SMMM Evren Özmen 1 TL için 532.000 TL Fazla Vergi Ödeme Riski (22.11.2024)

E-bültenimize kayıt olun, yeni yazılar e-posta adresinize gelsin! Üye olmak için tıklayın.

EDİTÖRÜN SEÇTİKLERİ

YAZARLARIMIZ

Zafer Anadolu
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
zafer.anadolu@sinpas.com.tr

Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Sorunsalı

I-GİRİŞ

Son dönemlerde Maliye Bakanlığı müfettişleri Damga Vergisi ile ilgili kontrollerini arttırmaktadır. Kira kontratları düzenlenirken kiracı ile kiralayan arasındaki maddelerde kira tutarı, kefalet, ceza bedeli, aidat gibi kıstaslar damga vergisinin konusunda girmektedir. Düzenlenen kira kontratlarındaki bu hususlar damga vergisi hesaplanırken göz ardı edilebilmektedir.

Damga Vergi Kanunu’nun 6. maddesinin 2. fıkrasına göre, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde Damga Vergisi, en yüksek vergi alınması alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınmaktadır.

Buradaki önemli husus kağıtta yazılan akit ve işlemlerin birbirine bağlı olup olmadığı ile ilgilidir.

Bu çalışmadaki amaç; uygulamadaki kira kontratlarında Damga Vergisi hesaplamasında dikkat edilecek hususlar üzerinde durulacaktır.

II-YASAL MEVZUAT

488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olduğu; 3 üncü maddesinde, damga vergisinin mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılacağı ve buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı; 5 inci maddesinde bir nüshadan fazla olarak düzenlenen kağıtların her nüshasının ayrı ayrı aynı miktar veya nispette damga vergisine tabi olacağı; 9 uncu maddesinde, bu Kanuna ekli (2) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisinden müstesna olduğu; 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde, Maliye Bakanlığınca belirlenen mükellefler, kurum ve kuruluşlar tarafından bir ay içinde düzenlenen kağıtların vergisinin, ertesi ayın yirminci (371 Sıra No.'lu VUK Tebliği uyarınca yirmi üçüncü) günü akşamına kadar vergi dairesine bir beyanname ile bildirileceği ve yirmi altıncı günü akşamına kadar ödeneceği, (b) bendinde, (a) bendi dışındaki hallerde, kağıdın düzenlendiği tarihi izleyen onbeş gün içinde vergi dairesine bir beyanname ile bildirileceği ve aynı süre içinde ödeneceği hükümlerine yer verilmiştir.

Damga vergisi Kanunu’nun 6. Maddesinde;

“Bir kağıtta birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem bulunduğu takdirde bunların her birinden ayrı ayrı vergi alınır.

Bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır.

Ancak bu akit ve işlemlere asıl işlemin akitlerinden başka bir şahsın eklenen akit ve işlemi de ayrıca vergiye tabidir.” denilmektedir.

Bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi en yüksek vergi alınması gereken akit ve işlem üzerinden alınması gerekmektedir.

DVK’nın 6/2. maddesi hükmü uyarınca, bir arada yapılan akit ve işlemlerin tek bir damga vergisi alınabilmesi için aranan ilk şart, akit ve işlemlerin birbirine bağlı ve bir asıldan doğan akit ve işlemlerden olması; ikinci şart, bu akit ve işlemlerin tek bir kağıt üzerinde yer alması; üçüncü şart olarak birbirine bağlı ve bir asıldan doğan akit ve işlemlerin tamamının, kağıdın düzenlenmesi anında mevcut olması zorunluluğu bulunmaktadır. (1)

III- SÖZLEŞMELERİN BİR NÜSHADAN FAZLA DÜZENLENMESİ VE KEFİL OLMASI DURUMUNDA DAMGA VERGİSİ

Kira sözleşmeleri birden fazla suret düzenlenmesi ve kefil olması durumunda değişen oranlarda damga vergisi hesaplanmaktadır.

1-Damga Vergisine Tabi Olmayan Sözleşmeler:

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun ekli (2) sayılı Tablo’sunun 31 numaralı fırkasında “Dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadî işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenameleri’nin damga vergisinden istisna olduğu hükme bağlanmıştır.

Kira kontratları noter huzurunda yapılması durumunda; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun ekli (2) sayılı Tablo’sunun 34 numaralı fırkasında “Söz konusu kâğıtlar(vergiden istisna edilmiş), resmi dairelere veya noterlere ibraz edildikleri takdirde bu tarih itibarıyla vergiye tâbi tutulur ve ibraz edenlerce ödenir” denilmektedir.

