Volkan Vanlı
Vergi Müfettiş Yardımcısı
volkan_vanli@hotmail.com

Sat-Geri Kirala İşlemlerinde Finansal ve Vergisel Avantajlar

1-      GİRİŞ

 Sat –geri kirala işlemi; işletmelerin taşınır ve taşınmaz mallarını finansman kaynağı sağlamak amacıyla finansal kiralama şirketlerine satmaları, sattıkları iktisadi kıymetleri aynı finansal kiralama şirketinden geri kiralamaları olarak tanımlanabilir. Belirlenen kiralama süresinin sonunda ise daha önce finansal kiralama şirketine satılıp kiralanan ve işletmede kullanılan iktisadi kıymet tekrar satın alınmaktadır.

6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununun 18. maddesinde finansal kiralama sözleşmesi “kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir ” olarak tanımlanmış, sat-geri kirala yöntemi bu tanımlama ile uygulama alanı bulmuştur.

Aynı kanunun 19. Maddesinde finansal kiralama sözleşmelerinin konusuna taşınır ve taşınmaz mallar girmekte, bilgisayar yazılımlarının çoğaltılmış nüshaları hariç olmak üzere patent gibi fikrî ve sınai haklar, bu sözleşmeye konu olamamaktadır.

Sat-geri kirala işleminin finansal ve vergisel açıdan taşınmaz mallar için avantajları kısaca şöyle özetlenebilir :

1-Finansman sıkıntısı içinde olan işletmeler için işletme sermayesine ek finansman sağlar.

2-Sağlanan finansman ile işletmenin kredi limitleri kullanılmamış olur.

3-İşletmenin finansal rasyoları ( likidite oranları ve borçlanma oranları ) olumlu etkilenir.

4- Satış işlemi, geri kiralama işlemi ve kiralama süresi sonunda tekrar satın alma işlemi KDV ‘den istisnadır.

5- Taşınmaz satış işlemi, kurumlar vergisinin madde 5/1-e’deki şartları dahilinde istisna sayılmaktadır.

6- İşletme kiraladığı taşınmazı geri alımında, tapuya tescil işlemi tapu harcından istisnadır. (İlk satış aşamasında ise satış bedelinin %4,55 ‘i tutarında tapu harcı ödemektedir )

7- Hazırlanan kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden istisnadır.

8- Finansal kiralama şirketine kiralama dolayısıyla ödenen faizler gider yazılabilir ve vergi matrahı azaltılır.

2-      Sat ve Geri Kirala İşleminin İşletmelere Sağladığı Vergisel Avantajlar

2.1- Katma Değer Vergisi İstisnası

6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 3065 Sayılı KDV Kanunu’nun 17. maddesinin dördüncü fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir:

“21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri”

Eklenen bu bent ile taşınmazın finansal kiralama şirketine ilk satışı, finansal kiralama şirketinden kiralanması ve kiralama sözleşmesinin sonunda taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geri devri KDV’den istisna edilmiştir.

İstisna, kiralamaya konu taşınmazların satın alınması, satan kişilere kiralanması ve tekrar kiralayana satılması ve devri işlemlerinde uygulanacak olup, aynı sözleşme kapsamındaki işlemlerin ayrıştırılarak farklı uygulamalara tabi tutulması mümkün değildir.

Söz konusu istisna kısmi istisna kapsamında olup, finansal kiralama şirketine satılan taşınmazların iktisabında yüklenilen KDV’nin, 3065 sayılı KDV Kanunu’nun 30/a maddesine göre düzeltilmesi gerekir.[1] Taşınmazın iktisabı sırasında yüklenilen ve indirim konusu yapılan KDV, KDV kanununun 58. maddesine göre gider ya da maliyet unsuru olarak dikkate alınabilecektir.

2.2- Kurumlar Vergisi İstisnası

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu madde 5/1-e ’ye göre taşınmazlar için istisna şartlarını şu şekilde sıralayabiliriz ;

- Kurumlar taşınmazlarını 2 tam yıl süre ile aktiflerinde bulundurmalıdır,

- Satıştan doğan kazancın istisnadan yararlanan %75’lik kısmı, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmalıdır.

- Satış bedeli en geç satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmelidir.

Tam veya dar mükellef tüm kurumlar, bu istisnadan faydalanabilecektir. Ancak, esas faaliyeti menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların, bu amaçla ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar bu istisnanın kapsamı dışındadır.

6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendindeki değişiklik aşağıdaki şekildedir:

“Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. “

Kurumlar Vergisi genel tebliğinde taşınmaz kavramı ele alınmış ve şu açıklamalara yer verilmiştir :

“İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;

-                   Arazi,

-                   Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

-                   Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.”

Ayrıca taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan unsurları da girecek ancak taşınmazın eklentisi niteliğinde olan unsurlar girmeyecektir.

