Vedat Erdem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
vedaterdem1@gmail.com

İktisap Tarihinden İtibaren 5 Yıllık Süre Dolmadan Elden Çıkarılan Gayrimenkulde Safi Değer Artış Kazancının Tespiti Nasıl Yapılmalıdır?

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinde aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olduğu ifade edilmiştir. Bu kazançlar;

“…

6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (317 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2022 tarihinden itibaren 25.000 TL) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.”

70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan mal ve haklar ise;

“1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dâhildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

7. (202 sayılı Kanunun 35'inci maddesiyle değişen bent) Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları” şeklinde sayılmıştır.

Diğer yandan mezkûr kanunun mükerrer 81’inci maddesinde değer artışında safi kazanç; “elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

…

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” şeklinde açıklanmıştır.

Endeksleme Yapılması*

Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 81’inci maddesinin son fıkrasında, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edileceği ve endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerektiği yönünde hükümlere yer verilmiştir.

Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 298’inci maddesinde Üretici Fiyat Genel Endeksi (ÜFE) ibaresi yer almakta olup, 5429 sayılı Türkiye İstatistik Kanunu’nda ise, muhtelif mevzuatta Üretici Fiyat Endeksine (ÜFE) yapılmış olan atıfların, Türkiye İstatistik Kurumunca hesaplanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksine (Yİ-ÜFE) yapılmış sayılacağı belirtilmiştir.

Türkiye İstatistik Kurumunun resmi internet sayfasından (www.tuik.gov.tr) edinilen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) rakamlarına ilişkin tablo çalışmanın kaynaklar ve ekler bölümünde sunulmuştur.

Örnek: Mükellef Ahmet Bey, 04.04.2017 tarihinde 450.000,00 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 15.06.2021 tarihinde 1.250.000,00 TL’ye satmıştır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Mart 2017 döneminde Yİ-ÜFE 291,58; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mayıs 2021 döneminde Yİ-ÜFE 666,79 olarak gerçekleşmiştir.

Bu durumda ilgili dönemde artış oranının %10’un üzerinde [(666,79 – 291,58) / 291,58] X 100 = %128,6817 olduğu görülmektedir.

Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;

450.000,00 X (666,79 / 291,58) = 1.029.067,49 TL olarak dikkate alınacaktır.

Bulunan endekslenmiş maliyet ile satış bedeli dikkate alındığında değer artış kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Verginin hesaplanması;

Artan oranlı vergileme esas olduğu için vergiye tabi matrah üzerinden her zaman sabit oranı uygulayamayız. 2021 takvim yılının vergilendirilmesinde esas alınacak tarifeye bakıldığında 130.000,00 TL kazanç için 30.190,00 TL vergi, kalan 71.932,51 TL için ise (201.932,51 – 130.000) %35 oran uygulanmak suretiyle toplam 55.366,38 TL vergi tahakkuk edecektir.

KAYNAKLAR ve EKLER

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

*Mükellef Hizmetleri Daire Başkanlığı Şubat/2021 Yayın No: 378 “DİĞER KAZANÇ VE İRATLARIN VERGİLENDİRİLMESİ REHBERİ”

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Yurt-Ici-Uretici-Fiyat-Endeksi-Ocak-2022-45850

https://www.gib.gov.tr/yardim-ve-kaynaklar/yararli-bilgiler/deger-artisi-kazanclarina-iliskin-istisna-tutari

https://www.gib.gov.tr/node/150668

 

193 sayılı Kanunun 103 üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde esas alınan tarife, 2021 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere aşağıdaki şekilde yeniden belirlenmiştir.

21.02.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.