Vedat Erdem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
vedaterdem1@gmail.com

Değerli Konut Vergisinin (DKV) Değerlendirilmesi

7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen 42 ile 49.maddeler ile “Değerli Konut Vergisi” isimli yeni bir vergi türü ihdas edilmiş oldu.

Kanunun yayımı sonrası kamuoyunun tepkisi ve tartışmaların yoğunlaşması ile 7221 Sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile DKV üzerinde değişiklikler yapılarak yürürlük tarihi 01.01.2021 olarak belirlendi. Herhangi bir erteleme olmaz ise 2021 yılında mükellefler DKV ödeyecekler.

Verginin konusu 1319 Emlak Vergisi Kanunu’nun 42.maddesinde “Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan 29.maddeye göre belirlenen bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirasının üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.”

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliğinde 2/2 maddesinde mesken nitelikli taşınmaz kavramını, “mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.” şeklinde açıklamıştır. Aynı tebliğin 2/3 maddesinde ise taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanı sıra fiili kullanım durumuna da bakılacağı ifade edilmiştir. 

Verginin matrahı, bina vergi değerinin 42.maddede yer alan tutarı aşan kısmıdır. Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 5.000.000 TL’yi aşan kısmı için	(Binde 3)
10.000.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.500.000 TL’si için 7.500 TL, fazlası için	(Binde 6)
10.000.000 TL’den fazla olanlar 10.000.000 TL’si için 22.500 TL, fazlası için	(Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Bu değerler 29.12.2020 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanan 78 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile “2021 yılında uygulanacak olan 1319 sayılı Kanunun 44.maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, 2020 yılına ait değerlerin 2020 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%9,11/2=) %4,555 (dört virgül beşyüzellibeş) oranında arttırılması suretiyle” aşağıdaki gibi tespit edilmiştir.

5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için	(Binde 3)
10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için	(Binde 6)
10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için	(Binde 10)

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliğin 2/4 maddesinde bina vergi değerini, “1319 sayılı Kanunun 29.maddesine göre binalar için hesaplanan bedeli ifade eder. Söz konusu değer, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden ilgililerince temin edilir.”

Değerli Konut Vergisi Kanununda mükellef ile mükellefiyetin başlaması ve sona ermesi kanunun 45.maddesinde aşağıdaki gibi tanımlanmıştır.

Mükellef; “Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.”

Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

a) Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 42.maddede belirtilen tutarı aştığı tarihi,

b) 33.maddenin 1 ila 7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

takip eden yıldan itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Değerli Konut Vergisinde muafiyetler ise 46.maddede sayılmıştır.

a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.)

c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).

Verginin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri ise kanunun 47.maddesinde hüküm altına alınmış.

“Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 42.maddede belirtilen tutarı aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının 20. günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkına konu taşınmazlar için 1 Nolu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi, elbirliği mülkiyete konu taşınmazlar için ise 2 Nolu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.”

Konuyu örnekler ile somutlaştırmak istediğimizde;

Örnek 1: Bayan A’nın İstanbul’da 20.000.000,00 TL vergi değerinde tapuda mesken olarak tescil ettirilmiş binası bulunmakta olup, Türkiye içinde başka bir konutu bulunmamaktadır. Bu durumda 1319 Emlak Vergisi Kanunu 46-b kapsamında 20.000.000,00 TL’lik vergi değeri her ne kadar 5.227.000,00 TL’lik sınırı aşsa da Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar muaf tutulduğu için DKV ödemeyecektir.

Örnek 2: Bayan B’nın Türkiye sınırları içinde mesken olarak tescil ettirilmiş 2 adet binasının bulunduğunu varsayalım. Bu binaların sırasıyla vergi değerleri 6.000.000,00 TL ve 6.500.000,00 TL’dir. DKV yönünden değerlendirdiğimizde, 1319 Emlak Vergisi Kanunu 46-b kapsamında birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazına muafiyet uygulanır. Bu durumda her iki meskende sınırı aşmasına rağmen düşük vergi değerli olan (vergi değeri 6.000.000,00 TL olan bina) mesken muaftır. Diğer mesken sınırı aştığı için vergiye tabidir.

Örnek 3: Bayan A, 3 adet mesken şeklinde tescil ettirilen konuta sahiptir. 2021 vergi değerleri sırasıyla 4.000.000,00 TL, 10.000.000,00 TL ve 18.000.000,00 TL’dir. Bayan A’nın ödeyeceği DKV aşağıdaki gibi olacaktır.

