Vahit Menter
Yeminli Mali Müşavir
vahitmenter@drpdenetim.com

Mesken Kira Gelirlerinde Vergi Ödenmeyebilir

Giriş

 

Gelir Vergisine tabi kazançlarının beyan edilme dönemi olan Mart ayı yaklaşıyor. 2006 yılında mesken kira geliri elden gerçek kişilerin 15 Mart 2007 tarihine kadar gelirlerini beyan etmesi ve tahakkuk eden verginin 1. taksitini Mart ayı içinde de ödemesi gerekiyor. Kira geliri hesaplanmasın da ve  beyan edilerek ödenmesinde uygulanacak vergi istisnası ve vergiden düşülecek masraflar  bu makalenin konusu oluşturmaktadır.

 

Kira  Gelirinde İstisna Uygulaması

 

Gelirin vergilendirilmesi, Gayri Menkul Sermaye İradı (Kira Geliri) dahil olmak üzere Gelir Vergisi Kanunun 1. maddesinde belirtildiği gibi gerçek ve safi tutarı üzerinden alınmaktadır. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradının hesaplanmasında kira gelirinden, giderleri düşüldükten sonra kalan  safi tutarın beyan edilerek vergisinin ödenmesi gerekir.

 

Kira gelirlerinin 2.200.YTL ’lik kısmı Gelir Vergisi Kanununda “hasılatın 1.500.000.000 lirası (2006 yılı için 2.200 YTL ’ye yükseltilmiştir) gelir vergisinden müstesnadır” denildiğinden vergi dışı bırakılmıştır. Bir meskene birden fazla kişinin ortak olması halinde konuttan elde edilen kira gelirine uygulanacak istisna  her ortak  için ayrı ayrı hesaplanır.

 

Vergi dışı bırakılan istisna tutarında bina sayısının bir önemi bulunmamaktadır. Elde edilen kira geliri bir binanın müşterek ortaklığından olabileceği gibi, birden fazla binadan elde edilen kira geliri de olabilir. Bu istisnada esas olan kişinin toplam kira geliri tutarıdır. Binaların mesken olarak kiraya verilmesiyle  edilen toplam kira gelirinin 2.200.YTL ’yi aşan kısmının beyan edilerek vergisinin ödenmesi gerekir.

 

Örneğin; Ayşe teyzenin, 1.Meskenin den 1.200.YTL,  2. meskenin den 1.800.YTL olmak üzere toplam 3.000.YTL kira geliri elde  ettiği varsayalım.

 

Kira  gelirinin 2.200.YTL ’lik kısmı vergi dışı bırakıldığından, 3.000,00.YTL kira gelirinin istisna tutarının aşan kısmı olan 800.YTL ’sini beyan edilerek giderlerin düşülmesiyle bulanan net  kira gelirinin  vergisinin ödemesi gerekir.

 

Bu istisnadan yararlanabilmek için şu unsularının var olması  gerekmektedir.

 

-          Kira gelirinin tamamının vergi idaresince her hangi bir tebligata maruz kalmadan beyan edilmiş olması,

-          Ticari, Zirai ve mesleki kazancın yıllık beyannameyle bildirecek bir gelirin olmaması.

 

Vergi idaresince beyanname verilmediği veya eksik beyan edildiği tespit edilenler ile ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar istisnasından yararlanamazlar.

 

Konut  kira geliri elde edenlerin gayri safi gelirlerinin, istisna tutarını aşmaması halinde beyanname vermelerine gerek yoktur. Konut kira gelirinden elde edilen gelir için beyanname verilmesine karşın, doğan verginin ödenememesi istisnadan yararlanmaya engel değildir.

 

Gayri Menkul Sermaye İradının Hesaplanmasında Giderlerin Mahsubu

 

Kira gelirinin beyan edilmesi ve vergilendirilmesinde kazancın safi tutarı esas alındığından, Gelir Vergisinin 74 Maddesinde belirtilen giderler mahsup edilmesi  suretiyle hesaplanmaktadır.

