Tuğçe Topaloğlu
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
tugcetopaloglu@tarsusosb.org.tr
TARSUS Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü
Mali İşler Yöneticisi

OSB’lerde Emlak Vergisi

ÖZET

Çeşitli kanunlar ile OSB’lerde üretimi ve sanayileşmeyi desteklemek amacıyla teşvik ve muafiyetlerin verildiği bilinmektedir. Organize Sanayi Bölgelerinde yer alan taşınmazlara ilişkin olarak tanınan muafiyetlerden biri de 29.07.1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda yer alan Emlak Vergisi muafiyetidir. Ancak söz konusu muafiyetin OSB’lerde uygulanması için bazı şartlar bulunmakla birlikte OSB’lerdeki binaların kiralanması durumunda uygulamada bazı sorunlar ortaya çıkmaktadır.

I. Giriş

Genel olarak değinmek gerekirse, emlak vergisi; bina, arsa ve arazilerden alınan bir vergi, dört yıllık periyotlar ile ödenmektedir. Bu doğrultuda 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre ülke sınırları içerisindeki tüm yapılar bina vergisine, arsalar ise arazi vergisine tabidir. Arsanın ya da binanın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa söz konusu gayrimenkulü sahibi gibi kullananlar emlak vergisini ödemekle yükümlüdür.

7033 sayılı Sanayinin Geliştirilmesi ve Üretimin Desteklenmesi Amacıyla Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile OSB’lerde emlak vergisi uygulamasını da etkileyen 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda da değişiklik yapılmıştır. Yapılan düzenlemede OSB’lerde emlak vergisi çözüme kavuşturulmuş gibi görünse de uygulamada OSB’lerin ve katılımcıların bazı sorunlarla karşılaşabildiği görülmektedir.

Bu yazımızda genel hatlarıyla OSB tüzel kişiliğinin ve OSB’lerde faaliyet gösteren katılımcıların/işletmelerin emlak vergisi ve muafiyet durumu, özel olarak ise OSB’lerdeki binanın tamamının veya bir kısmının kiralanması durumunda emlak vergisi uygulaması irdelenecektir.

II.1. OSB’lerde Bina Vergisi Uygulaması

Bilindiği üzere, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun "Geçici muaflıklar" başlıklı 5 inci maddesi gereği organize sanayi bölgesi içerisinde yer alan binaların, bildirim verilip verilmediğine bakılmaksızın inşaatlarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile emlak vergisinden muaf tutulması gerekmektedir.

Söz konusu geçici muafiyet 01 Temmuz 2017 tarih ve 30111 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7033 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda yapılan değişiklikle "Daimi muaflıklar" başlıklı 4'üncü maddesinin (m) bendinde “Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartı ile) ile organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar” ile hüküm altına alınmış organize sanayi bölgelerinde yer alan taşınmazlara ait daimi  muafiyet getirilmiştir. Getirilen muafiyet ile OSB tüzel kişiliğine ve katılımcılara ait taşınmazların bina vergisinden muaf olduğu görülmektedir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken iki husus bulunmaktadır. Birincisi,  taşınmazın bina olarak organize sanayi bölgesi içerisinde yer alması ve bina kavramından ne anlaşılması gerektiği, ikincisi ise emlak vergisi muafiyetinin esas şatının OSB’lerde yer alan binaların kiraya verilmemesidir.  

II.1.1. Verginin Uygulanması Açısından Bina Kavramı

6 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin A-I/b bölümünde; “Binayı çevreleyen ve kullanış tarzı itibarıyla bina ile birlik teşkil eden avlu, bahçe ve benzeri arazinin de binanın bütünleyicisi sayılacağı, buna karşılık binadan ayrı olarak kullanılması kabil olan ve bina ile birlik teşkil etmeyen bahçe ve benzeri arazinin, arsa veya arazi olarak değerlendirileceği belirtilmektedir.” denilmektedir.

O halde bina vergisi muafiyeti değerlendirilirken bina ile birlik teşkil eden binanın bütünleyicisi alanların da muafiyet kapsamında değerlendirileceği göz ardı edilmemelidir.  