Yalnızca kiraya veren ve kiralayan kişilerin imzasını içermesi, depozito tutarı, kefalet şerhi içermemesi durumunda, kira sözleşmesi damga vergisinden istisna tutulmaktadır. (Damga V. Kanunu'na ekli 2 Sayılı tablonun IV/31 No.lu fıkrası).(2)

2-Damga Vergisine Tabi Olan Sözleşmeler:

Kişi ile kuruluşlar arasında taşınmazlara ilişkin olarak düzenlenen kira mukavelenamelerinin, 488 sayılı Kanun’a ekli (1) sayılı tablonun I/A-2 fıkrasına göre binde 1,89 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
Ancak, kira mukavelenamesi üzerinde üçüncü şahsına kiracı lehine kefalet vermesi halinde; iki durum söz konusu olabilmektedir.(3)
Buradaki durum kira sözleşmesinde kefalet türünün olması bakımından önem kazanmaktadır.

Damga Vergisi Kanunu ekli (1) sayılı tablonun I/A-2.maddesine göre kira sözleşmeleri binde 1,89 oranında damga vergisine tabiidir. Aynı tablonun I/A-1. maddesine göre sözleşmeler, taahhütnameler ve temliknameler binde 9,48 oranında damga vergisine tabiidir.

Kira sözleşmesinde bir asıldan doğma ve birbirine bağlı işlemler olabilmektedir. Bu işlemler kefalet, cezai şart, depozito, işletme gideri gibi durumlar söz konusudur.
Buradaki önemli nokta bu işlemlerin bir asıldan doğup doğmadığıdır. Nitekim Damga Vergisi Kanunu’nun 6. maddesinin ikinci fıkrası damga vergisi; “....en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır.” demektedir. Söz konusu kanun maddesi sadece birbirine bağlı ve bir asıldan doğma işlemler olması halinde mükerrer, fazla vergilemeyi önlemektedir. Ancak, vergiye esas tutar, en yüksek damga vergisi ödenmesini gerektiren işlemin mahiyetine göre belirlenecektir. Yani burada her ne kadar birbirine bağlı olsalar da taahhüt işlemi kendine özel vergi oranı ile dikkate alınacak ve asıl işlemden bağımsız düşünülecektir. (4)

Bu konuda örnek teşkil edecek özelgede;

Buna göre, gerçek kişilere mesken olarak kiraya verilen gayrimenkuller için düzenlenen kira sözleşmelerinin;

- sadece kiraya veren ve kiralayan kişilerin imzasını içermesi, depozito tutarı, kefalet şerhi içermemesi halinde, Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/31 numaralı fıkrası uyarınca damga vergisinden istisna tutulması,

- Kira tutarı yanında depozito tutarını da içermesi halinde, depozito tutarının teminat hükmünde olması nedeniyle Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-3 fıkrasına göre sözleşmenin sadece depozito tutarı üzerinden düzenlenme tarihi itibarıyla nüsha sayısına göre nispi damga vergisine tabi tutulması,

- Kiracı ve kiralayan yanında "adi kefil" veya "müteselsil kefil", "müşterek borçlu ve müteselsil kefil" olarak kefil imzasını içermesi halinde, Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-3 fıkrası uyarınca kefalet şerhi üzerinden düzenlenme tarihi itibarıyla nüsha sayısına göre damga vergisine tabi tutulması,

- Kiracı ve kiralayan yanında "adi kefil" , "müteselsil kefil", "müşterek borçlu ve müteselsil kefil" şeklinde şerhle birlikte depozito bedeli de içermesi durumunda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca depozito ve kefalet şerhi işlemlerine ilişkin tutarın toplamı üzerinden Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-3 fıkrası uyarınca düzenlenme tarihi itibarıyla nüsha sayısına göre damga vergisine tabi tutulması, ve söz konusu verginin tarafların mükellefiyet durumuna göre Kanunun 22 nci maddesi kapsamında beyan edilerek makbuz mukabili ödenmesi gerekmektedir. (5)

Söz konusu özelgede de belirtildiği üzere kira sözleşmelerinde damga vergisi hesaplanırken aşağıdaki tabloda yer aldığı üzere dikkat edilmesi gerekmektedir.