Taşınmaz satış kazancı istisnası şartlarından olan taşınmazın en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadeyle kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle sahip olması şartı, sat-geri kirala işleminde aranmamaktadır.

Taşınmaz satışından elde edilecek kazancın tamamı(%100) kurumlar vergisinden istisnadır. Satış kazancı pasifte özel bir fon hesabına alınır ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir. Fon hesabına alınan kazanç tutarının mükelleflerce sermayeye ilavesi mümkün bulunmaktadır.

İstisna uygulamasında, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması gereken kazançların, beş yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba (sermayeye ilave hariç) nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmesi veya bu süre içinde işletmenin tasfiyeye girmesi halinde, bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte alınacaktır.[2]

2.3- Damga Vergisi İstisnası

Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 37. Maddesine göre “Finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden, bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır . “

Sat-geri kirala işlemleri için düzenlenen kağıtlar üzerinden damga vergisi hesaplanmamakta, bu kağıtlarla ilgili yapılacak işlemlerden de harç alınmamaktadır.

2.4- Tapu Harcı istisnası

Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 37. Maddesine göre “Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına
tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.”

Sat-geri kirala işlemlerinde kira süresi bittikten sonra taşınmazın tekrar geri alımında tapu harcı ödenmemektedir. Ancak taşınmazın kiracı tarafından finansal kiralama şirketine ilk devri sırasında satış bedelinin %4,55 ‘i tutarında tapu harcı ödenmektedir.

2.5- Ödenen faizlerin gider yazılması

Finansal kiralama sözleşmesine göre yapılan kira ödemeleri, borç anapara ödemesi ve faiz gideri olarak ayrıştırılacak ve bu ayrıştırma işlemi her bir dönem sonunda kalan borç tutarına sabit bir dönemsel faiz oranı uygulanmasını sağlayacak şekilde yapılacaktır. Satıp-tekrar kiralanan taşınmaza ait kiralama sözleşmesine istinaden ödenen faizler, işletmenin kiralama sözleşmesini yaptığı dönem sonuna kadar (ilk yıl) aktifleştirilmelidir. Sonraki yıllarda kira sözleşmelerine ilişkin faizler gider veya maliyet olarak kayıtlara alınabilmektedir.

Kiralayana ödenen finansal kiralama bedellerinin faiz kısmı finansman gider kısıtlamasına tabidir. Kurumlar Vergisi Kanununun 11. maddesi (i) bendinde finansman gider kısıtlaması aşağıdaki şeklide tanımlanmıştır;

“Kredi kurulu?ları, finansal kurulu?lar, finansal kiralama, faktoring ve finansman ?irketleri dı?ında, kullanılan yabancı kaynakları öz kaynaklarını a?an i?letmelerde, a?an kısma münhasır olmak üzere, yatırımın maliyetine eklenenler hariç, i?letmede kullanılan yabancı kaynaklara ili?kin faiz, komisyon, vade farkı, kar payı, kur farkı ve benzer adlar altında yapılan gider ve maliyet unsurları toplamının % 10’unu a?mamak üzere Bakanlar Kurulunca kararla?tırılan kısmın indirim imkanı kaldırılmaktadır. Belirlenecek oranı sektörler itibariyle farklıla?tırmaya Bakanlar Kurulu, bendin uygulanmasına ili?kin usul ve esasları belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.”

Ancak, Bakanlar Kurulu`nun 01.01.2015 tarihi itibariyle oran belirleme yetkisini kullanmaması nedeniyle finansman gider kısıtlaması henüz uygulanmamaktadır.

 3- Sat ve Geri Kirala İşleminin İşletmelere Sağladığı Diğer Avantajlar

Finansman sıkıntısı içinde olan işletmeler, aktiflerinde bulunan taşır ve taşınmaz mallarını satıp geri kiraladıklarında, finansman kaynağı elde edecekler ve bu kaynakla yatırım yapabilecek, kısa vadeli borçlarını ödeyebilecek, kredi limitlerinde daha esnek davranarak daha uzun vadeli ve daha yüksek tutarlı krediler kullanabileceklerdir.

İhale başvurularında bankalardan temin edilecek referans mektubu, mali durumu gösteren yeterlilik belgesi olarak kabul edilmektedir. Özel ve devlet bankalarında kredi taleplerinde mali yapı kriterlerinin değerlendirilmesinde cari oran, öz kaynak oranı ve kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranı kullanılan finansal rasyolarda öne çıkan ve aranan rasyolardır.

