi? Fonda bekletilen değer artışları sermayeye ilave edilebilir mi?

B- Vergi Usul Kanununa göre yeniden değerleme yapılamamasına karşın, gayrimenkullerin değerlenerek gerçek değerleriyle bilançolarda gösterilmesi durumunda oluşan değer artışları, kurumlar vergisi yönünden vergilendirilir mi? Bu durumda firmalara ne kadar vergi tarhiyatı yapılır ve ceza kesilir?

Şeklindedir. Vergi Usul Kanunu, Kurumlar ve Gelir Vergisi Kanunlarına göre konu ile ilgili yasal düzenlemeler özetle şöyledir:

A-Vergi Usul Kanununun Mük.298.Maddesi ile gayrimenkullerin yeniden değerlenmesi hükümleri 30.12.2003 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. Bu uygulama yerine, enflasyon düzeltmesi uygulaması getirilmiş, enflasyon düzelmesi hükümlerinin uygulanabilmesi için de enflasyon oranının, içinde bulunulan dönem dahil son 3 hesap döneminde %100’den ve içinde bulunulan hesap döneminde %10’dan fazla olması şartı getirilmiştir. Şu anda böyle bir durum olmadığına göre, gerçek değerlerinin çok altında kalan gayrimenkuller için mahkemelerde tespit davası açılarak bilirkişilerce gerçek değerlerinin tespit edilmesine ve bu değerlerin bilançolarda gösterilmesine imkan bulunmamaktadır.

Bu bakımdan, yasal olarak yeniden değerleme yapılamayacağına göre, değer artışlarının pasifte özel bir fonda tutulması ya da sermayeye ilave edilmesi de mümkün değildir.

B- Kurumlar Vergisi Kanununun 6.Maddesi uyarınca safi kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hükümlerine ilişkin 38.Maddesi uygulanır. Bu madde uyarınca bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce:

1-İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir;

2- İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.

Özsermaye = (Dönen Varlıklar.+Duran Varlıklar) - (Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar + Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar)

Buna göre, gayrimenkuller yeniden değerlemeye tabi tutulduğunda, değer artışı kadar özsermaye artar. Ancak bu değer artışı, dönem içinde ilave olunan bir değer olduğundan özsermayeden indirilir.

Bu nedenle, gayrimenkullerdeki değer artışından dolayı öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerler arasındaki fark artmaz. Dolayısıyla gayrimenkullerdeki değer artışından dolayı Kurumlar Vergisi matrahında bir artış gerçekleşmez.

Yine, Gelir Vergisi Kanununun 37/4.Maddesi uyarınca gayrimenkullerle ilgili ticari kazanç oluşması için gayrimenkullerin elden çıkarılması, diğer bir ifade ile gayrimenkulün satılması şarttır. Dolayısıyla, satış olmadan gayrimenkullerle ilgili ticari kazanç hesaplanmasına imkan bulunmamaktadır.

Bu bakımdan, Vergi Usul Kanununa göre yeniden değerleme yapılamamasına karşın, gayrimenkullerin gerçek değerleriyle bilançolarda gösterilmesi sonucunda oluşan değer artışlarının, kurumlar vergisi yönünden vergilendirilemeyeceği düşünülmektedir.

Ancak, değer artışları ile birlikte aşağıdaki işlemlerin yapılması halinde vergi ziyaı oluşacağından, Vergi İdaresince Vergi Ziyaı Cezalı Kurumlar Vergisi tarhiyatı yapılır:

1- Amortisman giderlerinin, Vergi Usul Kanununun 313.Maddesine aykırı bir şekilde yeniden değerlenmiş değer üzerinden hesaplanması,

2-Gayrimenkulün satılması halinde gayrimenkul satış kazancının, Vergi Usul Kanunun 328 inci maddesine aykırı bir şekilde gayrimenkulün yeniden değerlenmiş bedeli esas alınarak hesaplanması.