SÖZLEŞMELERDE DAMGA VERGİSİ UYGULAMASI
1 - KİRA SÖZLEŞMELERİ	Damga Vergisi Matrahı	Hesaplanması Gereken Damga Vergisi	Kanun Maddesi	1 Sayılı Tabloda Yeri
1-a ) Kira Bedeli İçeren Sözleşmeler	Kira Bedeli	Kira Bedeli Kira Süresi % 0 1,89	D.V.K.6	1/A-2 Kira mukavelenameleri (Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden)
1-b ) Kira Bedeli ve Adi Kefilet Bedeli İçeren Sözleşmeler	Kira Bedeli ve Adi Kefalet Ayrı Ayrı	Kira Bedeli Kira Süresi % 0 1,89 Adi Kefalet İçin Kira Bedeli * % 0 9,48	D.V.K.6	1/A-2 Kira mukavelenameleri (Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden), 1/A-3 Kefalet, teminat ve rehin senetleri
1-c ) Kira Bedeli ve Müşterek Borçlu Müteselsil Kefalet İçeren Sözleşmeler	Kira Bedeli	Kira Bedeli Kira Süresi % 0 9,48	D.V.K.6	1/A-3 Kefalet, teminat ve rehin senetleri
1-d ) Kira Bedeli ve Ceza Bedeli İçeren Sözleşlemeler	Kira Bedeli ve Ceza Bedeli Ayrı Ayrı	En Fazla Ödeme Hangi İşlemde ise o işlem üzerinden hesaplanır. Kira İçin Hesaplanan Tutar Büyük İse Kira Bedeli üzerinden % 0 1,89 Ceza Bedeli Büyük ise Ceza Bedeli Üzerinden % 0 9,48 hesaplanır.	D.V.K.6 / 2	Kira Yüksek İse;1/A-2 Kira mukavelenameleri (Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden), Ceza Bedeli Yüksek İse; 1/A-1 Mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknameler
1-e ) Kira Bedeli ve Depozito+ Teminat Bedeli İçeren Sözleşlemeler	Kira Bedeli ve Depozito + Teminat Bedeli Ayrı Ayrı	En Fazla Ödeme Hangi İşlemde ise o işlem üzerinden hesaplanır. Kira İçin Hesaplanan Tutar Büyük İse Kira Bedeli üzerinden % 0 1,89 Depozito + Teminat Bedeli Büyük ise Bu Tutarların Bedeli Üzerinden % 0 9,48 hesaplanır.	D.V.K.6 / 2	Kira Yüksek İse;1/A-2 Kira mukavelenameleri (Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden), Depozito + Teminat Bedeli Yüksek İse; 1/A-3 Kefalet, teminat ve rehin senetleri
1-f ) Kira Bedeli ve Ceza +Depozito+Teminat+Müteselsil Kefalet İçeren Sözleşmeler	Toplam İşlemlerin Tutarı	Toplam İşlemler Üzerinden hesaplanır. Kira Bedeli* Kira Süresi * % 0 9,48 , Depozito + Teminat + Ceza Bedeli * % 0 9,48	D.V.K.6 / 1	1/A-1 Mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknameler , 1/A-3 Kefalet, teminat ve rehin senetleri
1-g ) Kira Bedeli İçermeyen Sözleşmeler	Matrah Yoktur	Ödenecek Vergi Yoktur.	D.V.K.	B. Belli parayı ihtiva etmeyen kağıtlar
2 - Dövizli Düzenlenen Sözleşmelerde Kullanılacak Döviz Kuru	Kağıdın düzenlendiği tarihteki T.C. Merkez Bankasınca tespit ve ilan olunan cari döviz satış kuruna göre bulunacak Türk Lirası karşılığı üzerinden damga vergisi hesaplanacağı açıklanmıştır.

IV-SONUÇ
Kira sözleşmeleri düzenlenirken sözleşme sureti, kefalet, cezai bedel, depozito, işletme gideri gibi hususlar damga vergisi hesaplanmasında dikkat edilmelidir. Nitekim bu hususlara göre damga vergisi tutarı değişebilmektedir. Yukarıdaki tabloda açıkladığımız gibi sözleşme taraflarının bu hususları göz önünde bulundurmaları önemlidir.

[1] Öğredik, Güray, Bir Kağıtta Birbirine Bağlı ve Bir Asıldan Doğma Ancak Damga Vergisi Oranları Farklı Birden Fazla Akit ve İşlem Bulunması Halinde Damga Vergisi Hesabı(E-yaklaşım), Şubat, 2008, Yaklaşım Yayınları

[2] Kızılot, Şükrü, Kiraya Kefil Olmanın 5 Kat Vergisi Var, http://sosyal.hurriyet.com.tr/yazar/sukru-kizilot_82/kiraya-kefil-olmanin-5-kat-vergisi-var_27249643, Erişim Tarihi: 28.01.2015

[3] DEĞER Nuri; En Son Şekliyle Damga Vergisi Uygulaması; 2012, Yaklaşım Yayınları, s.171-172

[4] Öğredik, Güray, Bir Kağıtta Birbirine Bağlı ve Bir Asıldan Doğma Ancak Damga Vergisi Oranları Farklı Birden Fazla Akit ve İşlem Bulunması Halinde Damga Vergisi Hesabı(E-yaklaşım), Şubat, 2008, Yaklaşım Yayınları

[5] İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı 25.06.2013 tarih ve 97895701-155[1.2013/18]-911 sayılı Özelgesi

18.03.2015

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)