Cari oran, bir firmanın kısa vadeli borçlarını karşılayabilme gücünü ortaya koymakta olup, dönen varlıkların kısa vadeli borçlara oranlanmasıyla ölçülmektedir. Gelişmiş ülkelerde bu oranın 2 olması yeterli görülürken; gelişmekte olan ülkelerde bu oranın 1,5 olması makul görülebilmektedir. Ancak bu oranların tamamen ve her durumda doğru olduğunu söylemek de olanaklı değildir. Sektörel bazda analizlerde sektör ortalamalarına bakmak gerekmektedir. Çünkü bazı sektörlerde cari oranın 2 olması yeterli görülmezken; bazı sektörlerde cari oranın 2 olması çok çok iyi bir durum olarak değerlendirilmektedir[3].

İşletme sat-geri kirala yöntemi ile ise taşınır ve taşınmaz mallarını nakite dönüştürmekte, dönen varlıklarıyla kısa vadeli borçlarını karşılayabilme oranını daha iyi duruma getirebilmektedir.

Öz kaynak oranı, firmanın aktif varlıklarının ne kadarının öz kaynaklarla karşılandığını göstermektedir. Bu oranın çok yüksek olması firmanın vergi tasarrufundan yararlanma fırsatını kaçırdığını; buna karşılık bu oranın çok düşük olmasının da firmanın sabit yükümlülüklerini karşılayamaması anlamına gelmektedir.

 Sat-geri kirala yönteminde satılan taşınmaz, satışın yapıldığı yılı izleyen 5. yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmak zorundadır. Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen satış tutarı öz kaynaklar grubuna alındığında, öz kaynakların varlıkları karşılama oranını artıracaktır.

 Kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranı, 1 yıldan az süreli banka borçlarının ne kadarının öz kaynaklar tarafından karşılanacağını gösterir.

 Sat-geri kirala yöntemi ile taşınmaz satışından el edilen ve öz kaynak hesap grubuna alınan pasif karakterli özel fon hesabı öz kaynakları arttırmaktadır. Bu sayede artan öz kaynaklar, kısa vadeli banka kredilerini karşılama konusunda daha güçlü hale gelecektir.  

 4- SONUÇ

Sat-geri kirala işleminde işletmeler özellikle taşınmaz satış ve geri kiralamalarında avantajlı konuma gelmişlerdir. İşletmelerin aktifinde bulunan taşınmazların yapılan sözleşme ile finansal kiralama şirketlerine satışı, satılan taşınmazın geri kiralanması, sözleşme süresi sonunda kiralanan taşınmazın tekrar işletme aktifine alınması KDV’den istisna edilmiştir.

 5520 sayılı kurumlar vergisi kanunu madde 5/1-e ‘ye göre; taşınmazların 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla finansal kiralama şirketlerine satışından doğan kazançların tamamı (%100) kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. İlgili madde gereği taşınmazların en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı istisna uygulaması için aranmamaktadır.

Sat-geri kiralama işlemleri için düzenlenen sözleşmeler ve kağıtlar damga vergisinden ve harçtan müstesnadır. Sözleşme sonunda tekrar satın alınan taşınmaz, tapu harcından istisna tutulmaktadır.

Kredi ihtiyacı olan işletmeler mali yapılarını taşınmazlarını sat-geri kirala yöntemi ile nakit bir varlığa dönüştürerek güçlendirebilmektedir. Mali yapıları güçlü olan işletmelerin mali rasyolardan; cari oran, öz kaynak oranı, kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranının olumlu olması şirketlerin kredi kullanımını kolaylaştırmakta ve ihalelere katılabilmelerini sağlamaktadır.  

KAYNAKÇA

·         T.C. Yasalar(21.11.2012).6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring Ve Finansman Şirketleri Kanunu.Ankara:Resmi Gazete (28496 sayılı)

·         T.C. Yasalar(12.07.2013).6495 sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.Ankara:Resmi Gazete (28726 sayılı)

·         TC. Yasalar (13.06.2006).5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu.Ankara:Resmi Gazete (26205 sayılı)

·         TC. Yasalar (25.10.1984).3065 Sayılı KDV Kanunu.Ankara:Resmi Gazete (18563 sayılı)

·         Maliye Bakanlığı(03.04.2007). Kurumlar Vergisi 1 No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (26482 sayılı)

·         Maliye Bakanlığı (26.04.2014).Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (28983)

·         Civan, Y.Doç.Dr.Mehmet.(2009) .”Finansal Tablolar Analizi ve Örnek Uygulamalar” Trabzon Abigem Eğitimi. (2009)

 

---

[1] Maliye Bakanlığı (26.04.2014).Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (28983)

[2] Maliye Bakanlığı(03.04.2007). Kurumlar Vergisi 1 No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (26482 sayılı)

[3] Civan, Y.Doç.Dr.Mehmet.(2009) .”Finansal Tablolar Analizi ve Örnek Uygulamalar” Trabzon Abigem, (2009),s.3-4

 

12.10.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.