İnşaat Yaptırmanın Vergisel Boyutları

İNŞAATIN ŞAHIS TARAFINDAN YAPILMASI ve

İNŞAATIN TAMAMLANMASI ÜZERİNE BİNA MÜLKİYETİNİN ŞAHISTA KALMASI DURUMU

İNŞAATIN ŞİRKET TARAFINDAN YAPILMASI ve

İNŞAATIN TAMAMLANMASI ÜZERİNE BİNA MÜLKİYETİNİN ŞİRKETTE KALMASI DURUMU

Arsanın Mülkiyeti

Arsanın mülkiyeti şahsa aittir.

Arsanın mülkiyeti şirkete aittir.

İnşaatın Finansmanı Yönünden

İnşaatın finansmanı gerçek kişi şahıs tarafından sağlanacaktır.

Gerçek kişi bu inşaatı yaptırabilmek için ortağı olduğu bir şirketten borç para alır ise bu durumda, borç para aldığı Şirketine faiz + faizin KDV'sini ödemek durumundadır.

İnşaatın finansmanı şirket tarafından ve şirket fonlarından sağlanır.

Kullanılacak Kredilerin Faizleri Yönünden

İnşaatı gerçek kişi şahıs yapar ise,                 şahıs tarafından kullanılacak kredilerin faizlerinin herhangi bir şekilde gider olarak kullanılması söz konusu olmayacak, ödenecek faizler inşaatın maliyetine eklenecektir.

İnşaatı şirket yapar ise, inşaat için kullanılacak kredilerin faizleri şirket açısından bir gider unsuru olarak kurumlar vergisinin matrahını azaltıcı etki yapacaktır.

Katma Değer Vergisi Yönünden

İnşaat gerçek kişi şahıs tarafından yapılır ise, inşaat için alınacak faturalarda yer alan KDV'ler kullanılamayacak, indirim konusu yapılamayacak, KDV'ler inşaatın maliyetine eklenecektir.

İnşaatı şirket yapar ise, bu durumda inşaat için alınacak faturalarda yer alan KDV'ler indirim konusu yapılacak, KDV'ler boşa gitmeyecektir.                  

Şirketin ticari mal ve hizmet satışlarında, söz konusu KDV'ler kullanılacak, şirkete belirli bir süre KDV ödemesi çıkmayacaktır.

SGK Primleri Yönünden

İnşaatı gerçek kişi şahıs yapar ise, Bayındırlık Bakanlığı asgari inşaat maliyetleri üzerinden ödenmesi gereken SGK primlerini inşaatı yaptıran gerçek kişi üstlenmiş olur, ödenen tutar inşaatın maliyetine eklenir.

İnşaatı şirket yapar ise, Bayındırlık Bakanlığı asgari inşaat maliyetleri üzerinden ödenmesi gereken SGK primlerini inşaatı yaptıran şirket üstlenmiş olur, ödenen tutar inşaatın maliyetine eklenir.

Binanın Aktifleştirilmesi Yönünden

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan bina şahsın kişisel mülkiyetinde olur.

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan bina, şirketin mülkiyetinde olur.

Şirketin aktifi güçlenmiş olur, kredi kurumları ve tedarikçiler yönünden güçlü bir şirket görüntüsü ortaya çıkar.

İnşaat Bittikten Sonra Bina Amortisman Giderinin Kullanılması Yönünden

İnşaat bittikten sonra, ortaya çıkan binanın mülkiyeti gerçek kişiye ait olacağı için amortisman gideri söz konusu olmayacak, dolayısı ile amortisman giderinin vergisel yönden kullanımı da mümkün olmayacaktır.

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan binanın sahibi şirket olacağı için, bina için ayrılan amortisman, Şirket için bir gider unsuru olacak ve kurum kazancından indirim konusu yapılacak ve bu da daha az kurumlar vergisi ödenmesine yol açacaktır.

İnşaat Bittikten Sonra Ortaya Çıkan Binanın Daha Sonra Satılması Durumunda

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan bina satılmak istenir ise, binanın tapuya kayıt edildiği (cins tashihinin yapıldığı) tarih başlangıç kabul edilip, bu başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra bina satılır ise, ortaya çıkan kazanç herhangi bir vergiye tabi tutulmaz.

5 yıl geçmeden yapılacak satışlarda, elde edilen kazanç, "değer artış kazancı" sayılır ve gelir vergisine tabi tutulur.

