Sülhaddin Arar
Yeminli Mali Müşavir
sararymm@gmail.com

Konut Teslimleri İle Teslim Sayılan Haller ve KDV İade Süreci

Gelişmekte olan bir ülke olarak Türkiye, 1950’li yıllardan bu yana yaşanan hızlı sanayileşmenin sonucunda geniş kapsamlı bir kentleşme sürecinden geçmektedir. Nüfusun artması ve kırsal bölgelerden kentsel bölgelere göç hareketi, şehirlerin hızla büyümelerine neden olmaktadır. Bu büyüme, Türkiye’nin her bölgesinde konut arz ve talebinde büyük artışları da beraberinde getirmektedir. Bir bütün olarak inşaat sektörü, ekonominin büyümesinde ve ekonomik hareketlilikte önemli bir paya sahip bulunmaktadır. Bu nedenle de sektörün vergi rejiminde sık sık değişiklikler olmaktadır. Bu çalışmamızda, son değişiklikleri de dikkate alarak konut teslimleri ile teslim sayılan haller ve KDV iade sürecini ele alacağız.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmıştır. Kanunun 231 inci maddesinin 5 numaralı bendinde de, faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmemiş olan faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı, 232 nci maddesinde ise, birinci ve ikinci sınıf tüccarlarla, kazancı basit usulde tespit edilenler ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek, satın aldıkları emtia ve hizmetler için de fatura istemek ve almak zorunda oldukları hükme bağlanmıştır.

Konut tesliminde vergiyi doğuran olay ve fiili teslimin ne zaman gerçekleştiği konusu önemlidir. İndirimli orana tabi işlemlerle ilgili olarak 3065 sayılı KDV Kanunu ve KDV Genel Uygulama Tebliğinde vergiyi doğuran olay, fatura düzenleme ve beyan dönemi hakkında açıklamalara yer verilmiştir.

         3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1. maddesi Türkiye'de;

• Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,
•  Her türlü mal ve hizmet ithalatı,
•  Diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetlerin

Katma değer vergisine tabi olacağını hüküm altına almıştır.

Teslim başlıklı 2/1. maddesinde;  Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir. 2/5. maddesinde, trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu, belirtilerek teslim tanımlanmıştır.

Keza vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi başlıklı 10/a maddesinde; mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile, 10/b maddesinde ise; malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceği belirtilmiştir.

Konut teslimlerinde teslimin hangi tarih olacağı konusunda zaman zaman tereddütler olmaktadır. Bu bağlamda sadece kat irtifakının tesisi edilmesi tek başına teslim niteliğinde değildir.

Konut tesliminde önemli gösterge olan ve Türk Medeni Kanununda tanımı yapılan kat irtifakı, herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkı olup, bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.

Ülkemizde kimi zaman henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Buradan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, yukarıda da değinildiği gibi tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.

Yukarıda yer verilen kanun hükümleri ve açıklamalar çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ile birlikte fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.

Bu durumda kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için konut, işyeri v.s. nin fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediği önemli olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde faturanın düzenlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarih önemli bir karine olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir. Dolayısıyla yapı kullanım izin belgesinden önce konutların fiilen teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi esas alınarak yedi gün içerisinde teslime ilişkin fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisinin hesaplanması gerekmektedir.

Keza Gelir İdaresi Başkanlığı verdiği 07.08.2012 tarih ve 2457 sayılı özelgede; su, elektrik ve doğalgaz aboneliği tesis edilmesinin konut tesliminin yapıldığına önemli karine teşkil ettiğini, böyle bir durumda teslimin fiilen gerçekleşmiş olacağını belirtmiştir.

