Yalçın Başar
Vergi Müfettişi
yalcinbasar@hotmail.com

Yapılan Değişikliklerle Konut Teslimi KDV İadelerinde Son Durum

1.Giriş

Bilindiği üzere 21/04/2022 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 41. No’lu KDV Tebliği ile Katma Değer Vergisi mevzuatı ile ilgili önemli değişiklikler yapılmış yapılan değişiklikler farklı tarihler itibariyle yürürlüğe girmiştir. Yazımızın konusunu İndirimli Orana tabi KDV iadelerinde İnşaat Sektörünü ilgilendiren hususlar oluşturmaktadır.

2. İndirimli Oran KDV İadesi Nedir?

KDV kanunu sistematiği gereği kural olarak bir vergilendirme dönemi içerisinde gerçekleştirilen işlemlerden mükellef adına oluşan İndirilecek KDV tutarının yine mükellef adına doğan Hesaplanan KDV tutarından fazla olması halinde fark KDV tutarı Devreden KDV olarak işlenerek sonraki vergilendirme dönemlerine aktarılmaktadır. Ancak belirtilen hususun belirli istisnaları bulunmaktadır. İndirimli orana tabi işlemlerde bu kuralın bir istisnasıdır.

3065 sayılı KDV Kanununun 29/2 maddesinde; 

“Bir vergilendirme döneminde indirilecek katma değer vergisi toplamı, mükellefin vergiye tâbi işlemleri dolayısıyla hesaplanan katma değer vergisi toplamından fazla olduğu takdirde, aradaki fark sonraki dönemlere devrolunur ve iade edilmez. 

Şu kadar ki, 28 inci madde uyarınca Cumhurbaşkanı tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup indirilemeyen ve tutarı Cumhurbaşkanınca tespit edilecek sınırı aşan vergi, bu mükelleflerin vergi ve sosyal sigorta prim borçları ile genel ve katma bütçeli idareler ile belediyelere olan borçlarına ya da döner sermayeli kuruluşlar ile sermayesinin %51’i veya daha fazlası kamuya ait olan veya özelleştirme kapsamında bulunan işletmeler ile organize sanayi bölgelerinden temin ettikleri mal ve hizmet bedellerine ilişkin borçlarına mahsuben ödenir.

Ancak mahsuben iade edilmeyen vergi, Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemler itibarıyla yılı içinde nakden iade edilebilir. Yılı içinde mahsuben iade edilemeyen vergi izleyen yıl içinde talep edilmesi şartıyla nakden veya mükellefin yukarıda sayılan borçlarına mahsuben iade edilir. Cumhurbaşkanı, vergi nispeti indirilen mal ve hizmet grupları ile sektörler itibarıyla, iade hakkını kısmen veya tamamen ya da amortismana tabi iktisadi kıymetler dolayısıyla yüklenilen katma değer vergisi ile sınırlı olmak üzere kaldırmaya; Hazine ve Maliye Bakanlığı, bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

KDV Kanunu ve KDV Uygulama Genel Tebliğinde yer alan hükümler çerçevesinde İndirimli Orana tabi işlemleri gerçekleştiren mükellefler şartları sağlaması halinde mahsuben ve nakden KDV iadesi alabilmektedirler.

3. 41. Seri No’Lu Tebliğ Öncesi Durum Nasıldı?

            - Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimleri,

            - Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

            - Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2'ye kadar             konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,

için KDV oranı (% 1) olarak hesaplanmış, net alanı 150 m2 aşan konut teslimlerinde ise genel vergi oranı (%18) uygulanmıştır.

Ayrıca yine Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak sayılanlardan m2 değeri belirlenmiş rakamların üzerinde olanlar için %1, %8 ve %18 gibi farklı oranlar uygulanmaktaydı.