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan bina satılmak istenir ise, inşaatın bina olarak tapuya kayıt edildiği (cins tashihinin yapıldığı) tarih başlangıç kabul edilip,          bu başlangıç tarihinden itibaren 2 yıl geçtikten sonra bina satılır ise, bu satış dolayısı ile düzenlenecek faturada KDV hesaplanmaz.

Söz konusu 2 yıllık süre geçtikten sonra bina satışı dolayısı ortaya çıkan kârın % 75'i Kurumlar Vergisine tabi tutulmaz.

Ortaya çıkan kârın sadece % 25'i kurumlar vergisine tabi tutulur.

Not: İnşaat şirketleri bu uygulamalardan (KDV ve Kurumlar Vergisi istisnasından) yararlanamaz.

Vergi ve SGK Borcundan Dolayı Haciz Gelme Durumu

Gerçek kişi şahsın özel mülkiyetinde olan bina için, bu kişinin ortağı olduğu Limited Şirkete veya yönetim kurulu üyesi olduğu Anonim Şirkete ait vergi ve SGK borcundan dolayı haciz gelebilir.

Ancak bunun için öncelikle şirketin söz konusu borçları ödememesi, şirket mal varlığının bu borçların ödenmesine yetmemesi gerekir.

Devlet ancak bu aşamalardan sonra sayılan gerçek kişilerin şahsi mal varlığına yönelebilir.

Şirketin vergi ve SGK borçlarının ödenmemesi halinde, mülkiyeti şirkete ait gayrimenkullere haciz gelmesi mümkündür.

Ticari Borçlar Açısından

Gerçek kişinin ortağı veya yönetim kurulu üyesi olduğu Şirketin ticari borçları dolayısı ile, gerçek kişinin sahibi bulunduğu gayrimenkullere icra veya haciz uygulanması mümkün değildir.

Sadece; Şirket ortağı veya yönetim kurulu üyesi söz konusu borçlar için (örneğin banka kredisi kullanımında) şahsi kefil sıfatı ile imza atmış ise veya çek ve senetlerin üzerine "avalimdir" şerhi ile imza atmış ise ve söz konusu borçlar da şirket tarafından ödenmemiş ise,                           bu durumda gerçek kişinin şahsi mal varlığına (bu arada gayrimenkullerine) icra ve haciz tatbik edilir.

Şirkete ait ticari borçlar için, şirketin gayrimenkullerine icra ve haciz tatbik edilebilir, ihtiyat tedbirleri uygulanabilir.

Ortak Olma Yönünden

Ortaya çıkan bina, gerçek kişinin şahsi mal varlığı olduğu için, binaya bir başkasının ortak olması söz konusu değildir.

Şahsi gayrimenkulün bir kısmının, müşterek mülkiyet oluşturacak şekilde, satılması mümkündür.

Şirkette birden fazla ortak var ise (veya bina bittikten sonra şirkete yeni ortak alınır ise) binanın mülkiyeti şirkete ait olacağından, şirket ortakları hisseleri oranında binanın da mülkiyetine ortak olacaktır.

İnşaat Bittikten Sonra Binanın Kiraya Verilmesi ve Kira Geliri Elde Edilmesi Durumunda

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan bina işyeri niteliğinde ise; bu durumda kiracı, kira ödemesi sırasında % 20 vergi kesintisi (stopaj) yapacak, geriye kalan net tutarı gayrimenkul sahibine ödeyecektir.

Binanın sahibi gerçek kişi, takip eden yıl vereceği yıllık gelir vergisi beyannamesinde söz konusu % 20 stopajları, ödeyeceği vergiden indirecektir.

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan bina konut niteliğinde ise; bu durumda kiracı kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi (stopaj) yapmayacaktır.

İnşaat bittikten sonra ortaya çıkan binanın (konut veya işyeri fark etmez) kiraya verilmesi durumunda, şirket kira gelirleri için fatura düzenleyecek ve kira tutarına da % 18 KDV uygulayacaktır.

Şirket elde etmiş olduğu kira gelirlerini kurum kazancına ilave edecek ve bu kurum kazancından da % 20 Kurumlar Vergisi ödeyecektir.

Şirketin düzenleyeceği kira faturasında yer alan KDV'sinin mal sahibi şirkete bir faydası yoktur, tahsil edilen KDV, indirim konusu yapılamaz, direkt Maliye'ye yatırılır.

