Uğur Küçükkahyaoğlu
Vergi Müfettişi
Bilim Uzmanı
ugurkucukkahya@gmail.com

Vergi Güvenlik Müessesesi: Emsal Kira Bedeli

Vergi güvenlik müesseseleri kamu geliri olan vergilerin en az kayıpla hazineye intikal etmesini sağlayan denetim ve kontrol uygulamalarıdır. Bu uygulamalar aynı zamanda mükelleflerin öz denetimlerini sağlamalarına da katkılar sunar. Türk vergi sisteminde vergi kayıp ve kaçaklarının önlenmesi amacıyla gerek gelirler üzerinden alınan vergiler gerekse de harcama/servetler üzerinden alınan vergilerin en az kayıpla tahsil edilmesi için çeşitli vergi güvenlik müesseseleri bulunmaktadır. Bu yazı da gerçek kişilerin elde ettiği gayrimenkul sermaye iratları üzerinden alınacak vergilerin aşınmasını önleyecek tedbir olan “Emsal Kira Bedeli Esası” uygulaması hakkında açıklamalar yer almaktadır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinin birinci fıkrasına göre madde metninde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi durumda elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olmaktadır. Kanunun 72’nci maddesinde göre gayrimenkul sermaye iratları safi irat üzerinden vergilendirilmektedir. Safi irat ise tahsil edilen gayrimenkul sermaye iradından kanunun 74’üncü maddesinde sayılan, iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Kanunun 103 ve 104’üncü maddelerine göre de elde edilen safi irat üzerinden gelir vergisi hesaplanmaktadır.

GVK’nın 73’üncü maddesinde ise gayrimenkul sermaye iratları için vergi güvenlik müessesine yer verilmiştir. Mal ve hakların kiralamaları için öngörülen emsal kira bedeli;

“Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.” olarak açıklanmıştır.

Yasa koyucu kiralama yoluyla elde edilen gelirler üzerinden alınacak vergilerin kaybını en aza indirmek için tedbir alırken kiralamaların kimi zaman gelir elde edilmek amacıyla yapılmadığı hususlarını da göz önünde bulundurmuştur. Maddenin devam eden kısmında ise emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar;

“Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. (3239 sayılı Kanunun 56'ncı maddesiyle değişen bent) Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4. (3239 sayılı Kanunun 56'ncı maddesiyle eklenen bent) Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.” Olarak sayılmıştır.

Emsal kira bedelinin uygulanmayacağı diğer bir durum ise Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi Sıra No: 1999/1’de açıklanmıştır. Genelge de elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu, vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat veya tevsik edildiği durumlarda kira bedelinin ayrıca emsal kira bedeli ile karşılaştırma yoluna gidilmeyeceği belirtilmiştir. İspat ve tevsik durumlarına ise beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulacaktır.

Gelir Vergi Kanununun madde metnin de her ne kadar kira bedelinin kanuna göre belirlenen emsalinden düşük olamayacağı belirtilmiş olsa da kira gelirinin gerçek bedelinin tevsik edilerek ispatlanması halinde emsal kira bedeli karşılaştırılmasına gidilmeyeceğinin mükellefler tarafından bilinmesi haksız vergi ödemelerine engel olacaktır.

Kaynak:

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi Sıra No: 1999/1

07.05.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.