Ömer Selim Koraltürk
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
omerkoralturk@hotmail.com

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yaşanılabilecek Sorunlar

Bu metin Ümraniye’de yer alan ve 2012 yılından beri süre gelen 80 bağımsız bölüme sahip ticari alanın kentsel döşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasa kapsamındaki sürecine ilişkin deneyimi paylaşmak amacıyla yazılmıştır.

Kentsel dönüşüm sürecine başlayacak olanlar için yapılması gerekenleri bir öncelik sırasına göre anlatmaya çalışacağım. Bu öncelik sırası iş akışının sağlıklı, hızlı yürümesi ve iyiniyetli olmayan maliklerin süreci kendi lehlerine kullanmaya çalışmalarını engellemek açısından önem arz etmektedir.

Bizim 6306 sayılı yasa kapsamındaki sürecimiz dışsal bir nedenle, İGDAŞ Anadolu yakası bölge müdürlüğünün yıkılması sırasında iş makinesinin devrilip bizim binaya düşmesi nedeniyle başlamıştır.

Bir binanın 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşümünün başlatılması binada tapu sahibi olan bir malikin başvurusu ile yapılabilmektedir.

6306 yasa kapsamındaki kentsel dönüşüm süreci başladıktan sonra binanın yıkımının durdurulması mümkün değildir. Malikler bu sürece başlayıp devam etmez ise belediye bu süreci imar kanunu 39.maddesi gereğince kendisi yürütmek zorundadır.

3194 Sayılı İmar Kanunu:

MADDE 39- Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine, tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir.

Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.

 6306 yasa kapsamındaki kentsel dönüşüm süreci başlatmadan önce bina sahiplerinin edinmesi gereken bilgiler ve düzeltilmesi gereken durumlar büyük bir olasılıkla mevcuttur.

Kentsel dönüşüm sürecine başlamadan yapılması gereken ilk şey binanın kat irtifak listesinin alınmasıdır. Zira kat irtifakı kurulurken aynı konuma ve alana sahip bağımsız bölümlere doğru olmayan hisse ( arsa) payları verilebilmektedir. Bizim yaşadığımız deneyimde alan ve konum olarak daha büyük olan bağımsız bölümlere daha düşük hisseler verildiği görülmüş hissedarlar kendi aralarında anlaşmadığı için kat irtifakı mahkeme yolu ile bir kereliğine düzeltilmiş mahkeme süreci 5 yıl sürmüştür.

6306 sayılı yasa kapsamındaki işlemlerde bağımsız bölümlerin hisse oranları (arsa payları) dikkate alınmaktadır.

Bir binanın yapılması için yerel idareden imar durumu alınır ve bu imar durumuna göre inşaat projesi çizilerek belediyeye teklif edilir. İlgili belediye imar mevzuatına uygun olarak çizilen proje teklifini kabul ederse kabul ettiği inşaat projesinin imalatının yapılması için inşaat ruhsatı verir. İmalat yapılır ve belediye tarafından onaylanan inşaat projesine göre bağımsız bölümlerin tapuları çıkar, binaya yapı kullanım izin belgesi (iskân) verilir.

Bizim yaşadığımız süreçte binanın kat irtifakı ve geçici yapı kullanım izin belgesi olmasına rağmen fiili durum farklı, inşaat projesi farklı, tapu kayıtlarının farklı olduğu ortaya çıkmıştır.

Bina malikleri neyin sahibidir? Fiili durumun mu, Projenin mi? yoksa tapunun mu?

Pek çok insan tapu kayıtları esas alınmalı gerektiğinin düşünse de bağımsız bölümlerin tapulanması işlemi belediye tarafından onaylanan inşaat projesine göre olmaktadır. Proje olmadan bağımsız bölüm, bağımsız bölüm olmadan tapu olamaz.

Fiili durum, inşaat projesi ve tapu arasında farklılık varsa bu farklılığın tespit davası ile giderilmesi gerekmektedir. Onaylanan projede bağımsız bölümler yanında ortak alanlarda mevcuttur. Ortak alanlarında tespit davasında önemli bir ağırlığı vardır. Zaman zaman ortak alanların niteliğinin değiştirilmesi gündeme gelmektedir. Ortak alanların niteliğinin değiştirilmesi bütün kat maliklerinin onay vermesi ile mümkün olabilmektedir.

Bina yıkılır, cins değişikliği gerçekleşip bina arsa haline gelen kadar yapılacak bütün toplantılar 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu kapsamındaki usullere uygun olarak yapılmalıdır. Kat Mülkiyeti kanununa uygun yapılmayan toplantılar dava konusu olur.

Cins değişikliği gerçekleşip arsa haline gelen parsellerde artık medeni kanunun 688 maddesi gereğince paylı mülkiyet söz konusudur.

4721 Sayılı Medeni Kanun:

Madde 688 – Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.      

Paylı mülkiyet aşamasında olanlar 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun toplantı usullerine tabi değildir.

