Vedat Nair
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vedatnair@hotmail.com

7144 Sayılı Kanuna Göre Taşınmazların Yeniden Değerlenmesi

25.05.2018 tarihli ve 30431 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 16.05.2018 tarihli ve 7144 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5. maddesi ile 213 sayılı Vergi Usul kanununa geçici 31. madde eklenmiştir. İlgili madde ile bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin (finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösterenler ve kanunda sayılan benzer mükellefler hariç) aktiflerinde yer alan taşınmazlarının (sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar hariç) değerlenmesi hakkında düzenleme yapılmıştır. Hatırlanacağı üzere mükellefler enflasyon düzeltmesi öncesi maddi duran varlıklarını yeniden değerlemeye tabi tutarak benzer uygulamadan yararlanmakta, hesaplanan yeniden değerleme değer artış fonlarını 522 no.lu hesapta takip etmekteydiler. Bu fonların sermayeye ilave edilerek kullanılması, şirketlerin kuruluş sermayelerini belli ararlıklarla artırmalarına imkan vermekteydi. Yapılan bu düzenlemeyle mükellefler aktiflerinde yer alan taşınmazlarını 30.09.2018 tarihine kadar kanunda belirlenen diğer şartları da sağlamaları durumunda değerleyebilirler. Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri için yeniden değerleme yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ayrıca kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların tamamı için uygulamadan yararlanılması zorunlu olup bir kısmı için uygulamadan yararlanılamaz. Uygulamaya ilişkin olarak Maliye Bakanlığı tarafından taslak tebliği hazırlanmış ve konu hakkında açıklamalar yapılmıştır.

Düzenlemelerde geçen taşınmaz ibaresi 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704. maddesi uyarınca arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerini ifade etmektedir.

-Yeniden değerleme, defter kayıtları baz alınarak taşınmazlar için ve bunlara ait amortismanların tam ayrıldığı varsayımına göre belirlenmelidir.

-Enflasyon düzeltmesi uygulaması yapan şirketler için Nisan 2018 Yİ-ÜFE (bu kanunun yayımlandığı aydan bir ay önceki) endeksinin, en son enflasyon düzeltmesi yapılan hesap dönemini takip eden aya ilişkin (Ocak 2015) endeksine bölünmesi ile bulunan oran kullanarak, Yani bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki ay olan 2018 yılı Nisan ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (341,88), 31.12.2004 tarihli bilançoyu takip eden ay olan 2005 yılı Ocak ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerine (114,83) bölünmesi ile bulunan katsayı olacaktır (341,88/114,83=2,97727).

-Daha sonra iktisap edilen taşınmazlar ve bunların amortismanları için ise taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran kullanılır. Örneğin 20.6.2010 tarihinde satın alınan bir fabrika binasının bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki ay olan 2018 yılı Nisan ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (341,88) 2010 yılı Temmuz ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerine (171,81) bölünmesi ile bulunan (341,88/171,81=)1,98987 katsayısı ile değerlemeye tabi tutulması gerekmektedir.  

Dikkate alınacak Yİ-ÜFE ibaresi; Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği 01.01.2005 tarihinden itibaren üretici fiyatları endeksi (ÜFE) değerlerini, 01.01.2014 tarihinden itibaren yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) değerlerini ifade eder.

Değer artışı taşınmaz ile amortismanın değer artışının netleştirilmiş değeridir ve ayrıntılı olarak bir tabloda gösterilmelidir. Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların amortismanı yeni değerleri üzerinden hesaplanmalıdır.

