Zafer Anadolu
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
zafer.anadolu@sinpas.com.tr

Konutlarda Ortak Alan ve Net Alan Hesabı Netleşti

Danıştay 4.Dairesi’nin 02.03.2017 tarih ve E:2014/4835 K:2017/2170 no.lu esastan kararına göre konutların net alan hesabı artık Planlı Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılacaktır. Bu karara göre 1 Mayıs 2014’ten sonra teslim edilen veya edilecek konutlarda açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar 150 metrekarelik net alan hesabına dahil edilmeyecektir.

I-GİRİŞ

Danıştay 4. Dairesi inşaat sektöründeki konutlara uygulanacak KDV oranının tespitinden, KDV iadesine kadar pek çok konudaki sıkıntılara çözüm olacak bu karar ile 3 yıldır süren net alanın neye göre hesaplanacağı konusunu çözüme kavuşturulmuştur. Danıştay, daha önce net alan hesabı ile ilgili KDV Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili bölümünü bu kez esastan iptal etmiştir. Buna göre net alan hesabı KDV Uygulama Tebliği'ne göre değil, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre yapılacaktır. İnşaat yapımında KDV Uygulama Genel Tebliği’nin yürürlüğe girdiği 1/5/2014 tarihinden sonra teslim edilen veya edilecek olan konutlarda; açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar 150 metrekarelik net alan hesabına dahil edilmeyecektir.

II-YASAL MEVZUAT

a) Konutlarda Uygulanacak K.D.V. Oranı

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 28'inci maddesine göre, KDV oranı, vergiye tabi her bir işlem için (%10) olup, Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, (%1)'e kadar indirmeye, bu oranlar dâhilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğu açıklanmıştır.

Verilen yetkiye dayanılarak mal ve hizmetlere uygulanan KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1'inci maddesiyle mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları;

- Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için (%18),

- Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (%1),

- Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (%8),

Olarak tespit edilmiştir.

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;

- Net alanı 150 m²'ye kadar konut teslimleri için KDV oranı (%1) olarak tespit edilmiştir

Bu durumda, Kanunun 1 inci maddesi kapsamına giren ve net alanı 150 m²'ye kadar olan konut teslimlerinde, KDV oranı (%1) olarak, 150 m²'yi aşan konutların tesliminde ise genel vergi oranının uygulanacağı belirtilmiştir.

Bakanlar Kurulu Kararının 2'nci maddesinde de bu Karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığının yetkili olduğu belirtilmiştir.

 

b) Net Alan Açısından

26 Nisan 2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nin, III. Matrah, Nispet ve Oran başlıklı bölümünün B. Oran alt bölümünde yer verilen düzenlemenin 2.1.3.Net alan başlıklı bölümünde;

"""Net alan deyimi "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.

Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:

a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak;

-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, -Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, -Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m²'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar, -Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler, -İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler, -Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, -Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, -Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar,

faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²'yi, garajların 18 m²'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.""" düzenlemesi getirilmiştir.

02.11.1985 tarih ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış olup yapı düzenine ait tanımlar başlıklı 16'ncı maddesinin 41'inci bendinde, (Ek: RG-1/6/2013-28664) Bağımsız Bölüm Net Alanı" Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. " şeklinde,42'nci bendinde, Eklenti Net Alanı, "Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan mekanların, (41) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır." şeklinde, 43'üncü bendinde, Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı: Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklentilerin net alanlarının toplamıdır." şeklinde tanımlanmıştır.

Yukarıda yer verilen Genel Uygulama Tebliği'nde, Bakanlar Kurulu Kararnamesinde ayrı bir mal olarak sınıflandırılan "net alanı 150 m²'ye kadar konut" kavramında, net alanın nasıl belirleneceği açıklanmıştır.

Yukarıda açıklaması yapılan net alanın hesabının belirlenmesinde;

Danıştay Dördüncü Dairesi, E:2014/4835 kararı, net alanın hesabının durdurulma gerekçesinde görüleceği üzere,

“KDV oranlarının belirlendiği Kararnamede, karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığı yetkili kılınmış ise de davalı idarenin düzenleme yetkisinin yasada ve kararnamenin uygulanması ve açık yetki verilmesi durumunda usule ilişkin hususları belirlemeyle sınırlı olmalı, KDV oranı Bakanlar Kurulu Kararı ile %1’e indirilen mal ve hizmetlerin tanım ve kapsamı, genel hukuk kuralları içinde ve genel kabul gören uygulamalarda belirlendiği şekilde ele alınmalıdır. Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutun tanımlanmasında, bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na KDV oranlarının belirlendiği Kararnameyle her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de, bu yetki sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “İdarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesi”nin bir gereği olup, bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuki uyarlık görülmemiştir.(2)” açıklaması yapılmıştır.

Maliye Bakanlığı açısından net alanın hesaplaması önem arz etmektedir. Zira konutun net alanının 150 metrekarenin altında olup olmaması bakımından, net alan hesabında KDV oranının tespiti ve KDV iadesinin talep edilip edilmeyeceği açısından Maliye Bakanlığı’nı yakından ilgilendirmektedir. Çünkü konutun net alanı 150 m²’nin altında kalan konut teslimlerinde %1 ve %8 şeklinde indirimli oranda K.D.V.’ye tabi olmaktadır. Bu konutların yapımında indirim yoluyla giderilemeyen K.D.V. müteahhitler açısından nakden veya mahsuben iade edilmektedir. Konutlardaki K.D.V. oranı uygulaması alıcılara böylece %7 ve %17 arasında bir fiyat avantajı sağlamakta, müteahhitler açısından indirimli oranda K.D.V. iadesi sağlamaktadır. Bu uygulama inşaat sektöründen hem alıcı hem de satıcı açısından fiyat avantajı sağlamaktadır.

c) Ortak Alan Bakımından

KDV Genel Uygulama Tebliği'nde; konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV'lerin iade edilmeyeceği belirtmekteydi.

