Soner Ülgen
Yeminli Mali Müşavir
Eski Baş Hesap Uzmanı
sonerankara@yahoo.com

Binalarda Arsa Payının Yeniden Değerlemesine Dikkat Örnek Çalışma

7326 sayılı Kanununun 11’nci maddesiyle Vergi Usul Kanununun geçici 31’inci maddesine yeni fıkralar eklenmiş ve eklenen fıkralar ile taşınmazlar yanında amortismana tabi iktisadi kıymetler de yeniden değerleme kapsamına alınmış, konuya ilişkin ayrıntılı açıklamalara 16.07.2021 tarih ve 31543 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 530 Seri Numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde yer verilmiş olup, söz konusu tebliğin 9’ncu maddesinin 9 numaralı fıkrasında; en son enflasyon düzeltmesi yapılan bilanço tarihinden sonra inşa edilerek aktifleştirilen binaların yeniden değerlemeye tabi tutulmasında, mükelleflerce bina maliyet bedeline dâhil edilen arsa payı bedeli ile diğer maliyet unsurları ayrıştırılmak sureti ile yeniden değerleme sonrası tutarın hesaplanacağı açıklamalarına yer verilmiştir.

Yapılan düzenlemeye göre, binaların yeniden değerleme sonrası değerlerinin hesaplanmasında, arsa payı için arsanın iktisap tarihine (arsa enflasyon düzeltmesi yapılmış en son bilanço tarihinden önce iktisap edilmiş ise enflasyon düzeltmesi yapılmış son bilanço tarihine) göre bulunacak yeniden değerleme oranı, diğer maliyet unsurları için ise binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacak yeniden değerleme oranı dikkate alınarak işlem yapılacaktır.

Binaların amortismanında kullanılacak yeniden değerleme oranı ise, binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacaktır. 

Aşağıda konuya ilişkin bir örnek çalışmaya yer verilmiştir.

Örnek:

MİLWEST Döküm A.Ş.’nin 05 Haziran 2010 tarihinde satın aldığı arsa üzerine bina inşaa etmiş ve söz konusu binayı 8 Eylül 2014 tarihinde aktifine almıştır. Faydalı ömrü 50 yıl olan bina için 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 ve 2021 yılı I. Geçici Vergilendirme Döneminde ayrılan amortisman tutarları aşağıdaki tablodaki gibidir:

Yıllar	Amortisman Tutarı (TL)
2014 Yılı Amortisman	120.000,00
2015 Yılı Amortisman	120.000,00
2016 Yılı Amortisman	120.000,00
2017 Yılı Amortisman	120.000,00
2018 Yılı Amortisman	120.000,00
2019 Yılı Amortisman	120.000,00
2020 Yılı Amortisman	120.000,00
2021 Yılı Amortisman İlk Üç Aylık	30.000,00
Ayrılan Toplam Amortisman	870.000,00

 

	Taşınmaz veya Atik İktisap Bedeli	İktisap Tarihi	Birikmiş Amortisman	Değerleme Katsayısı	Değerlenmiş Taşınmaz Bedeli	Değerlenmiş Bir. Amort.
Arsa	1.000.000,00	5.06.2010	-	3,88097	3.880.970,00
Bina	5.000.000,00	8.09.2014	870.000,00	2,77863	13.893.150,00	2.417.408,10
Toplam	6.000.000,00				17.774.120,00	2.417.408,10

 

 

Net Aktif Değer Değerleme Öncesi Taşınmaz veya Atik	Net Aktif Değer Değerleme Sonrası	Vergi Matrahı	Ödenecek Vergi (%2)
1.000.000,00	3.880.970,00	2.880.970,00	57.619,40
4.130.000,00	11.475.741,90	7.345.741,90	146.914,84
5.130.000,00	15.356.711,90	10.226.711,90	204.534,24

• Yukarıdaki tabloda bina maliyet bedeline dâhil edilen 1.000.000,00 TL’lik arsa payı bedeli bina maliyetinden ayrıştırılmak sureti ile yeniden değerleme işlemi yapılmıştır. Arsa payı için arsanın iktisap tarihine göre bulunan (2021 yılı Mayıs ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (666,79), arsanın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine (171,81)  bölünmesi ile bulunan katsayı ile yeniden değerleme işlemi hesaplama yapılmıştır.
• Bina için ise aktifleştirilme tarihine göre bulunan (2021 yılı Mayıs ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (666,79), aktifleştirildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine (239,97)  bölünmesi ile bulunan katsayı ile yeniden değerleme işlemi hesaplama yapılmıştır.

Yukarıda yapılan değerleme işlemi sonunda iktisadi kıymetin değeri (17.774.120,00-6.000.000,00=) 11.774.120,00 TL, birikmiş amortismanın değeri ise (2.417.408,10-870.000,00=) 1.547.408,10 TL artmıştır.

Bu işleme ilişkin muhasebe kayıtları aşağıdaki gibi olacaktır.

252. BİNALAR HESABI     11.774.120,00

                       257.BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR  1.547.408,10

                        522 MDV YENİDEN DEĞERLEME  10.226.711,90

Değer artış tutarı olan 10.226.711,90 TL şirketlerce sermayeye ilave edilebilecekken, yeniden değerlemeye tabi tutulan kıymetin satışı halinde bu tutar satış kazancının tespitinde dikkate alınmayacaktır.

Yeniden Değerleme Sonrası Amortisman Hesabı

Yapılan değerleme sonucunda bulunan yeni değer üzerinden amortisman ayırmaya devam edilebileceğinden, yeniden değerleme sonrası yeni değer tutarı olan 17.774.120,00 TL üzerinden % 2 oranında kalan amortisman süresi kadar amortisman ayrılabilecektir.

Buna göre ayrılacak amortisman tutarı (17.774.120,00/50=) 355.482,40 TL olacak olup, bu tutar kalan faydalı ömür süresi olan 42 yıl boyunca ayrılabilecektir. Ancak 2021 yılı ilk geçici vergi döneminde birinci geçici vergi dönemine isabet eden eski değer yeni değer amortisman farkı ((355.842,40/4)- (30.000)=) 58.870,60 TL gider olarak dikkate alınmadığından (bu durum tartışmalıdır) 2021 yılında gider yazılacak amortisman tutarı 296.611,80 TL, izleyen 40 yılda ayrılabilecek amortisman tutarı 355.482,40 TL, 42’nci yılda ayrılacak amortisman tutarı ise 840.804,10 TL olacaktır.

Dolayısıyla ayrılan toplam amortisman tutarı 15.356.711,90 TL’ye ulaşacaktır. Anılan tutar yeniden değerlenmiş bina değeri ile yeniden değerlenmiş birikmiş amortisman tutarı arasındaki farka eşittir.

  “ Bilgiyi paylaşarak, insanların başarıya bizden daha kolay ulaşmalarını sağladığımız için mutluluk duyabilmeliyiz. “

Saygılarımızla

18.11.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.