Stopaj mı,

KDV mi?

Gayrimenkulün kiraya verilmesinde kiranın stopaj'a tabi olması mı, KDV'ye tabi olması mı tercih edilmelidir?

Stopajlı kiraya verme halinde gayrimenkul sahibi avantajlıdır.

Kiracı ile yapılacak pazarlıkta, örneğin aylık net 10 bin TL kira şeklinde anlaşmaya varıldığında;                     kiracı mal sahibine aylık net 10 bin TL ödeyecek ve aynı zamanda Maliye'ye de mal sahibi adına 2.500 TL stopaj yatıracaktır.

Söz konusu 2.500 TL stopaj, gerçekte gayrimenkul sahibine ait kira geliri vergisinin kiracı tarafından ödenmesidir. Gayrimenkul sahibi bu 2.500 TL stopajları yıllık gelir vergisinden düşecektir.

Kiracılar genellikle ödedikleri stopajları kendilerine ait bir vergi gibi düşünürler.

Halbuki bu doğru değildir.

Stopaj, gerçekte mal sahibine ait bir verginin, kiracı tarafından ödenmesidir.

KDV'li kiraya verme halinde kiracı avantajlıdır.

Bir gayrimenkulün sahibi şirket ise, bu durumda gayrimenkulünü kiraya veren şirket, kira geliri için fatura düzenler ve kira bedelinin % 18'i kadar da ayrıca KDV tahsil eder.

Burada kiracının stopaj yapması söz konusu değildir.

Örneğin; yapılan pazarlıkta net 10 bin TL kira diye anlaşmaya varılır ise;

bu durumda gayrimenkul sahibi şirket         10 bin TL + 1.800 TL KDV'li kira faturası düzenleyecektir.

Öte taraftan kira geliri elde eden şirket, söz konusu 10 bin TL kira gelirinden % 20 Kurumlar Vergisi ödeyecek ve 10.000 TL net kira geliri Şirket açısından 8.000 TL'ye düşecektir.

Kira Gelirinde Götürü Gider

Şahısların kira gelirlerinden, brüt kira gelirinin 1/4'ü oranında götürü (belgesiz) gider düşme imkanları vardır.

Dolayısı ile aylık net 10.000 TL (brüt 12.500 TL) kira gelirinin 1/4'ü olan 3.125 TL düşülecek ve yıllık gelir vergisi matrahı 12.500 - 3.125 = 9.375 TL olacaktır.

Yukarıda aylık olarak verilen rakamların yıllık tutarlarını bulmak için 12 ile çarpılması gerekir.

Şirketlerin kira geliri elde etmesi durumunda, 1/4 oranında götürü gider kaydı yapmaları mümkün değildir.

Şirketlerin elde ettikleri kira gelirinin tamamı kurumlar vergisi matrahına dahil edilir.

Şirketler sadece bina için yaptıkları gerçek giderleri indirim konusu yapabilirler.

Kira Gelirinin Tahsilatı Yönünden

Şahıslar; sahibi bulundukları gayrimenkullere ilişkin kira gelirlerini tahsil ettikleri zaman, kira gelirlerinden dolayı gelir vergisi öderler.

Şahıslar kira tahsilatı yapamazlar ise (kiracı kirayı ödemez ise) herhangi bir gelir vergisi ödemezler.

Şirketler sahibi bulundukları gayrimenkullere ilişkin olarak her ay düzenli olarak kira faturası düzenlemek (% 18 KDV ilave ederek) ve bu faturayı da defterlerine kira geliri olarak, kaydetmek durumundadırlar.

Gelir kaydında kiracının kirayı ödeyip ödememesi sonucu değiştirmez.

Gayrimenkul sahibi şirket, kirayı tahsil etmese dahi kira gelirini kurum kazancına dahil ederek, kurumlar vergisini ödemek durumundadır.

DEĞERLENDİRME

Yukarıdaki TABLO'dan da görüldüğü üzere her yönden avantajlı olan bir durum bulunmamaktadır.

Bazı yönlerden gayrimenkul sahibi şahıslar, bazı yönlerden de gayrimenkul sahibi şirketler avantajlıdır.

Hangi avantaj önem arz ediyor ise, ona göre karar vermek ve ondan sonra inşaatı şahıs veya şirket üzerinden yapmak gerekecektir.