Zekeriya Aslan
Yeminli Mali Müşavir
zekeriyaaslan@finansalymm.com

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibine ve Müteahhide Ait Olan Konutların Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 2.Maddesinin (5) numaralı fıkrasına, 7104 Sayılı Kanunun 1.Maddesiyle eklenen bölüm uyarınca arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.

Buna göre;

1-Arsa sahibi tarafından, müteahhitten alınan konut ve işyerlerine karşılık müteahhide arsa payı teslim edilmektedir.

2-Müteahhit tarafından, arsa sahibinden alınan arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi gerçekleştirilmektedir.

Yine, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 27.Maddesine, 7104 Sayılı Kanunun 7.Maddesiyle eklenen fıkra uyarınca arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.

 

Sıra	Maliyet Hesaplarına İlişkin Formüller
1	Toplam Maliyet = Toplam İnşaat Maliyeti + Toplam Arsa Maliyeti
2	Toplam İnşaat Maliyeti = 710+720+730+770'den Gelen Pay+780'den Gelen Pay
3	1 Adet Konut İnşaat Maliyeti = Toplam İnşaat Maliyeti / Toplam Konut Sayısı (Veya Toplam m2)
4	Toplam Arsa Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Konutlara İsabet Eden İnşaat Maliyeti
5	1 Konut Arsa Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Konutların İnşaat Maliyeti / Müteahhitte Kalan Konut Sayısı
6	1 Konut Arsa Payı Dahil Toplam Maliyeti = İnşaat Maliyeti + Arsa Maliyeti
7	Arsa Sahibinin Müteahhide Bırakmış Olduğu Arsa Payı Bedeli = Arsa Sahibine Verilen Konut Bedeli
8	Arsa Sahibine Emsal Bedel, Diğer Alıcılara ise Satış Bedeli Satış Fiyatı Olarak Esas Alınır
9	Arsa Sahibine Verilecek Konutun Emsal Bedeli, 267/İkinci Sıraya Göre  %5 veya %10 Kar İlave Edilerek Hesaplanmalı
10	Arsa Sahibi Mükellef ise Arsa için Müteahide Fatura, Değilse Müteahhit Gider Pusulası Düzenler.
11	Arsa Sahibi ve Müteahhit Hangi Sürelerde Birbirlerine  Eş Zamanlı Fatura Düzenlemelidir.
12	Arsa Sahinine Verilecek Konutların KDV Matrahı = Arsa Payı Hariç Emsal Bedel
13	Arsa Payı Teslim Bedeli (Faturası Düzenlenecek Arsa Bedeli) = Arsa Sahibine Verilen Konut Beddeli (Arsa Payı Hariç)

Tablodan anlaşıldığı gibi, 7104 Sayılı Yasa uyarınca;

Faturası Düzenlenecek Arsa Bedeli = Arsa Sahibine Verilen Konut Bedeli (Arsa Payı Hariç)

Örnek:

1-Veriler:

2-İnşaat Maliyeti, Birim Konut Maliyeti, Arsa Payı ve Emsal Bedel İle İlgili Hesaplamalar:

İnşaat Maliyetleri	Tutar (TL)
Toplam İnşaat Maliyeti	1.260.000
1 Adet Konut İnşaat Maliyeti (1.260.000 / 10)	126.000
Arsa Sahibine Verilen Konutlara İsabet Eden İnşaat Maliyeti(4x126.000)	504.000
Toplam Arsa Payı Maliyeti	504.000
1 Adet Konut Arsa Maliyeti (504.000 / 6)	84.000
Diğer Satışlara İlişkin 1 Adet Konut Arsa Payı Dahil Maliyeti (126.000 + 84.000)	210.000
Arsa Sahibine Verilen 1 Adet Konu Maliyeti	126.000
Vergi Usul Kanunu 267/İkinci Sıraya Göre %5 Kâr Tutarı	6.300
Arsa Sahibine Verilen 1 Adet Konutun Arsa Payı Dahil Emsal Bedeli (126.000+6.300)	132.300

3- Muhasebe Kayıtları:

a-Arsa Sahibinin Muhasebe Kayıtları:

Arsa Sahibinin Satış ve Kâr Durumu	Tutar (TL)
Arsa Sahibine Verilen 4 Adet Konut Emsal Bedeli= Müteahhide Kalan 6 Konut Emsal Bedeli	529.200
Arsa Alış Maliyeti	400.000
Diğer Olağandışı Kâr (529.200-400.000)	129.200
Hesaplanan KDV (529.200 x %18)	95.256