Bulunan değer artışı 2003 hesap dönemine kadar uygulanan yöntem gibi pasifte bir fon hesabında tutulur. Değer artışı üzerinden % 5 oranında vergi hesaplanarak işlemin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellef olunan vergi dairesine beyan edilir ve aynı süre içinde ödenmelidir. Ödenen bu vergi gelir veya kurumlar vergisinden mahsup edilemeyecek ve matrah hesaplamasında gider olarak kabul edilemeyecektir. Beyanın zamanında yapılmaması, hesaplanan verginin süresinde ödenmemesi halinde bu düzenlemelerden yararlanılamaz. Söz konusu beyanname gelir ve kurumlar vergisi beyannamelerini elektronik ortamda vermek zorunda olan mükellefler tarafından ilgili tebliğlere uygun olarak elektronik ortamda, bu zorunluluğa tabi olmayan mükellefler bakımından ise örneği bu taslak tebliğ ekinde yer alan beyanname kullanılmak suretiyle kağıt ortamında verilmesi gerekir. Taslak tebliğde yapılan açıklamalarda ilgili uygulamadan 213 sayılı Kanunun Geçici 31. maddesinin yürürlüğe girdiği tarih olan 25.5.2018  itibarıyla aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar yararlanacak, sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler, bu kapsamda yeniden değerlemeye tabi tutulmayacaktır. Taslakta yapılan açıklamalara göre amortismana tabi olma şartı aranmadığından boş arsa ve araziler içinde yeniden değerleme yapılabileceği belirtilmiştir. VUK.'nun 272. maddesine göre bedele yapılan ilave giderler ile kur farkı ve faizler de yeniden değerleme kapsamına girmektedir. Özel hesap dönemi olan mükellefler ise ilgili oldukları tarihler esas alarak yeniden değerleme oranını hesaplayacaklardır. Yeniden değerleme için bulunacak katsayının kesirli kısmı 5 hane olarak dikkate alınarak hesaplama yapılacaktır. Yapılan değerleme sonrasında taşınmazın satılması durumunda pasifte yer alan fon tutarı satış kazancıyla ilişkilendirilmez ve kayıtlarda kalır. Değerleme sonucunda meydana gelen değer artış fonu sermayeye ilave dışında kullanılması durumunda bu kısmı işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulmalıdır. Yapılan değerlemeden sonra enflasyon düzeltmesi uygulamasına ilişkin şartların meydana gelmesi halinde yapılan değer artışı sonucu oluşan fon öz sermayeden düşülerek düzeltmesi yapılmalıdır. Devir ve bölünme durumunda devreden, tür değiştiren veya bölünen şirketin iktisap tarihi esas alınarak değerleme yapılmalıdır. Finansal kiralama işlemlerinde ise kiracının hakkı aktifleştirmesi gerekmektedir. Yeniden değerleme işlemi net değer artışı yöntemi kullanılarak yapılır. Buna göre yeniden değerlemeden önceki ve sonraki net bilanço aktif değerlerinin tespiti gerekmektedir. Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine kaydedildikleri değerden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanlarının indirilmesi suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir. Taslak tebliğinde uygulamaya yönelik aşağıdaki örnekler hazırlanmıştır. Tebliğ yayımlandığında önemli ilave ve değişiklik olması halinde ayrı bir yazı konusu yapılacaktır.

Örnek 1: Tam mükellefiyet esasında vergilendirilen, hesap dönemi takvim yılı olan (A) A.Ş. nin 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında maliyet bedeli 25.540.000 TL ve birikmiş amortismanı 3.192.500 TL olan ve 31/12/2004 tarihinden beri aktifinde yer alan taşınmazının 2018 yılı Haziran ayında yeniden değerlemeye tabi tutulması halinde;

Taşınmaz: (341,88/114,83=) 2,97727* 25.540.000   = 76.039.475,80

Birikmiş Amortisman : (341,88/114,83=) 2,97727*  3.192.500  =   9.504.934,48

Bu durumda, değer artışı taşınmazın yeniden değerleme sonrası net bilanço aktif değerinden (76.039.475,8 – 9.504.934,48 = 66.534.541,32), yeniden değerleme öncesi net bilanço aktif değerinin (25.540.000 - 3.192.500 = 22.347.500) indirilmesi suretiyle hesaplanacak olup, örneğimizde (66.534.541,32 - 22.347.500 =) 44.187.041,32 TL olarak gerçekleşecektir. Yapılan yeniden değerleme sonrasında 44.187.041,32 TL değer artışı üzerinden %5 oranında hesaplanan 2.209.352,07 TL verginin kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar beyan edilip ödenmesi gerekecektir.

Örnek 2: Tam mükellefiyet esasında vergilendirilen (B) A.Ş. nin 2008 yılının Eylül ayında 18.000.000 TL bedelle satın aldığı taşınmazın birikmiş amortisman tutarı 25/5/2018 tarihi itibarıyla 3.690.000 TL olup, söz konusu taşınmaz Haziran/2018 döneminde yeniden değerlemeye tabi tutulacak olursa;

Taşınmaz: (341,88/160,54=) 2,12956 *18.000.000 = 38.332.080

Birikmiş Amortisman: (341,88/160,54=) 2,12956 *3.690.000 = 7.858.076,40

Bu durumda değer artışı, taşınmazın yeniden değerleme sonrası net bilanço aktif değerinden (38.332.080 - 7.858.076,40 = 30.474.003,60) yeniden değerleme öncesi net bilanço aktif değerinin (18.000.000 - 3.690.000 = 14.310.000) indirilmesi suretiyle hesaplanacak olup, örneğimizde (30.474.003,60 - 14.310.000 =) 16.164.003,60 TL olarak gerçekleşecektir. Yapılan yeniden değerleme sonrasında 16.164.003,60 TL değer artışı üzerinden %5 oranında hesaplanan 808.200,18 TL verginin 25/7/2018 tarihine kadar kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekecektir.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ile bunların hesap şekilleri, envanter defterlerinin ayrı bir sahifesinde müfredatlı olarak gösterilmelidir. Hesaplamalarda kullanılacak ÜFE değerleri ise yıllar itibariyle aşağıda sunulmuştur;

