Ozan Uslu
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
info@uslumusavirlik.com

Kurumların Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası

KURUMLARIN GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI

Tarih: 30.01.2008

 

 

I.İstisna Uygulamasının Geçici Halden - Kalıcı Hale Geliş Aşaması;

 

Kurumlar Vergisi Kanunda Tam mükellef kurumların iki tam yıl aktiflerinde kayıtlı gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışlarından kaynaklanan kazançların kurumlar vergisinden istisna edilmesine yönelik düzenleme mevcuttur.
 

[1] İlk düzenleme Kurumlar Vergisi Kanunun (KVK) Geçici 10. maddesiyle yapılmıştır. [2] İstisna hükümleri daha sonra çeşitli geçici maddelerle düzenlenerek uygulama devam ettirilmiştir. [3]Akabinde 4444 sayılı kanunla KVK’na eklenen GEÇİCİ 28. Maddede ile 01.01.1999 – 31.12.2002 tarihleri arasında uygulanmak üzere yeniden düzenlenmiş, [4] 4783 sayılı Kanunla İstisnanın uygulanma süresi 31.12.2003 e,[5] 5035 Sayılı Kanunla ise 31.12.2004 e kadar uzatılmıştır.

Yani; 31.12.2004 e kadar istisna hükümleri KVK na eklenen geçici maddelerle düzenlenmiştir. 

[6]31.12.2004 Tarih ve 25687 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 5281 sayılı “Vergi Kanunlarının Yeni Türk Lirasına Uyumu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 5422 sayılı KVK’nun 8. maddesine eklenen 12 numaralı bent ile istisna uygulaması kalıcı hale getirilmiştir.

 

Bilindiği üzere;  21/6/2006 Tarih - 26205 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan 5520 Sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu yürürlüğe girmiş olup 3/6/1949 tarihli ve 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ile ek ve değişiklikleri yürürlükten kaldırılmıştır. 

Söz konusu istisna hükümleri yeni KVK’nun 5. maddesinin 1. fıkrasının e bendinde yeniden düzenlenmiştir.

 

II. İstisna Uygulamasının İçeriği;

 

Kanun koyucu kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlere daha etkin şekilde kullanılmasına olanak sağlamak ve mali yapılarının güçlendirilmesini teşvik etmek amacıyla yazımıza mevzu bahis istisna hükmünü getirmiştir.

 

Aşağıda yer alan şartların sağlanması halinde;  Kurumların en az 2 tam yıldır (730 gün) aktiflerinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışından elde edilecek kazançların % 75 i kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.

a-      Satış kazancının istisnadan yararlanılan kısmı(%75i) satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmalıdır.

b-     Satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır.

Ancak;

a-      Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle      

      zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

b-     İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi “devir “ ve  bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır. 

 

III: İstisnaya Konu Olan Taşınmazlar Nelerdir ?

Türk Medeni Kanununda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;

·         Arazi,

·         Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

·         Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

Örneğin; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya çeşitli nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak, tapuda kurum adına henüz tescil edilmemiş bir taşınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması durumunda bir taşınmaz satışından bahsedilemeyeceğinden istisna uygulanmayacak, ancak, iki tam yıl kullanıldığı yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde tevsik edilen taşınmazın tapuda kurum adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazançlar bu istisna kapsamında değerlendirilecektir.
 

IV: Taşınmaza Neler Dahildir ?

Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan unsurları da girecektir. Bütünleyici parça, Türk Medeni Kanununun 684 üncü maddesinde, “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” şeklinde tanımlanmıştır. 

Taşınmaz tanımına, taşınmazın eklentisi niteliğinde olan unsurlar girmeyecektir. Eklenti, Türk Medeni Kanununun 686 ncı maddesinde; “Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez." şeklinde tanımlanmıştır.

İstisna uygulaması sabit üretim vasıtası niteliğindeki makineler açısından değerlendirildiğinde, makinelerin sökülmesi gerektiği zaman bina tahrip olacak veya zarar görecek ise bu makineler binanın bütünleyici parçası olarak kabul edilecektir. Aynı şekilde, bina ile birlikte bir bütün oluşturan ve birbirinden ayrılmaları halinde istenilen faydayı sağlamayacak durumda olan makineler de binanın bütünleyici parçasıdır. Bunlara örnek olarak transformatörler, kazanlar, zemine raptedilen türbinler sayılabilir.

Taşınmazlarla birlikte satışa konu olan ve o taşınmazın bütünleyici parçası sayılan şeylerin satışından elde edilen kazançlar da istisna kapsamında değerlendirilecektir. Ancak, taşınmazın zeminine veya duvara sabitlenmiş olmakla birlikte münferiden veya toplu olarak sökülüp satılması mümkün olan ve bu takdirde işletmenin sınai olma vasfını değiştirmeyen ve üretimi de aksatmayan makine ve benzeri aletler bütünleyici parça niteliğinde değerlendirilemeyeceğinden bunların satışından doğan kazanç, istisnadan yararlanamayacaktır. Öte yandan, makinelerin taşınmazdan bağımsız olarak satılması halinde, mütemmim cüz olma vasıfları kalmayacağından, bunların satışı menkul mal satışı olarak kabul edilecektir

V. İstisnadan kimler yararlanabilir?

Söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir

VI. İstisnadan Kimler Yararlanamaz?

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

VII. Devir Ve Bölünme halinde 2 Yıllık Süre Nasıl Tespit Edilir?

Kurumlar Vergisi Kanununun 19 ve 20 nci maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır

VIII. . İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin nasıl tespit edilir?

Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde; kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır.

IX. Kazancın Belli kısmı için istisnadan Yararlanılabilir mi?  İstisnadan Yararlanılmayan Kısım Sonraki Yıllara Devredilebilir mi?

İstisna uygulamasında mükelleflerin kazancın belli bir kısmı için istisnadan yararlanabilmeleri mümkün bulunmaktadır. İstisnadan kısmen yararlanılması halinde, yararlanılmayan bu kazanç tutarı için sonraki yıllarda istisnadan yararlanılabilmesi mümkün değildir. İstisnadan yararlanması öngörülen kazanç kısmının fon hesabına alınan kazanç kısmından büyük olamayacağı da tabiidir.

  

X. Bu kazancın elde edilmesi için yapılan giderler vergi matrahının tespitinde nasıl dikkate alınacaktır?

Koşulların sağlanması halinde gayrimenkulden elde edilen gelirin bir kısmı istisna kapsamındadır. Bu çerçevede gayrimenkulün satışı esnasında yapılan giderlerin de bu istisnaya tekabül eden kısmı vergi matrahının tespitinde indirim konusu yapılmamalıdır.

Sonuç;  

Kurumlar en az ki tam yıldır aktiflerinde bulundurdukları taşınmazları satarlar ve bu satıştan kazanç sağlarlar ise, elde edilecek kazancın % 75 i aşağıdaki yer alan koşulların sağlanması kaydıyla kurumlar vergisinden istisnadır.

a-      Satış bedeli 2 yıl içerisinde tahsil edilmeli,

b-     Elde edilen kazanç 5 yıl boyunca işletmenin aktifinde tutulmalıdır.

Şayet

a-      Satış bedeli 2 yıl içinde tahsil edilmez ise

b-     Elde edilen kazançtan istisna edilen kısım sermayeye ilave dışında işletmeden çekilir ise bu tutar  ziyaa uğratılmış sayılır.


 

30.01.2008

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.