KDV Genel Uygulama Tebliği'nin konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş alanlara ilişkin açıklamaları aksine;

Danıştay 4.Dairesi’nin 02.03.2017 tarih ve E:2014/4835 K:2017/2170 kararında; “8/9/2013 tarih ve 28759 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 8'inci maddesi ile eklenen bendi ile ''Sosyal mekanlar: Yapı ve tesislerde kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin yapı ve tesisin genel kullanımı dışında günlük sosyal ihtiyaçlarının karşılandığı mekanlardır. Alışveriş merkezi ve benzeri ticari kullanımlı binalarda, işhanı, büro, yönetim binası gibi umumi ve resmi binalarda, fabrika ve benzeri sanayi tesislerinde, düğün salonu, lokanta, gazino, sinema, tiyatro, müze, kütüphane ve kongre merkezi, yurt binaları, spor tesisleri gibi sosyal ve kültürel yapı ve tesislerde, eğitim yapılarında, hastane ve benzeri sağlık tesislerinde, havaalanı, liman, terminal, tren garı, metro istasyonu gibi ulaşım yapı ve tesislerinde, oteller ve benzeri turizm tesislerinde, kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla mescit, bebek emzirme yeri, çocuk bakım ve oyun alanı, yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı, milli park, tabiat parkı, bölge parkı, mesire alanı, piknik alanı, açık spor alanları gibi yerlerde ise mescit, bebek emzirme yeri ve umumi hela için gerekli mekan ayrılır. Bu mekanların tamamlayıcısı olan; abdest alma mekanları ile diğer gerekli mekanların, kolay ve erişilebilir bir yerde bu mekanlarla birlikte yer alması zorunludur.'' düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenlemede de yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı gibi günlük sosyal ihtiyaçların karşılandığı sosyal mekanlara yer ayrılmasının gerekli olduğu açıklanmıştır.

Yukarıda yer alan Kanunun 29/2'nci maddesinde, 28'inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan verginin mahsuben ödeneceği öngörülmüştür. ''Örnek 2'' kısmında sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlar Anayasa'nın 2'nci maddesinde devletin niteliklerinden biri olarak ifade edilen sosyal hukuk devleti ilkesi gereği sosyal ihtiyaçlardandır. Ancak ''Örnek 2'' kısmında son sayılan ''alışveriş merkezi'' alanı anılan Yasanın öngördüğü anlamda indirimli orana tabi teslimlerle ilgili iade edilecek katma değer vergisinin söz konusu teslim kapsamında değerlendirmek mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle, davanın, 26 Nisan 2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nin III. Matrah, Nispet ve Oran başlıklı bölümünün B. Oran alt bölümünde yer verilen 2. İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar başlıklı düzenlemenin "2.1.3.Net alan" başlıklı kısmının iptaline oybirliğiyle, 3. İndirimli Orana Tabi İşlemlerde İade Uygulaması başlıklı düzenlemenin3.1.3 İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen katma değer vergisi bölümünde "3.1.3.1 Genel Olarak" alt başlığı ile yapılan düzenlemede yer alan "Örnek 2" düzenlemesinin konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı kısmının iptaline oyçokluğuyla, yine bu kısımda sayılan ''alışveriş merkezi'' alanı kısmı yönünden reddine oybirliğiyle karar vermiştir.”

Yukarıdaki kararda görüleceği üzere Danıştay kararına göre sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV'lerin iade edilebileceği hükmünü vermiştir.

Danıştay kararı incelendiğinde sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanların Anayasa’nın 2’nci maddesinde devletin sosyal hukuk ilkesi gereği sosyal ihtiyaçların ortak kullanımından oluştuğuna karar vermiştir. Ortak alanlara ilişkin harcamalar nedeniyle indirim yoluyla giderilemeyen yüklenilen KDV’nin de iade edilmesi gerektiğini belirtmiştir. KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan aksi yöndeki düzenlemenin iptaline karar vermiştir. Böylece artık, binaların sosyal donatılarının KDV'sinin de iadesine hükmedilmiştir.

III-SONUÇ

Danıştay 4. Dairesi’nin 10 Aralık 2014 tarihli E:2014/4835 kararı ile konutlarda 150 m² net alanın hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini haklı bulmuş ve KDV Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili bölümünün yürütülmesini durdurmuştur. 2 Mart 2017 tarihli esas kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliği ilgili bölümünü iptal etmiştir. Bu karar ile konutların net alan hesabı artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre yapılacaktır. Bu uygulama ile inşaat sektöründe yaşanan sıkıntılar giderilmiş olup, K.D.V. oranı ve K.D.V. iadesi ile ilgili sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş alanların yapımında yüklenilen K.D.V. iadesi konusunda yaşanan sıkıntılar giderilmiş oldu.

(1)               Danıştay 4.Dairesi 10.12.2014 tarih ve E:2014/4835 sayılı kararı.

(2)               Danıştay 4.Dairesi 02.03.2017 tarih ve E:2014/4835 K:2017/2170 sayılı kararı.

 

 

21.06.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.