Ömür Ilıca
Avukat
av.omurilica@hotmail.com

Taşınmaz Satımında Değer Artış Kazancı Vergisi ve Gelir Vergisi

Son zamanlarda konut alımlarında faiz indirimine gidilmesi, bir yıl ödemesiz ve 15 yıl taksit imkanlarının getirilmesiyle birlikte konut alım satım piyasası oldukça fazla hareketlendi. Konut satımında bulunan vatandaşların sıklıkla dikkate almadığı bir durumun açıklanmasında fayda olduğunu düşünmekteyiz.

Bir kişi konutunu sattığı andan itibaren artık Gelir Vergisi Kanunu’na göre iki farklı vergi ödemesi ile karşı karşıya kalabilmektedir. Bunlardan ilki satışın ticari kazanç olarak kabul edilmesi durumunda vergi ödemesi diğeri ise taşınmazın değerinin artmasından dolayı ödenen değer artış kazancıdır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup; aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Gelir İdaresi tarafından verilen özelgelere bakıldığında gayrimenkul alım-satımında ticari faaliyet konusundaki yaklaşımı “ Ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.” Şeklindedir. Bu duruma göre vergi dairesi tarafından, Tek bir kişiden aynı tarihte alınmış olsa bile iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber; a)  Aynı kişiye farklı tarihlerde, b)   Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, c)  Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, d) Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumlarında, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil etmektedir, bu sebeple elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekir. Yine Danıştay 4. Dairesi’nin 2011/9055 e ve 2014/911 k ve 17.02.2014 tarihli kararında da “gayrimenkul alım satımının ticari faaliyet sayılabilmesi için ticari amaçla yapılması ve bu muamelelerin devamlılık arz etmesi gerekmekte olup, bu unsurun saptanmasının ise işin niteliği, özellikleri, organizasyonu ile muamelelerin sayısal çokluğu dikkate alınarak yapılabilecektir.” Ticari kazanç için hangi şartların gerektiğini hüküm altına almıştır. Ticari kazanç için en önemli kriter ticari bir organizasyonun kurulmuş olması bu durum olmadığı takdirde de satışların çokluğu ve ya azlığı, devamlılık durumunun olup olmadığı gibi etkenler önem arz etmektedir.

Diğer yandan Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 inci maddesinin 6. Fıkrasında iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl (1.1.2007 tarihinden önce iktisap edilenlerde dört yıl) içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır. Madde metninden görüldüğü üzere ivazsız olarak iktisap edinilen konutlar bu vergilendirmenin dışında tutulmaktadır.

Görüldüğü üzere son zamanlarda faizlerin indirilmesi ve bir çok başka imkanların sunulması ile hareketlenen taşınmaz alım satımlarında daha sonrasında mağduriyetler yaşanmaması bakımından ödenmesi gerekecek vergilerin dikkatlice araştırılıp ödenmesi gerekmektedir.

01.07.2020

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.