Tunahan Aslantaş
Vergi Müfettişi
Arabulucu
Bilirkişi
Öğretmen
tunahanaslantas@hotmail.com

Arsa ve Arazi Satışı Ticari Kazanç Olarak Mı Değer Artışı Kazancı Olarak Mı Dikkate Alınmalı

Toplumumuzun çeşitli nedenlerle yaşadığı iç göç, hızlı kentleşmeyi beraberinde getirmiştir. Özel mülkiyete tabi tarım arazileri arsa vasfına dönüştürülerek yerleşime açılmaktadır. İlgili mevzuat kapsamında yetkili idareler tarafından gerçekleştirilen cins tashihi işlemleriyle birlikte bağ, bahçe, tarla sahiplerinin mülkleri arsa vasfını kazanarak maddi kazanca dönüşmektedir. Bu kazanç kapısı günümüzde hala geçerliliğini korumaktadır. Artan nüfus ve genişleyen şehirler, ihtiyacından fazla nakde sahip kimseleri yatırım maksatlı arazi alım satımına yönlendirmektedir. Bu nedenle arsa ve arazi alım satımının vergiye tabi olup olmadığı, vergi matrahının hangi yöntemle belirleneceği gibi sorular güncelliğini korumaktadır.

Satın Alınan Arazinin İmar İfraz İşlemleri 5 Yıl İçinde Gerçekleşirse

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37’nci maddesinde; satın alınan veya trampa suretiyle elde edilen arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazancın ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi olduğu hükmolunmuştur. Burada ticari kazancı belirleyici unsur, bir ivaz karşılığı elde edilen arazinin 5 yıl içerisinde yetkili makamlarca parselasyon işlemlerine tabi tutulmuş olmasıdır. Satış tarihinin beş yıl içerisinde yahut sonraki yıllarda yapılmış olmasının bir önemi bulunmamaktadır.

Hangi Elden Çıkarmalar Değer Artışı Kazancı Kapsamındadır?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80’inci maddesinde; bir ıvaz karşılığı elde edilen arsa ve arazilerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkartılması halinde elde edilen gelirin değer artışı kazancı olarak vergilendirileceği düzenlenmiştir. Değer artışı kazancının tespitinde arsa ve arazinin satılması, bir ivaz karşılığı devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması durumlarının tamamı elden çıkarma olarak kabul edilir. Önceki paragrafta açıkladığımız üzere; iktisaptan itibaren 5 yıl içinde parselasyona uğrayan arazi ve arsanın satılması durumunda ticari kazanç söz konusu olmakta, hâlbuki değer artışı kazancında elden çıkarma işlemi, satıştan farklı yöntemlerle de gerçekleşebilmektedir.

Ticari Kazanç İle Değer Artışı Kazancı Arasında Vergi Yükü Bakımından Ne Gibi Farklılıklar Mevcut?

Arsa ve arazisini elden çıkartan mülk sahiplerinin, hangi gelir türüne göre vergilendirilmesi gerektiğini yukarıda açıklamış olduk. Bilindiği üzere ticari kazanç ile değer artışı kazancının hesaplanma yöntemleri birbirinden farklıdır. Ticari kazanç olarak değerlendirilen bir elden çıkarma işleminde maliyet bedeli endekslemeye tabi tutulamazken, değer artışı kazancında %10’dan fazla değeri artmış olmak kaydıyla gayrimenkulün değeri endekslenerek güncel maliyeti hesaplanabilmektedir, bununla birlikte değer artışı kazancının bir miktarı (2023 takvim yılında 55.000,00 TL) vergiden istisnadır. Dolayısıyla iki hesaplama yöntemi arasında (özellikle yüksek enflasyon yaşanan dönemlerde) yüklü tutarda vergi farkı meydana gelmektedir.

Bu yazımızda elden çıkartılan arsa ve araziden elde edilen gelirin hangi gelir unsuru kapsamında değerlendirileceğini açıkladık. Bununla birlikte ticari bir işletmeye kayıtlı olan arsa ve arazilerin elden çıkartılmasının her halükarda ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği hususu ile veraset, bağışlama v.b. nedenlerle ivazsız elde edilen arazinin elden çıkartılmasında ise ne ticari kazanç ne de değer artışı kazancı söz konusu olacağını hatırlatmakta fayda görüyorum.

Uygulamada gayrimenkul satışlarının hangi durumlarda ticari kazanç hükümlerine tabi tutulması gerektiğine dair vergi idaresi ile mükellefler arasında uyuşmazlık yaşanabilmektedir. Bu husus yargı kararları ve özelgeler ışığında ayrı bir yazımızın konusunu oluşturacaktır.

14.06.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.