Vedat Erdem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
vedaterdem1@gmail.com

İvazsız Olarak (Veraset Yoluyla) İktisap Edilen Malların (Gayrimenkul-Arsa) Satışı Vergilendirilir Mi?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinde “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

…

6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.”

Türk Dil Kurumu güncel Türkçe sözlük ivazsız: “ödünsüz.” “Karşılıksız.”

Mezkûr Kanunun 70’inci maddesinin ilgili benleri ise aşağıdaki gibidir.

“Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

…

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

…

7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;”

Örnek idare görüşleri;

1- “25/03/2011 tarih ve 76 sıra numaralı Gelir Vergisi Sirkülerinin “5.Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller İle Kat Karşılığı Olarak Müteahhit Veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde; “Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

 ...

Örnek 7: Bay (B)’ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir. Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu itibarla, babanızdan miras yoluyla intikal eden zeytinliğin gayrimenkul satış vaadi ve arsa karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşaat şirketine verilmesi neticesinde sahip olunan dubleksler de “ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul” olarak değerlendirildiğinden, söz konusu dublekslerde payınıza düşen ½ oranındaki hisselerinizin kardeşinizle karşılıklı olarak devredilmesi nedeniyle elde edilecek kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak, hisse devri yoluyla tapuda yapılan değişiklik devralınan hisseler açısından yeni bir iktisap olarak değerlendirilecek olup, gayrimenkulün söz konusu değişiklik tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması halinde; gayrimenkulün hisse devriyle intikal eden ½'lik kısmının elden çıkarılması nedeniyle ortaya çıkacak kazancın, Gelir Vergisi Kanunu’nun değer artışı kazancına ilişkin hükümleri çerçevesinde vergilendirileceği tabiidir.” (46480499-120[2015/1499]-57 sayılı 25.05.2016 tarihli özelge)

2- “babanızın vefatı dolayısıyla 8 mirasçıya ortak olarak kalan gayrimenkullerden;

-Kat karşılığı müteahhide verilen arsaların; üzerine bina yapılması ve bunun neticesinde elde edilen dairelerin ortaklar adına tapuya tescili gayrimenkulün vasfını değiştireceğinden, tapu tescil işleminin yeni bir iktisap olarak değerlendirilmesi dolayısıyla, 05.08.2009 ve 06.10.2009 tarihlerinde ortaklar adına tapuya tescil ettirilen  söz konusu dairelerden bir kısmının iktisap tarihinden başlayarak (beş yıllık süre içerisinde) 2009 yılında satılmış olması nedeniyle, bu satışdan hissenize düşen kısımdan elde edeceğiniz kazancın, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını (2009 takvim yılı için 7.600 TL) aşması halinde, aşan kısmın değer artışı kazancı olarak beyan edilmesi,

-İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen dairelerin; herhangi bir tarihte satışı dolayısıyla hissenize düşen kazanç, söz konusu malların satışından elde edilen kazançların değer artış kazancı kapsamına girmemesi nedeniyle, vergiye tabi tutulmaması gerekmektedir.” (B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-MÜK-80-5-231 sayılı 19.03.2010 tarihli özelge)

3- “miras yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı olarak inşaat şirketine verilmesi neticesinde payınıza düşen dairelerin satılması halinde, bu gayrimenkuller “ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul” olarak değerlendirileceğinden elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir.” (62030549-120[Mük.80-2012/545]-1469 sayılı 10.09.2013 tarihli özelge)

4- “miras yoluyla ivazsız olarak intikal eden gayrimenkulünüzü cins tashihi yapılarak kat karşılığı müteahhide vermeniz durumunda ivazsız iktisap edilme niteliği değişmeyeceğinden, söz konusu gayrimenkullerin satışından elde ettiğiniz gelir de değer artışı kazancına tabi olmayacaktır.

Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile elde ettiğiniz söz konusu gayrimenkulleri, iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satmanız durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde ettiğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.” (84098128-120[37-2012-2]-578 sayılı 19.09.2013 tarihli özelge)

5- “Söz konusu taşınmazda sahip olduğunuz 497/5760 pay içerisinde yer alan ve annenizin vefatı nedeniyle miras yoluyla adınıza intikal eden kısım “ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul” olarak değerlendirildiğinden, hissenizin satışından miras yoluyla intikal eden kısıma isabet eden kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak, 497/5760 pay içerisinde veraseten intikal eden kısmın haricinde belirli bir bedel mukabilinde gerek babanız gerekse üçüncü kişilerden satın alınanlarla sahip olduğunuz kısmın, mera vasfında iken 09.02.2018 tarihinde tarla vasfına dönüştürülmesinden dolayı yapılan cins değişikliği işlemi yeni bir iktisap olarak değerlendirilecek olup gayrimenkulün söz konusu değişiklik (cins tashihi) tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması halinde ortaya çıkacak kazancın, Gelir Vergisi Kanununun değer artışı kazancına ilişkin hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi gerekmektedir.” (84098128-120[Mük.80/2019/1]-E.226852 sayılı 12.08.2020 tarihli özelge)

6- “Buna göre, veraset yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden şekli, niteliği gibi unsurlarının değişmesi “ivazsız iktisap edilme” niteliğini değiştirmeyeceğinden bu sözleşme ile edindiğiniz dairelerin satışı değer artışı kazancının konusuna girmeyecektir. Ancak, ivazsız intikal eden arsanın kat karşılığı müteahhide verilmek suretiyle elde edilen birden fazla gayrimenkulün aynı yılda ve aynı tarihte farklı kişilere veya farklı tarihlerde aynı kişiye satılmış olması halinde satışlardan elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.” (38418978-120[Mük.80-12/9]-1222 sayılı 30.11.2012 tarihli özelge)

Örnek 6: Mükellef (F)’ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması ve bu yeni binadan kendisine bir adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir. Mükellef (F), müteahhitten kat karşılığı aldığı bir adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır. İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır.*

KAYNAKLAR

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

GİB Özelgeleri

*Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Mükellef Hizmetleri Daire Başkanlığı Şubat/2023 Yayın No: 457

13.02.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.