Vedat Nair
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vedatnair@hotmail.com

Taşınmazların Satış İstisnasında Son Düzenlemeler ve İki Yıllık Sürenin Başlangıcı

Kurumlar Vergisi Düzenlemeleri;

5520 sayılı K.V. Kanununun 5-e. maddesinde Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı vergiden istisna edilmiştir. İstisna, satışın yapıldığı hesap döneminde uygulanarak işlemin gerçekleştiği yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar fon hesabında bekletilir. Satış bedelinin  taksitlendirilmesi halinde 2 yıl içinde tahsil edilmesi gerekmektedir. Bu sürede tahsil edilmeyen kısmı ise vergi ziyaa olarak değerlendirilir. Yine Kurumlar Vergisi Kanununa 25.02.2011 ve 02.08.2013 yürürlülük tarihi ile ilave edilen hükümle kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı ile varlık kiralama şirketlerine satışı ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki geri kiralama ve geri alma şartıyla finansal kiralama şirketlerine satış ve varlık kiralama ile finansal kiralama yoluyla taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için ise istisna oranı %100 olarak uygulanacaktır. Bu işlemlerin 3. kişilere yapılması halinde ise satışı yapan şirket açısından vergileme söz konusu olacaktır.

1 Seri No.lu kurumlar vergisi genel tebliğinin 5.6.2.  bölümünde Kurumlar Vergisi Kanununun yayım tarihinden sonra gerçekleşen satış işlemlerinde istisna uygulaması ;

Ayrıca 6 Seri No'lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin 4. maddesiyle eklenen paragraf ile 6111 sayılı Kanunla 25.02.2011 tarihinden itibaren uygulanmak üzere taşınmazların kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançların tamamı vergiden istisna edilebileceği açıklanmıştır. Söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir. Söz konusu taşınmazlar  Türk Medeni Kanununun 704.maddesinde;

Arazi, Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır. İlgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Tahsis belgesine dayalı olarak yada zilyetliğin devri yoluyla da satışın yapılması durumunda istisna hükümleri uygulanmayacaktır. Türk Medeni Kanununun 684. maddesine göre bütünleyici parçalarda taşınmaz kabul edilerek bu istisna hükmünden yararlanacaktır. Ancak yine , Türk Medeni Kanununun 684. maddesinde belirtilen eklenti niteliğindeki unsurlar taşınmaz olarak değerlendirilmeyecektir. Sabit üretim makineleri açısından da söküldüğünde binanın zarar görecekse veya binadan ayrılması ile istenilen fayda elde edilmeyecekse bütünleyici parça olarak değerlendirilir. Zemin ve duvara sabitlenmiş ancak sökülmesi işletmenin sanayi niteliğini değiştirmeyen ve üretime etki etmeyen parçalar bütünleyici olarak değerlendirilmeyecektir. Makinelerin taşınmazdan bağımsız olarak satılması halinde bütünleyici vasfı olamayacağından bunların satışı menkul mal satışı olarak kabul edilecektir.

Katma Değer Vergisi Düzenlemeleri;

Söz konusu istisna 3065 sayılı KDV. kanununun 17/4-r bendinde  kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık  taşınmaz ve (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri vergiden istisna edilmiştir. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamına girmemektedir. İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Katma değer vergisi genel uygulama tebliğin istisnalar kısmında 4.16 bölümünde;

3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi uyarınca, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dâhil) bankalara devir ve teslimleri KDV'den müstesna olup, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri ise istisna kapsamında değildir. Diğer taraftan madde hükmüne göre, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, KDV hesaplarından çıkarılarak “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler ise istisna kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Buraya kadar istisna uygulamasının K.V. ve KDV. kanunu düzenlemelerine yer verdik. Bu yasal düzenlemeler genel olarak bir biriyle paralellik göstermektedir. Konuyla ilgili olarak KDV. Tebliğinde verilen örnekleri özetlersek;

- Arsa üzerine bina yapılması halinde bu binanın satışı halinde söz konusu binanın tapuya tescil edilmiş olması , en az iki tam yıl şirket aktifine kayıtlı olması gerekmekte olup, aktifte kayıtlı bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak da bütün bölümleri ile birlikte inşaatın tamamlanıp bina olarak aktife alındığı tarihin yani cins tahsisinin yapıldığı tarih esas alınması gerekmektedir.

- Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

- Kamulaştırma işlemi gerçekleşen taşınmazlarda kamulaştırılan gayrimenkulden yerine başka bir gayrimenkulün satışı söz konusu olursa ilk taşınmazın iktisap tarihine göre iki yıllık süre hesaplanır.