Örnek-1:

31.12.2020 tarihinde kayıtlı değeri 1.000.000.-TL olan fabrika binasının güncel değerinin, 6.000.000.-TL olduğu bilirkişi kararıyla tespit edilmiştir. Firmanın yapmış olduğu muhasebe kayıtları şöyledir:

            --------------------------------  31.12.2020  -------------------------------

            252-BİNALAR                                      5.000.000

                   252.02 DEĞER ARTIŞI 10.000.000                 

                                                      549-ÖZEL FONLAR                       5.000.000  

                       Değerleme Farkı Kaydı                       

            --------------------------------  31.12.2020  --------------------------------

            730-GENEL ÜRETİM GİDERLERİ                 20.000                      

                                                      257-BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR         20.000                                     
  Amortisman Gideri Kaydı                       

           --------------------------------  31.12.2020  --------------------------------           

Örnek-2:

İstanbul’da kumaş makina imalatı işiyle uğraşan (P) A.Ş.,’nin 2020 dönemi bazı işlemleri şöyledir:

1- Şirketin 2020 yılı içinde hiçbir ticari faaliyeti, geliri ve gideri yoktur.

2- Şirket 01.01.2020 açılış bilançosunda 1.000.000.-TL olarak yer alan ve 30.06.2019 tarihinde aktife alınan fabrika binasını 31.12.2020 tarihinde mahkeme kararıyla değerlemiş, değerleme sonucunda fabrika binasının gerçek değerinin 6.000.000.-TL olduğu tespit edilmiştir. 5.000.000.TL’lik değer artışı, 549-ÖZEL FONLAR Hesabına alınmıştır.

3- Şirketin 01.01.2020 ve 31.12.2020 tarihli bilançoları şöyledir:

	01.01.2020				31.12.2020
AKTİF	TUTARLAR	PASİF	TUTARLAR	AKTİF	TUTARLAR	PASİF	TUTARLAR
Dönen Varlık.	2.000.000	K.V.Y.K	500.000	Dönen Varlık.	2.000.000	K.V.Y.K	500.000
Duran Varlık.	1.000.000	U.V.Y.K	1.500.000	Duran Varlık.	6.000.000	U.V.Y.K	1.500.000
		Özkaynaklar	1.000.000			Özkaynaklar	6.000.000
TOPLAM	3.000.000		3.000.000		8.000.000		8.000.000

Tabloya göre dönem sonu özsermaye ile dönem başı özsermaye arasındaki müspet fark da şöyle hesaplanır.

Hesaplar	Dönemsonu Özsermaye	Dönembaşı Özsermaye	Fark(Tic.Bil.Kârı)
Dönen Varlıklar	2.000.000	2.000.000	0
Duran Varlıklar	6.000.000	1.000.000,00	5.000.000,00
(-) Kısa V.Yab.Kayn.	-500.000	-500.000,00	0
(-) Uzun V.Yab.Kayn.	-1.500.000	-1.500.000,00	0
TOPLAM	6.000.000	1.000.000,00	5.000.000,00

Tablodan anlaşıldığı gibi, dönem sonu özsermaye ile dönem başı özsermaye arasında 5.000.000.-TL’lik fark oluşmaktadır. Ancak bu fark, dönem içinde ilave edilen bir değer olduğundan, ilave edilen bu değerin bu farktan indirilmesi gerekir. Bu durumda, ticari bilanço kârında (kurumlar vergisi matrahında) bir artış olmamaktadır.

 Amortisman giderleri 6.000.000.-TL üzerinden değil, 1.000.000.-TL üzerinden hesaplanırsa vergi ziyaı oluşmaz..

Örnek-3:

İstanbul’da kumaş makina imalatı işiyle uğraşan (P) A.Ş.,’nin 2021 dönemi bazı işlemleri şöyledir:

1- Şirketin 2020 yılında değerlemiş olduğu fabrika binası 31.03.2021 tarihinde (KDV Hariç) 6.000.000.-TL bedelle satılmıştır.

   2- Şirketin fabrika binası ile ilgili 257-BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR hesabının alacak bakiyesi 40.000.-TL’dir.

   3-Sözü edilen işlemler şöyle muhasebeleştirilmiştir:

 

--------------------------------  31.03.2021  -------------------------------

             549-ÖZEL FONLAR                            5.000.000  

                                              252-BİNALAR                                  5.000.000

                       Özel Fon Hesabının İptali                       

            --------------------------------  31.03.2021  --------------------------------

            102-BANKALAR                                   7.080.000

            257-BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR             40.000  

 

                                                   252-BİNALAR                                  1.000.000

                                                   391-HESAPLANAN KDV                  1.080.000

                                                   679-DİĞ.OLAĞANDIŞI KÂRLAR      5.040.000

                Fabrika Binası Satış Kaydı   

           --------------------------------  -----/-----------  --------------------------------

15.04.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.