Vergi değeri 4.000.000,00 TL olan mesken, vergi değeri 5.227.000,00 TL’nin üzerinde olmadığı için verginin konusu dışında kalmaktadır.

Vergi değerleri 10.000.000,00 TL ile 18.000.000,00 TL değerindeki 2 ve 3 nolu meskenler 2021 yılındaki 5.227.000,00 TL sınırı geçtikleri için DKV kapsamında olacaklar. Fakat 1319 Emlak Vergisi Kanunu 46-b kapsamında “birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazına muafiyet uygulanır.” hükmünden hareketle 10.000.000,00 TL vergi değerli 2 nolu mesken muaf olacak olup vergi matrahı 3 nolu mesken üzerinden hesaplanacaktır.

1	1. meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri)	4.000.000,00
2	1. mesken için ödenecek vergi tutarı	Vergi ve bildirime tabi değil
3	2. meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri)	10.000.000,00
4	2. mesken için ödenecek vergi tutarı	Muaf ve bildirime tabi (Ek 2A)
5	3. meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri)	18.000.000,00
6	3. mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı	‰10
7	3. mesken için ödenecek vergi tutarı [(18.000.000-10.455.000) *‰10]	75.450,00
8	10.455.000,00 için 23.526,00 TL vergi	23.526,00
	Ödenecek Toplam Değerli Konut Vergisi Tutarı	98.976,00

Örnek 4: Bayan A’nın sahibi olduğu Türkiye sınırları içinde işyeri olarak kullanılan ve tescili de işyeri olarak yapılmış vergi değeri 25.000.000,00 TL olan bina için 1319 Emlak Vergisi Kanunu’nun 42.maddesinde “Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan 29.maddeye göre belirlenen bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirasının üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.” hükmünden hareketle bina mesken olmadığı için DKV ödenmeyecektir.

Kanunun yayımı sonrası kamuoyunun tepkisi ve tartışmaların yoğunlaşması ile 7221 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler sonrasında bile bu verginin adil, eşit olduğu konusunda eleştiriler ne yazık ki an itibari ile henüz giderilememiştir.

DKV’nde sonuç olarak (1);

1. Eleştiri konusu olan noktalardan biri 2021 için vergi değeri 5.227.000,00 TL’nin altında kaç konut sahibi olursanız olun DKV ödemiyorsunuz. 
2. Diğer eleştiri noktası örneğin 5 milyon TL’lik 10 konuta sahip olan birisi, diğer bir ifadeyle 50 milyonluk bir servetin sahibi vergi dışında kalırken, 5,5 milyonluk iki konutun sahibinin vergilendirilmesi açıkça eşitlik ilkesi ve ödeme gücüne göre vergilendirme ilkesine aykırıdır.
3. Bir diğer eleştiri konusuda, değeri ne kadar yüksek olursa olsun tek konutun vergi dışı kalmasıdır. (Örnek 1)
4. Örneğin; 20 milyon TL değerindeki konut DKV’nin dışında kalırken, 6 ve 6,5 milyon TL değerinde iki konutu bulunan (yani toplamda 12,5 milyonluk konut sahibi) birisi DKV ödemek durumundadır. Bu durumda açıkça eşitlik ilkesi ve ödeme gücüne göre vergilendirme ilkesine aykırıdır. (Örnek 1 ve Örnek 2)
5. İş yeri ve arsanın değeri ne olursa DKV nin kapsanı dışında kalmaktadır.  Örneğin 25 milyon liralık iş yeri ve 50 milyon liralık arsası bulunan birisi tek kuruş DKV ödemez iken, 6 ve 6,5 milyon lira değerinde iki konutu olan DKV ödemek zorunda kalmaktadır. (Örnek 4)
6. Değerli konut vergisi meskenler üzerinden alınan bir servet vergisi olup, iş yeri ve arsa, konut niteliğinde olmadığından değerli konut vergisine tabi olmaması ödeme gücüne göre vergilemeye aykırı bir uygulamadır. 
7. Bina vergi değeri üzerinden tahakkuk ettirilen emlak vergisi ile DKV aynı varlık üzerinden alındığı için (her ne kadar nispetleri aynı olmasa da) çifte vergilemeye neden olmaktadır.

KAYNAKLAR

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu

7194 Sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

78 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği

(1)https://www.gaziantep27.net/degerli-konut-vergisinde-sorunlar-bitmiyor-462797yy.htm YMM Erol ÇEMBER

01.02.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.