 

Kira gelirinde mahsup edilecek giderler götürü gider yöntemi  veya gerçek  gider yöntemi kullanarak iki türlü hesaplana bilmektedir. Gayri Menkul Sermaye İradı sahipleri, net  Kira Gelirin hesaplanmasında indirilecek giderlerin tespitinde her iki yöntemden dilediklerinden yararlanabilirler. Ancak; Götürü Gider Yöntemini benimseyen kira geliri  sahipleri iki yıl geçmedikçe bu yöntemden başka bir yönteme dönemezler.

 

 

Götürü Gider Yöntemi : Kişin elde ettiği toplam kira gelirinin %25 oranına tekabül eden tutar götürü gider kabul edilmektedir. Bu Giderin Mahsup edilebilmesi için herhangi bir fatura veya ispat edici belgeye ihtiyaç bulunmamaktadır.

 

Örneğin; Mehmet beyin 2006 yılında mesken kirasından 12.200.YTL geliri elde ettiğini, ısıtma gideri, asansör gideri, bina sigorta poliçe bedeli, amortisman gideri, emlak vergisi olmak üzere toplam 1.200.YTL ’de   masraf yaptığını varsayalım.

 

Kira Gelirleri Toplamı	12.200.YTL
Vergiden İstisna Tutar	2.200.YTL
İstisnayı Aşan Tutar	10.000.YTL
Götürü Gider (10.000x % 25)  1.200 YTL gerçek Gider  dikkate alınmaz	2.500.YTL
Vergiye Tabi Gelir (10.000-2.500)	7.500.YTL
Hesaplanan Gelir Vergisi	1.125.YTL

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mehmet bey, götürü gider yöntemini yerine gerçek gider yöntemi tercih etseydi 1.320YTL vergi ödemesi gerekecekti.

 

Gerçek Gider Yöntemi               : Gerçek Gider Yönteminin tercih edilmesi halinde Gelir Vergisi Kanunun üzere aşağıda yazılı giderler indirilir” denildiğinden, gayri safi hasılattan hasılat istisna edilen 2.200.YTL düşüldükten sonra kalan gayri safi hasılattan aşağıda belirtilen giderler indirim konusu yapıldıktan sonra kalan tutar beyan edilerek vergisi ödenecektir.

 

Kiraya veren tarafından vergiye konu binalar için yapılan aşağıdaki masraflar vergide indirim konusu yapılabilmektedir.

 

-          Ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri

-          Binanın idaresi  ve emniyeti için yapılan giderler,

-          Sigorta giderleri;

-          Binaların için yapılan ve sarf olunan borçlanma  ödenen faiz giderler

-          Satın alındığı tarihten itibaren beş yılı süreyle kazanım bedelinin %5 indirilir,

-          Binalar için ödenen vergi, resim, harç, şerefiyeler harcama iştirak payları;

-          Binalar için ayrılan amortisman giderleri,

-          Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (İktisadi Değeri artırıcı ihtiyari olan ek giderler ve tadilatlar hariç)

-          Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

-          Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderleri,

-          Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelleri,

-          Kiraya verilen binalarla ilgili sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar ve tazminatlar.

  

Gelr Vergisi Kanununda 74. maddesi gereğince  vergiye tabi kira gelirinin bulunması için düşülecek giderlerin, vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemediğinden,  vergiye tabi hasılattan düşülecek gider aşağıdaki formül kullanılarak bulunan tutarın kira gelirinde gider olarak indirilmesi gerekir.

 

Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider  

        Toplam Hasılat

 

Örneğin; Ahmet Bey, 2003 yılında banka kredisiyle 100.000.YTL ’ye aldığı binayı kiraya vererek 2006 yılında 11.000.YTL mesken kira geliri  elde ettiğini ve apartman aidatı 600.YTL, banka faiz gideri 2.000.YTL, bina bakım onarım gideri 1.000YTL, asansör tamiratı 400.YTL olmak üzere toplam 4.000.YTL ’de   masraf yaptığını varsayalım.