 

Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ve Değişim Oranı, 1982-2018 (*) Endeks  Değerleri
Yıl	Ocak	Şubat	Mart	Nisan	Mayıs	Haziran	Temmuz	Ağustos	Eylül	Ekim	Kasım	Aralık
1982	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01
1983	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01
1984	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,01	0,02	0,02	0,02
1985	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02
1986	0,02	0,02	0,02	0,02	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03
1987	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,04	0,04	0,04	0,04
1988	0,04	0,05	0,05	0,05	0,05	0,06	0,06	0,06	0,06	0,06	0,07	0,07
1989	0,08	0,08	0,08	0,09	0,09	0,09	0,10	0,10	0,11	0,11	0,12	0,12
1990	0,13	0,13	0,14	0,14	0,15	0,15	0,15	0,15	0,16	0,17	0,18	0,18
1991	0,19	0,20	0,21	0,22	0,23	0,23	0,24	0,25	0,26	0,27	0,28	0,29
1992	0,32	0,34	0,35	0,36	0,36	0,36	0,37	0,39	0,41	0,44	0,45	0,47
1993	0,49	0,52	0,54	0,55	0,57	0,58	0,61	0,63	0,66	0,68	0,73	0,75
1994	0,79	0,87	0,94	1,25	1,36	1,39	1,40	1,44	1,51	1,62	1,72	1,87
1995	2,02	2,16	2,30	2,39	2,43	2,46	2,52	2,59	2,71	2,83	2,96	3,08
1996	3,38	3,57	3,82	4,13	4,30	4,42	4,53	4,70	4,94	5,21	5,47	5,69
1997	6,01	6,38	6,77	7,14	7,51	7,77	8,18	8,61	9,15	9,76	10,31	10,86
1998	11,57	12,10	12,58	13,09	13,51	13,73	14,07	14,41	15,18	15,81	16,35	16,75
1999	17,35	17,94	18,65	19,64	20,27	20,63	21,45	22,15	23,45	24,54	25,54	27,29
2000	28,87	30,05	30,98	31,72	32,26	32,35	32,68	32,99	33,76	34,70	35,53	36,21
2001	37,05	38,02	41,85	47,85	50,87	52,33	54,06	55,97	58,97	62,93	65,57	68,27
2002	71,11	72,93	74,29	75,63	75,95	76,83	78,88	80,56	83,07	85,67	87,06	89,33
2003	94,32	97,28	100,40	102,17	101,53	99,58	99,04	98,85	98,90	99,46	101,15	101,78
2004	104,46	106,17	108,40	111,27	111,24	110,06	108,39	109,25	111,26	114,85	115,72	115,87
2005	114,83	114,81	117,25	119,62	119,23	119,64	119,33	121,40	123,40	124,22	121,40	121,14
2006	123,51	123,83	124,14	126,54	130,05	135,28	136,45	135,43	135,11	135,73	135,33	135,16
2007	135,09	136,37	137,70	138,80	139,34	139,19	139,28	140,47	141,90	141,71	142,98	143,19
2008	143,80	147,48	152,16	159,00	162,37	162,90	164,93	161,07	159,63	160,54	160,49	154,80
2009	155,16	156,97	157,43	158,45	158,37	159,86	158,74	159,40	160,38	160,84	162,92	163,98
2010	164,94	167,68	170,94	174,96	172,95	172,08	171,81	173,79	174,67	176,78	176,23	178,54
2011	182,75	185,90	188,17	189,32	189,61	189,62	189,57	192,91	195,89	199,03	200,32	202,33
2012	203,10	202,91	203,64	203,81	204,89	201,83	201,20	201,71	203,79	204,15	207,54	207,29
2013	206,91	206,65	208,33	207,27	209,34	212,39	214,50	214,59	216,48	217,97	219,31	221,74
2014	229,10	232,27	233,98	234,18	232,96	233,09	234,79	235,78	237,79	239,97	237,65	235,84
2015	236,61	239,46	241,97	245,42	248,15	248,78	247,99	250,43	254,25	253,74	250,13	249,31
2016	250,67	250,16	251,17	252,47	256,21	257,27	257,81	258,01	258,77	260,94	266,16	274,09
2017	284,99	288,59	291,58	293,79	295,31	295,52	297,65	300,18	300,90	306,04	312,21	316,48
2018	319,60	328,17	333,21	341,88	354,85

28.06.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.