 

__________________10.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
120-ALICILAR		624.456
	250-ARSALAR		400.000
	679-DİĞER OLAĞANDIŞI KARLAR		129.200
	391-HESAPLANAN KDV		95.256

 

b-Müteahhit Firmanın Muhasebe Kayıtları:

 

__________________10.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
152-MAMULLER		1.789.200
152.01-Arsa Sahibine Ait Konutlar(4x132.300=529.200)
152.02-Müteahhide Ait Konutlar(6x210.000=1.260.000)
	151-YARIMAMULLER		1.260.000
	250-ARSALAR		529.200
Maliyet Muhasebesi Kayıtları

 

__________________10.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
250-ARSALAR		529.200
191-İNDİRİLECEK KDV		95.256
	320-SATICILAR		624.456
Arsa Giriş Kaydı

 

__________________10.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
120-ALICILAR		534.492
	600-YURTİÇİ SATIŞLAR		529.200
	391-HESAPLANAN KDV		5.292
Arsa Sahibine Konut Teslimi

 

__________________10.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
620-SATILAN MAMULLER MALİYETİ		529.200
	152-MAMULLER		529.200
Arsa Sahibine Bırakılan Konutların Maliyet Kaydı

 

__________________20.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
120-ALICILAR		1.499.850
	600-YURTİÇİ SATIŞLAR		1.485.000
	391-HESAPLANAN KDV		14.850
Diğer Alıcılara Konut Satış Kaydı

 

__________________20.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar	Alacaklı Hesaplar	Borç Tutarı (TL)	Alacak Tutarı (TL)
620-SATILAN MAMULLER MALİYETİ (6x210.000)		1.260.000
	152-MAMULLER (6x210.000)		1.260.000
Diğer Alıcılara Satılan Konutların Maliyet Kaydı

 

Özellikli Konular:

 

1-Arsa sahibine verilen konutlar için sözkonusu konutların teslim edilmesinden(inşaatın tamamlanarak mülkiyetin arsa sahibine geçmesinden) itibaren  7 gün içinde fatura düzenlenmelidir. Buna göre arsa sahibine 17.04.2018, diğer alıcılara da 27.04.2018 tarihine kadar konut teslim/satış faturası düzenlenmelidir. Arsa sahibi halı firması da 17.04.2018 tarihine kadar arsa payı faturası düzenlemelidir.

2- Dairenin maliyet bedeli bilindiğinden, 213 Sayılı Vergi Usul  Kanunu’nun 267.Maddesi uyarınca emsal bedel olarak ikinci sıranın uygulanması gerekir. Arsa sahibi mükellef olduğundan, satışlar için %5 kar ilave edilerek emsal bedel tespit edilmelidir.

3-Arsa karşılığı inşaat işlerinde ticari organizasyon ve devamlılık sözkonusu olduğundan, arsa sahibinin esas faaliyet konusu halı imalatı olsa ve yine arsa aktifte tam 2 yıl kalmış olsa bile arsaya ilişkin kazancın, Kurumlar Vergisi Kanununun 5/e Maddesi uyarınca Kurumlar Vergisinden %50, arsa teslim bedelinin de KDV Kanununun 17-4/r Maddesi uyarınca KDV ‘den istisna edilmesine imkan bulunmamaktadır. Buna göre arsa sahibi halıcı şirket, esas faaliyetinin kazanç olması halinde 129.200.-TL üzerinden de %22 Kurumlar Vergisi (28.424.-TL)hesaplamalıdır.

3-Arsa ve konut teslimi arasında trampa yapıldığından, İnşaat firmasınca arsa sahibine teslim edilen konutlar emsal bedel üzerinden maliyetlendirilmeli ve satış fiyatı olarak da emsal bedel esas alınmalıdır.

4-Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede KDV’nin tahsil edilmeyeceği öngörülmüşse cari hesaplar arasında fark ortaya çıkacağından, bu farkın “Kanunen Kabul Edilmeyen Gider” olarak değerlendirilmesi gerekir.

 

Yasal Dayanak:

Resmi Gazete Tarihi ve Numarası	Yasal Dayanak
06.04.2018 - 30383	7104 Sayılı KDV Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

11.09.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.