Tolga Berikten
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Patent & Marka Vekili
berikten@yahoo.com

Evladıma Evimi Bağışlasam Mı Satsam Mı Miras Mı Bıraksam?

İşin vergi boyutu olduğu kadar medeni hukuk kapsamında dikkate alınması gereken noktaları var. Konuyu örneklendirerek aydınlatmaya çalışalım.

Üzerinize tescil edilmiş Türkiye 'de bulunan bir eviniz var ve normalde bunu miras olarak evladınıza bırakacaksınız, ancak türlü sebeplerden bu yola başvurmak istemiyorsunuz.

Miras dışında farklı yolları araştırıyorsanız,  bu konuda uygulanan diğer iki yol var,  biri evinizi yaşarken evladınıza bağışlamanız,  diğeri ise bunu evladınıza satmanız.

Bu 3 yolu da hem vergisel hem de evinizi bağışladığınız evladınızın evli olup sonradan boşanması durumunda olabilecek olanlar açısından inceleyelim.

Örneğimizdeki evin emlak vergi değeri 500 bin TL lira olsun.

EVİMİ EVLADIMA BAĞIŞLARSAM

Siz hayatta iken,  evladınıza evinizi karşılıksız bağışlayabilirsiniz.

Bu durumda önce harçlar kanuna göre ödenmesi gereken harç miktarından bahsedelim. Tapuda kayıtlı değer üzerinden %6, 831 oranında ki tapu harcının ödenmesi gerekecektir.(Harçlar Kanunu 4 Sayılı Tarife,  I/4 ) Burada tapu harcını bağışı alan kişi ödeyecektir.

Şimdi gelelim işin vergi boyutuna. Sağlar arası karşılıksız bağışlama olan bu işlem Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu (VIVK) konusuna girmektedir. VIVK 'na göre yapılan intikallerin belli bir tutarına kadar istisna getirilmiştir.2020 yılı için sağlar arası karşılıksız intikale ilişkin istisna tutarı 7.060, 00 TL dir. Burada hemen şunu söyleyelim,  veraset yoluyla intikallerde ise bu istisna tutarı çok daha yüksek olup 2020 yılı için 306.603 TL 'dir.

Aynı kanunda yer almasına rağmen,  kanun koyucu sağlar arası karşılıksız intikaller ile,  veraset yoluyla yapılan intikaller arasında vergi oranları yönünden de farklılaştırmaya gitmiş ve sağlar arası karşılıksız intikaller için vergi oranlarını aynı matraha göre daha yüksek tutulmuştur. Sağlar arası intikallerde vergi oranları %10, 15,  20 şeklinde ve en fazla %30 iken,  veraset yoluyla intikallerde aynı matrahlar için %1, 3, 5 şeklinde en fazla % 10 olacak şekilde düzenlenmiştir.

 Kanun sadece burada bir şahsa; anne,  baba, eş ve çocuklarından yapılan karşılıksız mal intikali halinde tarifede ki oranların yarısı uygulanır (VIVK 16.md) demek suretiyle belirli sağlar arası intikallere daha düşük bir vergileme öngörmüştür.

Kısaca bağışlamada vergisel olarak veraset yoluyla intikale göre daha yüksek bir vergi çıkacaktır.Örneğimize dönecek olursak,  hesaplama detayları ile fazla meşgul etmemek adına yaklaşık 28 bin tl civarında karşılıksız iktisaptan dolayı veraset ve intikal vergisi çıkmakta olduğunu ve bunun da evladınız tarafından 3 yılda mayıs ve kasım aylarında olmak üzere toplamda 6 taksitte ödenebileceğini söyleyelim.

EVİMİ EVLADIMA SATARSAM

Kanunun arkasına dolanmak maksadıyla,  yani herhangi bir veraset intikal vergisi ödememek adına tapuda evladınıza evinizi satış gösterdiniz. Biliyorsunuz ki evladınıza evinizi sattığınız da tapu da satıcı olarak,  2020 yılı için,  yüzde 2 ve alıcı da yüzde 2 olmak üzere de toplam yüzde 4 tapu harcı ödenmektedir. (Harçlar Kanunu 4 Sayılı Tarife,  I/20-a)

Satış işlemindeki tapu harcı oranına (%4) dikkat edilirse,  bağışlamalara uygulanacak olan tapu harcı oranına (%6, 831) göre daha düşüktür. Esasen mükelleflerin yapacakları bağış işlemini satış gibi göstermeye iten ana sebeplerden biridir.

Harç boyutunu bitirip şimdi işin vergi boyutundan bahsedelim. Gelir vergisi yönünden gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç hükümleri kapsamında değil ise,  elde edilen kazanç değer artış kazancı hükümlerine göre tespit edilecektir. Bu kısaca şu demek : Satış gösterdiğiniz evinizi geçmiş 5 yıl içinde iktisap etmiş iseniz (karşılıksız iktisap ettikleriniz hariç) ve bu satıştan doğan bir kazancınız söz konusu ise bunu da gelir vergisi beyannamesi kapsamında bildirip çıkacak olan gelir vergisini de ödemeniz gerekecek. (Eğer sattığınız ev şirketinizin üzerine ise durumuna göre şirketiniz vergi ödeyecek veya istisnalardan yararlanacak. Tabi burada da transfer fiyatlaması yoluyla bir vergi matrahı aşındırması eleştirisine maruz kalmamak için satışın emsallerine uygunluk ilkesi içinde gerçekleştirilmesi gerektiğini söylemekle yetinelim)

Örneğimize dönecek olursak,  işlemleri kolay kılmak adına bu satış işleminde herhangi bir vergi çıkmayacağını (diyelim ki evi iktisap tarihinden 5 yıl geçtikten sonra sattınız) ve sadece toplamda %4 tapu harcı ödediğiniz bir işlemi varsayalım.Bu durumda tapu harcı kanuna göre alım satım harcınız emlak vergisinden az olmamak üzere gerçek alım satım bedeli üzerinden hesaplanacaktır. Burada da en az emlak vergisi değerini baz alırsak,  bu durumda toplamda 500.000*0, 04 = 20.000 TL tapu harcı ödenmesi gerekli.