Söz konusu KDV oranlarında yer alan farklılaştırma ülkemiz inşaat sektörüne yön vermiş projeler genellikle 150 m2 altında tutulmaya çalışılmış bu şekilde fiyatlar üzerinde azaltıcı etki yaratılmaya çalışılmıştır. Bunun sonucunda yüksek miktarlarda yüklenilen KDV oluştuğundan İndirimli oran KDV iadesi talepleri artmaktaydı.

4. 41. Seri No’lu Tebliğ İle Neler Değişti?

41. Seri No’lu Tebliğ konut teslimlerinde KDV oranlarının değişikliği yönünden 01/04/2022 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. Söz konusu tarihten sonra konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranları bakımından 3’lü ayrıma gidilmiştir.

4.1. 01/04/2022 Öncesi Ruhsat Alanlar İle İhale Edilenler

            -01/04/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış,

            -Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların, bu tarihten sonraki tesliminde,

            -Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar için KDV oranı,

• Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde (%1),
• Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK’nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrasına ilişkin yukarıda yer alan açıklamalar da dikkate alınarak (%1), (%8) veya (%18)

olarak uygulanacak,

  -Net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda ise genel vergi oranı (%18) uygulanacaktır.

4.2. 01/04/2022 Sonrası Ruhsat Alanlar

            1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;

            - 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%8),

            - 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%8), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18)

olarak uygulanacaktır.

4.3. 01/04/2022 Sonrası Ruhsat Alınan Dönüşüm Projeleri

306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;

            -150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%1),

            - 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%1), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18)

olarak uygulanacaktır.

5- Gelinen Durumun Getirdikleri-Götürdükleri

Her ne kadar ülkemizde inşaat sektörü son yıllarda ivme kaybetmiş olsa da özellikle yabancılara gerçekleştirilen konut satışları, gayrimenkul varlıkların en güvenilir tasarruf ve servet aracı olarak görülmesi ve toplumsal eğilimlerimiz nedeniyle halen önemini korumaktadır.

Öte yandan İnşaat sektörü içerisinde uzunca müddet KDV iadeleri kendine yer edinmiş, Yüklenilen KDV iadeleri bazen finansman aracı bazen de katlanılması gereken bir maliyet unsuru olarak göze çarpmıştır.

Yapılan değişiklikler;

            -Mükelleflerin Hesapladıkları KDV miktarları arttıracağından Devreden KDV miktarları azalacak dolayısıyla da İade Edilebilir KDV tutarları azalacaktır.

            -Mükelleflerin Devreden KDV miktarlarının azalması ile katlandıkları finansman yükleri hafifleyecektir.

            -Devam eden projeler yapılan değişikliklerden etkilenmeyecektir.

            -Konut teslimlerinde KDV oranlarının belirlenmesi bakımından uzun süredir uygulanan Büyükşehir ayrımı son bulmuştur.

            -Arsa teslimlerinde uygulanan KDV oranının da %18’den %8’e düşürülmesi inşaat maliyetlerini azaltıcı etki yaratacaktır.

            -Asgari KDV oranının %1’den %8’e yükselmesi nedeniyle özellikle küçük-orta çaplı mükellefleri KDV iadesi almamak yönünde kanalize edebilecektir.

            -Artan KDV oranları nedeniyle konut fiyatları yükselme eğiliminde olacaktır.

            -Bununla beraber daha önceleri %18’lik orandan vergilendirilen konut teslimlerinde kademeli oran uygulaması nedeniyle KDV iadesi fırsatı doğacaktır.

6- Sonuç

41. Seri No’lu Tebliğ ile konut teslimlerinde uygulanan KDV oranlarında yapılan değişikliklerin alıcı-satıcılar nezdinde çok yönlü etkilere sebep olacağı açıktır. Değişiklikler sonrası genel beklentilerin talep edilen KDV iadelerinde azalmaya sebep olacağı, konut fiyatlarında ise artışa sebep olacağı yönünde olduğu anlaşılmaktadır.

Kaynakça:

1- Katma Değer Vergisi Kanunu

2- KDV Uygulama Genel Tebliği

27.04.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.