Recep Selimoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Karşılığı Yöntemine Göre Yapılan İnşaatlarda Daire Sahiplerini (Kat Maliklerini) İlgilendiren Önemli Bir Vergisel Sorun!

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlarda, inşaat yapımına tahsis edilen binanın yıkılmasıyla birlikte, ortaya çıkan arsa/arazi üzerinde kat malikleri ortak/paydaş konumunda olmaktadırlar…

Örneğin, m2 leri aynı büyüklükte 10 dairelik bir binada daha önce daire sahibi olan bir kat maliki, bu binanın yıkılmasıyla birlikte ortaya çıkan arsa/araziden 1/10 oranında arsa payı /hissesi sahibi olacaktır. Bu arsa/arazinin kentsel dönüşüme tahsis edilmesi ve bu kapsamda yeni binanın yapılmasıyla birlikte, her kat maliki başlangıçta sahip olduğu bağımsız bölüme yeniden ve yeni olarak sahip olacaktır.

Bu yeni bağımsız bölümün başlangıçta sahip olunandan m2 olarak küçük olmasının bu aşamada önemi yoktur. Sonucu itibariyle, bir bina yıkılmış ve yeniden yapılmıştır… Bu binada bir bağımsız bölümü olan kat maliki, yine bir bağımsız bölüm elde etmiştir. Fark, bu elde edilen bağımsız bölümün yeni olmasıdır…

Kat maliklerinin sahip oldukları bir binanın kentsel dönüşüme tahsis edilmesi ve yıkılmasıyla birlikte, artık eski binadan söz edilemeyecek, kat malikleri bu noktadan sonra arsa sahipleri/paydaşları olarak ifade edilecektir. Bu noktada, arsa sahipleri ortak kararlarıyla yeni bina inşaatının yapılış biçimine karar vereceklerdir… 

Bu kararla yeni bina inşaatı, kat karşılığı şeklinde bir inşaat firmasına yaptırılabilir.

Kat karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur.                                        Birincisi, inşaat firmasının yaptığı bağımsız bölümlerden bir kısmını, arsa sahiplerinin arsa payları karşılığında arsa sahiplerine teslim etmesidir.                                        İkinci teslim ise, arsa sahiplerinin daha önce sahip oldukları arsa paylarından bir kısmını, teslim aldıkları bağımsız bölümlere karşılık olmak üzere inşaat firmasına devretmesidir. Aynı zamanda, bu devredilen arsa payları, inşaat firmasının sahip olacağı bağımsız bölümlerin de arsa payları olmaktadır…

Sonucu itibariyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi üzerinden yapılan inşaatlarda, arsa sahibinin sahip olduğu arsa paylarının bir kısmını, yüklenici firmaya devri söz konusudur.  

ÖRNEK UYGULAMA

Gerçek kişi (A), 480 m2 arsa üzerinde bulunan 10 daireli bir binadan 15/06/2019 da 280.000 TL ya bir daire satın almıştır.

Bu 10 daireli bina ( daire m2 leri aynı büyüklükte) kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni inşaata tahsis edilmiştir. Kat malikleri kararıyla yeni bina inşaatının yapımı için bir inşaat firmasıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, inşaat firması binayı yıkacak / arsa üzerine yeniden 12 dairelik bina inşa edecek ve 10 daireyi arsa sahiplerine bedelsiz olarak teslim edecektir. 2 daire ise inşaat firmasının olacaktır…

Yeni bina inşaatı 01/08/2021 de tamamlanmış ve inşaat firması bu tarih itibariyle, arsa sahiplerine/kat maliklerine yeni dairelerini teslim etmiştir.

Buna göre:

Yeni binada bir daireye ait arsa payı  480 m2/12 daire  40 m2 dir.

Gerçek kişi (A) da yeni binada 40 m2 arsa payına sahiptir.

Gerçek kişi (A) nın önceki/eski binada sahip olduğu arsa payı 480/10 daire:  48 m2 dir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereği olarak inşaatın bitiminde,

Gerçek kişi (A), dairesinin yenilenmesi karşılığında (48 m2 – 40 m2) 8 m2 lik arsa payından vazgeçmiştir. 8 m2 lik arsa payını yüklenici inşaat firmasına devretmiştir.

( Dolayısıyla diğer daire sahipleri de ayrı ayrı 8 m2 lik arsa paylarını inşaat firmasına devretmişlerdir. İnşaat firmasının sahip olduğu toplam arsa payı: (8 m2 x 10 daire ) 80 m2 dir. Bu da, inşaat firmasının yeni binada sahip olduğu 2 daireye ait toplam arsa payıdır. 2 daire x 40 m2 : 80 m2 ) 

İnşaat firmasında tamamlanan 12 dairelik bina inşaatının  toplam maliyeti 5.160.000 TL dır.

Bir dairenin inşaat maliyeti      5.160.000/12 ….:  430.000 TL dır.

Gerçek kişi (A) yeni binadan 430.000 TL emsal değerinde yeni dairenin sahibi olmuştur.