Öte yandan mükelleflerin indirimli orana tabi işlemlerine ilişkin KDV iade talepleri 3065 sayılı KDV Kanunu’nun 29. Maddesi kapsamında düzenlenmiştir. İlgili maddede  bir vergilendirme döneminde indirilecek katma değer vergisi toplamı, mükellefin vergiye tâbi işlemleri dolayısıyla hesaplanan katma değer vergisi toplamından fazla olduğu takdirde, aradaki fark sonraki dönemlere devrolunur ve iade edilmez. Şu kadar ki, 28 inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi, bu mükelleflerin vergi ve sosyal sigorta prim borçları ile genel ve katma bütçeli idareler ile belediyelere olan borçlarına ya da döner sermayeli kuruluşlar ile sermayesinin % 51'i veya daha fazlası kamuya ait olan veya özelleştirme kapsamında bulunan işletmeler ile organize sanayi bölgelerinden temin ettikleri mal ve hizmet bedellerine ilişkin borçlarına mahsuben ödenir. Ancak mahsuben iade edilmeyen vergi, Maliye Bakanlığınca belirlenen sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemler itibarıyla yılı içinde nakden iade edilebilir. Yılı içinde mahsuben iade edilemeyen vergi izleyen yıl içinde talep edilmesi şartıyla nakden veya mükellefin yukarıda sayılan borçlarına mahsuben iade edilir. Bakanlar Kurulu, vergi nispeti indirilen mal ve hizmet grupları ile sektörler itibarıyla, iade hakkını kısmen veya tamamen ya da amortismana tabi iktisadi kıymetler dolayısıyla yüklenilen katma değer vergisi ile sınırlı olmak üzere kaldırmaya; Maliye Bakanlığı, bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.      

3065 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar Kurulunca vergi oranları indirilen teslim ve hizmetler dolayısıyla yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen sınırı aşan kısmı, Tebliğin (III/B-3.2.2.) bölümünde belirtilen borçlara yılı içinde vergilendirme dönemleri itibarıyla mahsuben, izleyen yıl içerisinde talep edilmesi kaydıyla nakden ya da söz konusu borçlara mahsuben iade edilebilir.  3065 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin (2) numaralı fıkrasında 6770 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan mahsuben iade edilmeyen verginin yılı içinde nakden iadesiyle ilgili sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemleri belirlemeye Bakanlık yetkili kılınmıştır. Bu yetki çerçevesinde, indirimli orana tabi konut ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki (II) sayılı listenin (B) bölümünün 28, 29 ve 31 inci sırası kapsamındaki malların teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılması uygun görülmüştür. 19.04.2006 tarihli ve 2006/10379 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile indirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerde iade uygulaması ile ilgili sınır, 2006 yılında gerçekleşecek işlemler için geçerli olmak üzere 10.000 TL olarak belirlenmiş, söz konusu Bakanlar Kurulu Kararında yer alan hesaplamaya göre; indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarının iade konusu yapılamayacak kısmıyla ilgili sınır; 2006 yılı için 10.000 TL, 2007 yılı için 10.800 TL, 2008 yılı için 11.600 TL, 2009 yılı için 13.000 TL, 2010 yılı için 13.300 TL, 2011 yılı için 14.300 TL, 2012 yılı için 15.800 TL, 2013 yılı için 17.000 TL, 2014 yılı için 17.700 TL, 2015 yılı için 19.500 TL, 2016 yılı için 20.600 TL olarak belirlenmiştir. İndirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerde iade uygulaması ile ilgili bu sınır 31.01.2017 tarihli ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 2017 yılı için 10.000 TL olarak belirlenmiştir. 2016 yılında yapılan indirimli orana tabi işlemlerle ilgili 2017 yılında yapılacak yıllık iadelerde de bu tutar dikkate alınır. 2018 ve izleyen takvim yılları için bu sınır, bir önceki yıldaki tutarın, Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır.

Bu çerçevede, indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarının iade konusu yapılamayacak kısmıyla ilgili sınır, 2018 yılı için 11.400 TL olarak belirlenmiştir.

KDV Kanununun 29/2. maddesi uyarınca indirimli orana tabi (%8 ve %1 oranında Katma Değer vergisine tabi) konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmesi veya faturanın düzenlenmesi yeterli olmadığından, konutun fiili tesliminden önce katma değer vergisinin iade edilmesi mümkün değildir.

Ayrıca, 30.04.2018 tarih ve 11674 ile 18.05.2018 tarih ve 2018/11750 sayılı Bakanlar Kurulu Kararları ile net alanı 150 M2 üzerindeki konutlar ile işyeri teslimlerinin %8 KDV’ne tabi olmasına ilişkin geçici uygulamaya ait hükümler 31.10.2018 tarihine kadar geçerli olacaktır.

KAYNAKÇA: -3065 Sayılı KDV Kanunu    

                      -KDV Genel Uygulama Tebliği   

                       -Gelir İdaresi Başkanlığı Özelgeleri

11.09.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.