Vedat Erdem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
vedaterdem1@gmail.com

Bina veya Apartman Duvarlarının/Dış Cephelerinin/Ortak Alanlarının Kiraya Verilmesinde Vergi Mükellefiyeti

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dâhildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri* ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;”

-94’üncü maddesinde “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.

…”

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesinde “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

-16’ncı maddesinde “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;

-684’üncü maddesinde bütünleyici parça, “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”

-686’ncı maddesinde ise, “Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.  Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.”

hükümlerine yer verilmiştir.

Örnek özelgeler aşağıdaki gibidir.

1- İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 21.02.2012 tarihli B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.1-675 sayılı özelgesinde “apartman yöneticiliği tüzel kişiliğe sahip olmayıp gelir ve kurumlar vergisine tabi değildir. Ayrıca binaların dış cepheleri apartman yöneticiliğine ait olmayıp kat maliklerine aittir. Dolayısıyla, apartmanın dış cephelerinin kira bedeli ise apartman yöneticiliğine değil kat maliklerine aittir. Kira ödemesi site yöneticiliğine yapılsa dahi kat maliklerinin geliri sayılır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, bina duvarlarına verilen reklam geliri, elde edenler açısından gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecek olup kiracının Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılanlar arasında olması durumunda aynı maddenin birinci fıkrasının (5-a) bendi kapsamında % 20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.”

2- Aynı başkanlığın 20.03.2017 tarihli 39044742-KDV.1-77772 sayılı özelgesinde “apartman yan duvarlarına verilen reklam geliri, elde edenler açısından gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecek olup kiracının Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılanlar arasında olması durumunda anılan fıkranın (5/a) bendi kapsamında gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.”

3- 04.07.2013 tarihli 39044742-KDV.9-985 sayılı bir diğer özelgede ise “Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim sadece kat malikleri adına kiralama işlevini vekil sıfatı ile yerine getirmiş olmaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, Kat Mülkiyeti Kanunu göz önünde bulundurulduğunda genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman yöneticileri tarafından apartman duvarın reklam maksadıyla kiralanması sonucu elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı geliri olarak kabul edilir. Vergi kanunları açısından muhatap herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan apartman yönetimi değil kat malikleri olacaktır.

Öte yandan, apartman veya sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi sonucu elde edilen kira geliri o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, 94’üncü maddede sayılan kişi yada kuruluşlara kiraya verilmesi durumunda yapılan ödemeler üzerinden anılan maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendi gereğince gelir vergisi tevkifatı yapılacağı tabiidir.

Buna göre ortak mülkiyet olan gayrimenkullerin, hak sahiplerinin şahsi mülkü olması halinde;

a) 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, adı geçen Kanunun 86’ncı maddesinin birinci bendinin (d) alt bendinde yer alan tutarı (2012 yılı için 1.290.-TL**) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek,

b) Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanun'un 94’üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, yine aynı Kanun'un 103’üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı ( 2012 yılı için 25.000.-TL***) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir.

Diğer taraftan, hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller, anılan Kanun'un 94'üncü maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile, ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği tabidir.

Ayrıca, elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.”

Özelgelerin 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu açısından değerlendirmesi;

1- “apartman ve sitelerde bulunan ortak kullanım alanlarının reklam ve tanıtım amaçlı haftalık, on günlük veya aylık kiraya verilmesi işlemi Kanunun 1/3-f maddesi gereğince genel oranda (%18)**** KDV ye tabi olacaktır. Bu durumda, taşınmazı kiraya verenlerin (bağımsız bölüm malikleri) gerçek usulde KDV mükellefiyetinin bulunmaması, kiracının (reklam şirketi) ise gerçek usulde KDV mükellefi olması kaydıyla kiralama işlemine ait KDV sorumlu sıfatıyla kiracı tarafından beyan edilecektir. Bağımsız bölüm maliklerinin gerçek usulde KDV mükellefi olmaları halinde sorumluluk uygulanmayacak olup, elde ettikleri kira gelirine ait KDV nin kendileri tarafından beyan edileceği tabiidir.”

2- “-KDV mükellefiyeti bulunmayan apartman yöneticiliklerinden müşteriniz olan/olacak firmalara reklam teşhir etmeleri amacıyla apartman yan duvarlarını kiralama işleminde gayrimenkul kiralanmamakta olup, bu yerlerin belli bir süre kullanım hakkı kiralandığından, kiraya verenlerin gerçek usulde KDV mükellefiyetlerinin bulunmaması halinde KDV'nin gelir vergisi tevkifatı dâhil kira bedeli üzerinden hesaplanması ve tarafınızdan tevkif edilerek sorumlu sıfatıyla beyan edilmesi gerekmektedir.

-Sözleşmede belirtilen toplam kira bedelinin ay cinsinden toplam kira süresine bölünmesi sonucu elde edilen tutara ait katma değer vergisinin, kira bedelinin ödenip ödenmediğine bakılmaksızın, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren aylık vergilendirme dönemleri itibariyle beyan edilmesi gerekmekte olup, KDV tevkifatının da söz konusu aylık beyanlar üzerinden yapılacağı tabiidir.

-Apartman yöneticilikleriyle şirketiniz arasında kira sözleşmesi imzalanmadan önce ödenen avanslar, ifa edilmiş bir teslim ve hizmetin karşılığını oluşturmadığından KDV'ye tabi değildir.

-Bir yıllık kira sözleşmesi yaparak kira bitiminde yazılı sözleşme yapılmadan karşılıklı anlaşmak suretiyle yeni bir kira bedeli belirlenerek kira süresinin bir yıl daha uzatılması durumunda yazılı sözleşmenin olduğu ve olmadığı ilgili yıllara ilişkin toplam kira bedelinin ay cinsinden toplam kira süresine bölünmesi sonucu elde edilen tutara ait katma değer vergisi üzerinden aylık vergilendirme dönemleri itibariyle KDV tevkifatı yapılması gerekmektedir.”

KAYNAKLAR

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

GİB Özelgeleri

* Türk Dil Kurumu’nun güncel Türkçe sözlüğünde mütemmim cüz: “Bütünü oluşturan tamamlayıcı parça. Ayrılmaz parça.”

** 2024 yılı için 13.000 TL.

*** 2024 yılı için 230.000 TL.

**** %20

23.01.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.