Ayrıca vergi uygulaması açısından bina vergisinden daimi muafiyet için binanın tapuya tescil edilmesi şartı aranmamakla birlikte yapı kullanma izni alarak kullanıma uygun üretime geçebilir mevcut bir binanın olmasının yeterli görüldüğünü de belirtmekte yarar vardır.

Bununla birlikte 14 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde; Binanın Dıştan Dışa Yüzölçümünün Tespiti bölümünde ‘Emlâk Vergisine esas olacak bina değerinin tespitinde binanın dıştan dışa (brüt) yüzölçümü esas alınmaktadır. Binanın (apartmanlarda ise dairenin) dıştan dışa yüzölçümü dış duvarlar arasındaki mesafeler itibariyle m² cinsinden bulunacak alanıdır. Binanın dıştan dışa yüzölçümü kesin olarak bilinemediği takdirde faydalı, diğer bir ifade ile net alanın % 25 fazlasının dıştan dışa yüzölçümü olarak bildirilmesi mümkün bulunmaktadır.’ denilmektedir.

Yukarıda her ne kadar binanın vergilendirilmesinde binanın dıştan dışa (brüt) yüzölçümü esasına değinilse de binanın tamamı üzerinden vergi hesaplanması katılımcılar açısından vergi avantajı sağlamamaktadır. Buradaki kanun değişikliğinin yatırım ortamının iyileştirilmesi, yatırım maliyetlerinin azaltılması amacı ile yapıldığı dikkate alındığında, getirilen düzenlemenin bir başka soruna yol açmış olduğu değerlendirilebilecektir.

II. 2. OSB’lerde Arazi Vergisi Uygulaması

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun "Geçici muaflıklar" başlıklı 15’inci maddesinin (d) bendi “Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi (Sanayici lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar), Cumhurbaşkanınca serbest bölge ilan edilen arazi (Kullanıcı lehine tapuda tescilin yapılacağı tarihe kadar).” hükmü gereği söz konusu arazi vergisinden muafiyete atıfta bulunulmuştur.

OSB’ye tahsis işleminin gerçekleşmesi ile birlikte OSB sınırları içinde yer alan ya da henüz OSB tarafından mülkiyeti edinilmemiş arsalar ve araziler de Emlak Vergisi Kanununun 15/1-d maddesinde düzenlenen geçici muafiyetten yararlanacaktır. Bu hususa binaen OSB’de bulunan arsa ve araziler arazi vergisinde her ne kadar muaf olsalar da tapunun devri sırasında katılımcının arazi vergisi mükellefiyeti başlamış bulunacaktır.

III. Sonuç

Yapılan değerlendirmeler neticesinde;

OSB tüzel kişiliğine ait taşınmazların organize sanayi bölgesi içerisinde yer alması, kiraya verilmemek şartı aranması ve binayı çevreleyen ve kullanış tarzı itibarıyla bina ile birlik teşkil eden avlu, bahçe ve benzeri arsanın da binanın bütünleyicisi olması nedeniyle, bina vergisinden muaf olduğu görülmektedir.

Taşınmazların kullanılmayıp başka sanayicilere kiralanması durumunda ise kiraya verilen binalar muafiyet kapmasında olmamakla birlikte emlak vergisine tabi olacaktır. Bu kapsam da oluşan emlak vergisi bina ve arsalar için rayiç bedeli dikkate alarak hesaplanacak olup bu vergiler taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeler tarafından tahsil edilmektedir.

Söz konusu mağduriyetin giderilmesi  amacıyla birlikte kiralanan binanın ya da taşınmazın m² üzerinden vergiye tabi olması gerektiği değerlendirilmesi gereken konular arasındadır.

* Bu yazıda yer alan görüşler tümüyle yazara ait olup, hiçbir şekilde görev yaptığı kurumu bağlamaz; Yazarın görev yaptığı Kurum’un görüşü olarak kullanılamaz.

Kaynakça:

1. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu

2. 4562 sayılı OSB Kanunu

3. 05/12/2017 tarihli ve 30261 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7061 sayılı Bazı Vergi Kanunları İle Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

4. 14 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

5. 6 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

11.01.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.