- Kanunun (17/4-r) maddesinde yer alan istisna kurumlar, belediyeler ve il özel idarelerine yönelik olup şahsi işletmelerin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında istisna uygulaması mümkün değildir.

-       Kooperatiflerde tahsisli satış yapılabileceğinden, Satışı yapılacak arsanın en az iki yıl aktifte kalma süresi hesaplanırken kooperatifin üst birlik tarafından tahsisin yapıldığı tarih esas alınacak ve bu satış işlemi 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesine göre KDV’den istisna olacaktır.

-        İki tam yıldan fazla bir süredir şirketin aktifinde yer alan arsa, fabrika binası ve mütemmim cüzlerinin birlikte tek bir bedelle satışı, 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi uyarınca KDV’den istisna olacaktır.

Ancak, eklenti olarak kabul edilen demirbaş ve teçhizatın satılması halinde bunların bedeli üzerinden demirbaş ve teçhizatın tabi olduğu oranda KDV hesaplanacaktır.

- Meslek Odalarının hizmet binası olarak kullandığı taşınmazların müzayede yoluyla satışında, satışa konu taşınmazlar iki yıldan fazla süredir Odanın mülkiyetinde bulunsa dahi 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında istisna uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

- Taşınmazlar üzerinde tevhit yoluyla yapılan değişiklikler sonrasında yeni oluşan birimin tapuya tescil edilmesi ve daha sonra elden çıkarılmasında 3065 sayılı Kanunun (17/4-r)maddesinde düzenlenen istisnanın uygulanması bakımından tevhit tarihinin esas alınması gerekmektedir. Ancak her iki taşınmazın da tevhit öncesi iktisap tarihleri ispat edilebiliyorsa ve satış bedeli ayrıştırılabiliyorsa, iktisap tarihlerinin ayrı ayrı dikkate alınması ve bu suretle iki yıllık sürenin hesaplanması mümkündür.

- Taşınmazların, şirketin nev’i değiştirerek limited şirkete dönüşmesi sonrasında satışı yapılması durumunda, Söz konusu satış işleminde iki tam yıllık sürenin hesabında, bu binaların limited şirkete dönüşen y şirketinin bilançosunun aktifine kaydedildiği tarihin başlangıç tarihi olarak dikkate alınması gerekmektedir.

-  Finansal kiralamaya konu edilen arsa, finansal kiralama süresi sonunda şirketin mülkiyetine geçerek aktife kaydolacağından ve şirket adına tapuda tescil işlemi tarihinden itibaren en az iki tam yılı geçmeden satılması halinde, 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesindeki istisna hükmünden yararlanılması mümkün değildir.

- Taşınmaz olarak değerlendirilmeyen taşıtın satışının 3065 sayılı Kanunun (17/4-r)maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

Sonuç;

Taşınmaz satışlarında iki yıllık sürenin tespitinde arsa üzerine bina yapılmasına başlanması halinde, eğer bina bitmediyse ve kullanıma hazır değilse satış yapılması durumunda arsaya isabet eden kısmı istisnadan yararlanacaktır. Binanın tapuya tescil edilmesi halinde ise cins tahsisinin yapıldığı ve şirket aktifine alındığı tarih iki yıl sürenin başlangıcı olacaktır. Konuyla ilgili olarak İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü’nün 12.01.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.17-31 muktezası bulunmaktadır. Yine Tekirdağ Vergi Dairesi Başkanlığı Vergi ve Anlaşmalar Uygulama Müdürlüğü tarafından verilen 01.10.2013 tarih ve 75497510-125[5-2013-18]-62 sayılı muktezada tapuya tescil edilen ancak aktife daha sonra alınan taşınmazın satışında aktife alınma tarihini iki yıllık sürenin başlangıcı olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Yine söz konusu mukteza da fiilen kullanılmakta olunsa bile aktife alınmamış gayrimenkullerin satışından doğan kazancın, kurumlar vergisinden müstesna tutulması mümkün değildir. Aktife alınma, kanun maddesinin uygulamasında şekli bir şart olmayıp, asli bir şart olarak açıklanmıştır. Kooperatiflerde yapılan tahsisli satış bu düzenlemelerin bir istisnası olmaktadır zira K.V.K. Genel tebliğinin 5.6.2.2.1 bölümünde verilen örnekte de açıklandığı üzere kooperatif dışında tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması durumunda bir taşınmaz satışından bahsedilemeyeceğinden istisna uygulanmayacağı açıklanmıştır. Ayrıca yukarıda detaylı açıkladığımız üzere taşınmazların; kaynak kuruluşlarca ve 6361 sayılı kanun kapsamındaki Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri tarafından taşınmaz satışlarından doğan kazançlar için istisna oranı %100 olarak uygulanacaktır.

22.08.2014

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.