 

Düşülebilecek Gider Tutarı  =  (11.000.YTL-2.2000.YTL) X 4.000.YTL    =  3.200.YTL

                                                                11.000YTL

 

Kira Gelirleri Toplamı	11.000.YTL
Vergiden İstisna Tutar	2.200.YTL
İstisnayı Aşan Tutar	8.800.YTL
Düşülebilecek Gider Tutarı	3.200.YTL
Vergiye Tabi Gelir  (8.800-3200)	5.600.YTL
Hesaplanan Gelir Vergisi (5600 x %15)	840.YTL

 

 

 

 

 

 

 

 

Ahmet Bey, gerçek gider yöntemi yerine götürü gider yöntemini tercih etseydi 990 YTL vergi ödemesi gerekecekti.

Yukarıda örnekte götürü gider yöntemiyle  karşılaştırma yapmak ve vergi hesaplanması örneklemek gayesiyle düşülebilecek giderler olan, kazanım gideri (binayı alış tarihi 5 yılı geçmediğinden 100.000,x%5) 5.000.YTL, bina amortisman gideri-yıpranma payı (100.000x%2) 2.000.YTL masraflarını gideri dikkate alınmadığını belirtmek isterim. Ahmet beyin bu giderleri hesaplamaya dahil edilseydi vergi ödemesi olmayacaktı. Ahmet bey kirada oturduğunu da düşünürsek, ödediği kira tutarını gider hesaplamasında masraf düşebildiğini de unutmamak gerekir.

 

 Kira Gelirinde indirilecek giderlerin hesaplanmasında belirlenecek gider yöntemi, kişinin konutlardan elde ettiği tüm gelirler toplamına, aynı yöntem uygulanarak hesaplanacağından, yöntemin doğru tercih edilmesi kira geliri sahiplerinin menfaatine olacağı açıktır

 

Sonuç

 

Kira geliri kazanç  üzerinden alınan vergi olduğunda şahsi bir vergi türüdür. Bundan olayı eş ve çocukların elde ettiği kira gelirlerine ait beyannameler hesaplanarak ayrı ayrı verilir. Konut kira gelirin doğru hesaplanması ve istisna tutarının aşılması halinde, gayri menkul sermaye iradı için hazırlanmış olan (1001B) beyannamesinin  vergi doğmasa dahi mutlaka  verilmesi gerekir.

 

Beyannamenin verilmemesi halinde, hasılat ve ödenecek vergi, vergi idaresinin taktir komisyonlarınca belirlemektedir. Takdir komisyonlarında tespit edilen hasılat ve ödenecek vergiler  gelir sahiplerince kabul edilebilir bulunmadığından itilaf konusu olmakta ve  vergi mahkemelerinde çözüm aranmaktadır.

 

Meskenlerdeki kira gelirlerinde artış gayri menkulün yatırım aracı özelliği arttıran bir etken olmuştur. Genel bir değerlendirme yapmak gerekirse, bina satış fiyatının %5 ile %10 oranında  kira tutarı kabul edilebilir gelir olarak görülmektedir. Gider kalemleri ise faiz oranı  yaklaşık %15, amortisman gideri (bina maliyetinin) %2, İlk beş yılda düşülecek kazanım gideri %5, olmak üzere sabit giderler  %22 civarındadır, yani giderler gelirden fazla olduğunda vergi ödenmemektedir.

 

Uygulanan vergi  istisnası, kazanım gideri, yıpranma payı, faiz gideri ve diğer giderlere rağmen verginin doğması halinde 1. taksitinin Mart ,  2. taksitinin Temmuz ayı içerisinde ödenmesi gerekiyor. Vadesinde ödenmeyen vergilere aylık %2,5 üzerinden günlük faiz uygulandığından  vergisinin zamanında ödenmesi yararlı olacaktır

20.02.2007

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.