Önceden satın aldığı dairenin alış bedeli 280.000 TL dır. Şu halde,

Gerçek kişi (A) nın kentsel dönüşüm kapsamında sahip olduğu dairede (430.000 – 280.000) 150.000 TL tutarında bir değer artışı söz konusudur. Bu tutar, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaat firmasına devrettiği 8 m2 lik arsa payının karşılığıdır. Başka bir ifadeyle, gerçek kişi (A) 8 m2 lik arsa payını 150.000 TL karşılığında inşaat firmasına devretmiş, bu arsa payı üzerindeki tasarruf hakkından bu bedel karşılığında vazgeçmiştir…

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümlerince, gerçek kişilerin şahsi mülklerine konu (herhangi bir ticari işletmesinin aktifinde kayıtlı olmayan…) arsa/arazi ve binalarını elden çıkarmalarından doğan kazançlar, Diğer Kazanç ve İratlar gelir unsuru içerisinde, Değer Artışı Kazancı sayılmıştır.(ivazsız/bedelsiz/miras yoluyla iktisap edilenler hariç…)

Buna göre, değer artışı kazancının tespitinde:

01/01/2007 tarihinden sonra satın alınmış olan gayrimenkullerin elden çıkarılması/satılması halinde, alış ve satış tarihleri arasında 5(beş) yıl geçip-geçmediğine bakılacaktır.01/01/2007 tarihinden sonra satın alınan bir gayrimenkul, alış tarihinden itibaren 5(beş) yıl içinde satılmışsa, bu durumda satış kazancı değer artışı kazancı üzerinden Gelir Vergisine konu olacaktır. Sözkonusu gayrimenkul alış tarihinden itibaren 5 (beş) yıl elde tutulduktan sonra- 5 yıl geçtikten sonra satılmışsa, bu durumda satıştan doğan kazanç Gelir Vergisine konu olmayacaktır.

Değer artışı kazancının tespitinde, öncelikle, gayrimenkulün alındığı aydan bir önceki ve satıldığı aydan bir önceki ay  dikkate alınarak ÜFE artış oranı hesaplanmalıdır. Hesaplanan ÜFE artış oranının % 10 veya üzerinde olması halinde, gayrimenkulün maliyet bedeli bu oran kadar artırılacak (endeksleme) ve satış kazancının tespitinde artırılmış bu maliyet dikkate alınacaktır. Şayet hesaplanan ÜFE artış oranı % 10 dan az ise, bu durumda endeksleme yapılamayacak, satış kazancı, maliyet bedeli artırılmadan hesaplanacaktır.

Satış kazancının safi tutarı, satış bedelinden, gayrimenkulün maliyet bedeli (endeksleme yapılmışsa artırılmış maliyet tutarı) satıcıya ait giderler,  vergi ve harçlar toplamı düşülerek tespit edilir. Buna göre bulunacak olumlu fark, değer artışı kazancı olarak dikkate alınacaktır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer 80.madde hükmüne göre,

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, o yıla ilişkin olarak belirlenen tutar kadar kısmı  Gelir Vergisinden müstesnadır. Bu tutar 2021 yılı için 19.000 TL olarak belirlenmiştir. ( 313 seri no.lu GV.Genel Tebliği)

Şu halde, yukarıda açıklandığı gibi hesaplanacak ve değer artışı kazancı olarak dikkate alınacak olan safi kazanç tutarından, satışın yapıldığı yıla ilişkin olarak belirlenmiş istisna tutarı düşülecektir. Buna rağmen bir kazanç varsa, bu kazanç değer artışı kazancı olarak Gelir Vergisine konu olacaktır.

Örnek uygulamamızda, gerçek kişi (A) 8 m2 lik arsa payını, satın aldığı tarihten itibaren 5 (beş) yıl geçmeden – 5 (beş) yıl içinde yüklenici inşaat firmasına devretmiştir/satmıştır.    ( 15/06/2019 – 01/08/2021)

Değer artışı kazancının hesaplanması:

Arsa payının devredildiği aydan bir önceki ay	Temmuz/2021
Arsanın satın alındığı aydan bir önceki ay	Mayıs/2019
Temmuz/2021 ÜFE(veri)	236,75
Mayıs/2019 ÜFE (veri)	214,43
ÜFE artış oranı ( 237,66/203,13 )	% 10,4

01/01/2006 dan itibaren, endeksleme yapılabilmesi için, artış oranının                      % 10 veya üzerinde olması şarttır.                                                                        ( Artış oranı % 10,4 dür, maliyet bedeli endekslenebilir)

Arsanın alış bedeli (aynı zamanda satın alınan dairenin alış bedeli)	280.000
Daha önce 280.000 TL ya sahip olunan arsanın m2 si	48 m2
Devredilen 8 m2 arsa payının alış bedeli (280.000 / 48 x 8 )	46.667
Devredilen arsa payının endekslenmiş maliyet bedeli	51.520 (46.667 x + %10,4)
Alınan yeni dairedeki değer artışı	150.000
Değer Artışı Kazancı (150.000 – 51.520)	98.480
2021 yılı için Gelir Vergisinden istisna tutar	19.000
2021 yılında Gelir Vergisine tabi değer artışı kazancı (98.480 – 19.000)	79.480 TL dır.