Riskli yapı raporu alınıp binanın tahliyesinden sonra en geç bir yıl içinde bina yıkılmalı zira bu bir yıllık süre aynı zamanda kira yardımı ve kredi faiz desteği başvuruları için kullanılabilecek maksimum süreyi ifade etmektedir.

6306 sayılı yasa kentsel dönüşüm işlemlerinin 2/3 arsa payı ile yönetilebileceğini söyler ancak işlemlerin tamamlanabilmesi için 3/3 arsa payının tamamlanmasını şart koşar.   

2/3 çoğunluk arsa sahipleri istedikleri her şeyi yapabileceklerini düşünebilirler. Ancak mülkiyet hakkı anayasal bir haktır.

Anayasa "Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

2/3 çoğunluk arsa sahipleri Ortak Karar Protokolü ile 3 farklı karar alabilir. Bunlar arsanın satışına karar vermek, arsanın kat karşılığı olarak müteahhite verilmesi veya Binanın malikler eliyle yapımına karar vermek olabilir. Binanın yapımına karar verilmesi durumunda yeni imar durumu alınacak ve mevcut imar mevzuatına göre yeni proje çizilecektir. İmar mevzuatında meydana gelen değişiklikler nedeniyle inşaat standartları değişmiştir. İmar mevzuatındaki değişiklikler eski projede yer alan her bir bağımsız bölümün yeni projeye taşınırken aynı arsa payına uygun konuma ve alan sahip olamaması sonucunu doğurabilmektedir. Eski proje yeni projeye dönüşürken ortak alanlarda azalma, artış söz konusu olabilmekte, ortak alanların bağımsız bölümlere satışı söz konusu olabilmektedir.

Yeni proje ortaya çıktıktan sonra mutlaka eski projede yer alan bağımsız bölümlerin yeni projede karşılıkları birbiri ile karşılaştırılmasını sağlamak amacıyla sermaye piyasası kurulundan yetki almış gayrimenkul değerleme şirketlerinden değerleme raporu almaları gerekmektedir.

Burada 1/3 azınlık hisse sahiplerini de uyarmak lazım zira kentsel dönüşüm sürecini durdurabileceklerini düşünebilirler süreci durdurmak mümkün değil sadece süreci uzatabilirler.    

1/3 azınlık hisse sahipleri 2/3 çoğunluk hisse sahiplerinin bütün işlemlerine itiraz edip dava konusu edebilirler.

6306 sayılı kanunun bazı maddeleri 27.02.2014 tarihinde anayasa mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Anayasa mahkemesinin iptal kararı ile 6306 sayılı yasa kapsamındaki tüm iş ve işlemler için idari yargıda dava açmak mümkün olduğu gibi idari mahkemelerin gecikmesi güç ve telafisi imkânsız olduğu hallerde mahkemeler YÜRÜTMENİN DURURULMASI kararı verebileceklerdir.

Dolayısıyla 2/3 hisse çoğunluğunun hazırlamış olduğu ortak karar protokolüne karşı 1/3 azınlık hisse sahiplerinin iptali için dava açma hakları mevcuttur. Ayrıca müteahhitlik sözleşmesinin iptali veya mahkeme eliyle sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakları mevcuttur.

Denkleştirici adalet gereğince sebepsiz zenginleşme veya tazminat davası açma kapsamında asliye hukuk mahkemeleri nezdinde açılabilecek olan bu davalarda karar katılmayan veya katılıp hakkının zarara uğratıldığı iddiasında bulunan hak sahiplerinin diğer malikler ve/veya yükleniciden bu zararının tazminini talep etmeleri mümkündür. Bu davalarda tazminat için hak sahiplerinin taşınmazın önceki değeri ile yeni değeri konusunda Sermaye piyasası kurumu lisanslı değerleme şirketlerine başvurarak değerleme raporu almaları önem arz etmektedir. Bizim deneyimimizde taşınmazın eski ve yeni değerlerini karşılaştırma raporun alınması 2/3 hisse çoğunluğu tarafından ısrarla reddedilmiştir.         

6306 sayılı yasa kapsamında İZALE-İ ŞUYU ( ortaklığın giderilmesi ) davalarını mahkemeler tarafından kabul edilmemekteydi. Anca bizim gibi uzun zamandır arsa halinde kalanlar için 21.06.2019 tarihli yönetmelik değişikliği ile çok önemli bir düzenleme yapılmış uygulama yönetmeliğinin 15 maddesini 1. Fıkrasına ek olarak:

Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk medeni kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluk ile karar alınmasına ve bu karar göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez hükmü eklenmiştir. 

Yaşamış olduğumuz deneyime istinaden şunu belirtmek isterim ki kentsel dönüşüm süreci içerisinde yer alanlar, ortak amaçları olan kentsel döşüm sürecini en kısa zaman da bitirmek ve iyi niyetli olmayan pay sahiplerini engellemek istiyorsa kentsel dönüşüm işlemlerini yürütürken bütün pay sahiplerine işlem süreçleri ile ilgili bilgilendirme yapılmalı ve kentsel dönüşüm mevzuatı gereği çerçevesinde kati bir şekilde hareket etmelidir.                  

21.12.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.