EVİMİ EVLADIMA MİRAS BIRAKIRSAM

Miras yoluyla intikalde tapu harcı yoktur.

Öncelikle hemen söyleyelim,  muristen intikal olarak üzerinize alınan tapudan tapu harcı alınmamakta,  sadece döner sermaye ücreti olarak düşük bir meblağ alınmaktadır. Burada şu bilgiyi de verelim Tapuda müşterek ya da iştirak halinde kayıtlı taşınmaz malın üzerindeki ortaklığı bitirmek amacıyla yapılan paylaşma işlemine taksim denir. Eğer ölen kişinin taşınmaz malları üzerinden mirasçılar kendi aralarında bir taksim sözleşmesi yaparak buna göre tapuda bir işlem yapmaları durumunda bu durumda harç oranı kayıtlı değer üzerinden %2, 277 olacaktır. (Harçlar Kanunu 4 Sayılı Tarife,  3/a)

Vergi boyutunda ise Veraset ve İntikal Vergisi Kanunun (VIVK) 10. maddesine göre gayrimenkuller ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın emlak vergisine esas olan değerle değerlenir hükmü amirdir. Bu durumda emlak vergi değeri 500.000 TL olan evin miras yoluyla evladınıza geçmesi durumunda 2020 yılı için ilk 306.603 TL lik değerler için veraset intikali yönünden herhangi bir vergi olmayacak,  306.603 TL üzerine ise sonraki 350 bin TL 'ye kadar %1 veraset intikali vergisi ödenecektir. Örnek olayımızda evladınıza 1934 TL veraset vergisi çıkacaktır. Bunu da 3 yılda ve bu 3 yılın mayıs ve kasım aylarında olmak üzere 6 taksitte ödeyecektir.

Tüm bu hesaplamalara baktığımızda işin parasal boyutunda evin evladınıza miras yoluyla intikali en az maliyetlisidir ve işin en az riskli olan tarafıdır. Risk diyorum çünkü,  satış olarak gösterdiğiniz bir evin sonradan gerçekte bu işlemin bağışlama olarak nitelendirilip evi bağışladığınız kişiye normalde ödemesi gereken harç miktarının yanında,  ödemediği harç miktarının 1/4 oranında vergi ziyaı cezası olarak yansıtılması bu risklerden biridir.(Harçlar kanunu madde 63)

Seçimlerin medeni hukuk boyutu

Medeni hukuk kapsamında evlilik birliği içinde olan çiftlerin her hangi bir mal rejimi anlaşması yapmadığını varsayalım. Evli çiftler bu durumda yasanın öngörmüş olduğu mal rejimine tabi olacaktır. Türk Medeni Kanunumuzun bu tarz durumlarda eşler için öngörmüş olduğu yasal mal rejimi ise ‘Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi’dir.

Eşler "Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi"nde iken olabilecek bir boşanma durumunda ancak edinilmiş malları paylaşacaklar kişisel malları bu paylaşımdan hariç tutacaklardır.

 Türk Medeni Kanununda "Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri" nin kişisel mal grubunda yer aldığı hüküm altına alınmıştır. (TMK 220/2)

Dikkat edilirse burada kişinin ister evlenmeden önce ister evlendikten sonra olsun miras yoluyla veya karşılıksız (ivazsız) kazanımları,  boşanma halinde paylaşılacak mallar grubuna girmemektedir. Bu durum evladınızın evlenmeden önce elde ettiği edinimler için de örneğimiz de satın aldığı ev için de söz konusudur.

Evladınıza evinizi satış olarak göstermeniz medeni hukuk açısından da istemediğiniz sonuçları doğurabilir

Her hangi bir mal rejimi anlaşması yapmadan evlenmiş olan evladınıza sırf vergisel açıdan daha az maliyetli diye (ki örneğimizde bunun aslında ne kadar maliyetli ve riskli olduğunu anlatmaya çalıştık) tapuda satış olarak gösterdiğiniz ev,  evlilik birliğinin bitmesi durumunda yani evladınızın boşanması durumunda,  edinilmiş mal statüsünde olabilecek ve eşler arasında paylaşıma konu olabilecektir.

Verdiğimiz örnek olay,  burada yazılan özelliklerle sınırlandırılmıştır,  yoksa her olay kendi özelinde değerlendirilmelidir,  kendi özelinizi alanında uzman mali müşavir ve hukuk fakültesinden mezun kişilere danışmanız en doğrusudur.

Bu arada COVID 19 'un ülkemize de sıçramasıyla maalesef can kayıplarını yaşamaya başladık. Buradan hayatını kaybedenlere Allah'tan rahmet,  yakınlarına sabır,  hastalarımıza acil şifalar diliyorum. Evde kalın sağlıklı kalın.

SÖZÜN ÖZÜ

Bir kanunun arkasına dolaşırsanız gün gelir diğer bir kanun sizin ayaklarınıza dolaşabilir.

07.04.2020

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.