Bu uygulamada, gerçek kişi (A) daha önceden dairesini (dolayısıyla bu daireye isabet eden arsa paylarını)  örneğin 10/02/2016 da satın almış olsaydı, bu durumda devrettiği 8 m2 lik arsa payının alış ve devir/satış tarihleri arasında ( 10/02/2016 – 01/08/2021)  5 yıldan fazla süre geçmiş olacağından, bu işlemle ilgili herhangi bir değer artışı kazancı doğmayacaktı.

Gerçek kişi (A) daha önceden sahip olduğu eski dairesini miras yoluyla/ivazsız-bedelsiz biçimde elde etmiş olsaydı, bu durumda da alış ve satış tarihleri arasındaki süreye dikkat etmeksizin (alış tarihinden itibaren kaç yıl geçmiş olursa olsun) bu işlem değer artışı kazancının konusuna girmeyecekti. Gerçek kişi (A) bu kazançla ilgili Gelir Vergisi ödemeyecekti.

Gerçek kişi (A) 01/08/2021 de yeni binadan 430.000 TL emsal değerinde yeni dairenin sahibi olmuştur. Bu değer aynı zamanda yeni dairenin alış bedeli yerine geçer.

Bu uygulamada gerçek kişi (A) nın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden  inşa edilen binada  01/08/2021 de sahip olduğu yeni dairesini, 25/04/2022 de  540.000 TL ya sattığını kabul edelim. Bu durumda, sözkonusu daire alış tarihinden itibaren 5 yıl içinde satıldığından ( 01/08/2021 – 25/04/2022), satıştan doğan kazanç değer artışı kazancına konu edilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken,  değer artışı kazancının hesaplanmasında daireye ait arsa payının eski alış bedelinin endekslenmesi hususudur…

Satılan daireye ait değer artışı kazancının hesaplanması:

01/08/2021 de yeni dairenin alış bedeli	430.000
15/06/2019 da eski dairenin alış bedeli	280.000
01/08/2021 de gelen değer artışı	150.000
Daha önce 280.000 TL ya sahip olunan arsanın m2 si	48 m2
01/08/2021 de devredilen arsa payı	(-) 8 m2
Kalan arsa payı  (Aynı zamanda satılan yeni dairenin arsa payı)	40 m2
Arsanın alış bedeli (aynı zamanda satın alınan eski dairenin alış bedeli)	280.000
01/08/2021 de devredilen 8 m2 lik arsa payının alış bedeli	(-) 46.667
Endekslemeye konu 40 m2 arsa payının alış bedeli (280.000 – 46.667)	233.333
Dairenin satıldığı aydan bir önceki ay	Mart/2022
Eski dairenin (dolayısıyla arsa payının) alındığı aydan bir önceki ay	Mayıs/2019
Mart/2022 ÜFE (veri)	258,92
Mayıs/2019 ÜFE(veri)	214,43
ÜFE artış oranı ( 258,92 / 214,43 )	% 20,75

Endeksleme yapılabilmesi için, artış oranının  % 10 veya üzerinde olması şarttır. ( Artış oranı % 20,75 dir, arsa maliyet bedeli endekslenebilir)                      

40 m2 arsa payının endekslenmiş maliyeti (233.333 x + %20,75)	281,750
01/08/2021 de değer artışı olarak gelen ve endekslemeye konu olan maliyet (alış bedeline ilave)	150.000
Dairenin satıldığı aydan bir önceki ay	Mart/2022
01/08/2021 den bir önceki ay	Temmuz/2021
Mart/2022 ÜFE (veri)	258,92
Temmuz/2021 ÜFE(veri)	236,75
ÜFE artış oranı ( 258,92 / 236,75 )	%9,36

Endeksleme yapılabilmesi için, artış oranının  % 10 veya üzerinde olması şarttır. ( Artış oranı % 9,36 dır, 150.000 TL ilave maliyet için endeksleme yapılamaz)                         

Satılan dairenin endekslenmiş maliyeti	431.750
40 m2 arsa payının endekslenmiş maliyeti	281.750
01/08/2021 de değer artışı olarak gelen maliyet	150.000
Dairenin satış bedeli	540.000
Değer artışı kazancı (540.000 – 431.750)	108.250
2022 yılı için Gelir Vergisinden istisna tutar (veri)	(-) 23.000
2022 yılında Gelir Vergisine tabi değer artışı kazancı	85.250

SONUÇ OLARAK;

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlar için, uygulamaya olumlu yönde katkı sağlayan bir çok vergi/harç istisnası, indirimli oranda KDV uygulaması gibi teşvikler getirilmiştir. Bu teşviklere ilave olarak, özellikle kat karşılığı inşaat yöntemine göre yapılan inşaatlarda, daire sahiplerinin/kat maliklerinin arsa paylarının devri nedeniyle Gelir Vergisi Kanunu(GVK) Mük.Md-80/6 hükmünde yer alan değer artışı kazancı uygulaması dışında tutulmaları için gerekli yasal düzenlemelerin yapılmasına da ihtiyaç duyulmaktadır.

31.05.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.