Mustafa Pehlivan
Yeminli Mali Müşavir
E. Vergi Müfettişi
ymmmustafapehlivan@gmail.com

Belediyeden Satın Alınan Taşınmazların Satışında Özel Matrah Uygulaması

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu 23 üncü maddesine 7104 sayılı Kanunun 6 ncı maddesi ile eklenen (f) bendi ile ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, KDV mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde özel matrah uygulaması getirilmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre, KDV mükellefi olmayanlardan veya istisna kapsamında KDV ödenmeksizin alınan ikinci el motorlu kara taşıtları ile taşınmazların satışında düzenlenecek faturalarda alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden KDV hesaplanacaktır. Bu uygulamaya özel matrah şekli adı verilmektedir. Ancak KDV hesaplanarak satın alınan ikinci el motorlu kara taşıtları ile taşınmazların teslimlerinde özel matrah uygulanmayacaktır.

Taşınmaz ticareti ile iştigal edenler, 5/6/2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi alan ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkârlardır. 6362 sayılı Kanun kapsamında faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım fonları ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yetki belgesi aranmaksızın, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerden sayılırlar. Buna göre, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi alan mükellefler ile gayrimenkul yatırım fonları ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından ikinci el taşınmazların teslimlerinde ise özel matrah uygulanacaktır. Ancak yetki belgesi almaksızın taşınmaz ticareti ile iştigal edenlerin taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulanmaz. İkinci el taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulanabilmesi için taşınmazın basit tadil, bakım ve onarım işlemleri dışında vasfında esaslı değişiklik yapılmaması gerekmektedir.

Diğer yandan, özel matrah uygulanabilmesi için, taşınmazların KDV mükellefi olmayanlardan satın alınması veya KDV mükellef olanlardan istisna kapsamında alınması gerekir. Buna göre, potansiyel mükelleflerden, vergiden muaf esnaftan, gerçek usulde vergiye tabi olmayan çiftçilerden ve basit usule tabi mükelleflerden alınan taşınmazların ikinci el taşınmaz satışı yetki belgesine sahip mükellefler tarafından satışında özel matrah uygulanacaktır. Özel matrah ise satış bedelinden alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutar olarak tanımlanmıştır.

Örnek-1: Taşınmaz alım satımı ile iştigal eden PEHLİVAN Emlak Danışmanlık A.Ş. KDV mükellefi olmayan gerçek kişiden ikinci el (kullanılmış) 5 Milyon TL’ye almış olduğu işyeri için boya ve tadilat yaptırmış ve daha sonra 6 Milyon TL’ye satmıştır. İşyerinin boyası ve tadilatı, işyerinin vasfında esaslı bir değişiklik oluşturmadığından PEHLİVAN Emlak Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan işyeri tesliminde özel matrah uygulanacaktır. Bu durumda KDV matrahı (6 Milyon – 5 Milyon)= 1 Milyon olacaktır.  PEHLİVAN Emlak Danışmanlık A.Ş. tarafından yaptırılan boya ve tadilat gideri ayrıca gider olarak dikkate alınacaktır. Ancak söz konusu taşınmaz doğrudan müteahhit firmadan KDV ödenerek satın alınmış olsaydı özel uygulanmayıp, toplam satış bedeli ((6 Milyon TL) üzerinden KDV hesaplanacaktı.

Örnek-2: (YILMAZ) Mobilya İmalat Turizm A.Ş. 3 yıl önce yatırım amaçlı almış olduğu arsayı (B) Konut Yapı Kooperatifine satmıştır. (A) Mobilya İmalat, Turizm A.Ş.nin faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmadığından arsa tesliminde özel matrah uygulanmayacaktır.

Taşınmaz olarak arsa/tarla satışlarında olabilecek vasıflı değişiklik ise bir özelgede “Şirketiniz tarafından alınan arsanın ifraza tabi tutulması, birden fazla parça olarak almış olduğunuz arsa/tarlanın tevhide tabi tutulması, alınan tarlanın imar değişikliği sonucu arsa şekline dönüştürmesi halinde taşınmazların vasfında esaslı değişiklik yapıldığından, bu taşınmazların satışının 3065 sayılı Kanunun 23/f maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.” şeklinde açıklanmıştır. Buna göre, bir arsanın parçalara bölünerek parsellenmesi anlamındaki ifraz işlemi ile birkaç arsanın bir araya getirilmesi anlamındaki tevhit işlemi sonucundaki taşınmazların satışında özel matrah uygulanması mümkün değildir. Aynı şekilde tarlanın imar değişikliği sonucu arsaya dönüştürmesi halinde de taşınmazların vasfında esaslı değişiklik yapıldığından, bu taşınmazların satışının 3065 sayılı Kanunun 23/f maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

Diğer yandan, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu 17 inci maddesinde “Diğer İstisnalar” başlığında sayılan ve katma değer vergisinden istisna edilmiş olan taşınmaz teslimleri kapsamında, ikinci el taşınmaz satışı yetki belgesine sahip mükellefler tarafından satın alınıp tekrar satışında da özel matrah uygulanacaktır. Söz konusu kanun maddesi kapsamında katma değer vergisinden istisna edilmiş olan taşınmaz teslimleri ise şu şekildedir;

1. Varlık yönetim şirketlerinin finansal yeniden yapılandırma hükümleri kapsamında bazı borçların teminatını oluşturan taşınmazların teslimi (KDVK/Madde 17/4-L),
2. Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna devredilen taşınmazların Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından (müzayede mahallinde satışı dahil) (KDVK/Madde 17/4-m)teslimi,
3. Hazinece yapılan taşınmaz teslimleri (KDVK/Madde 17/4-p),
4. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri (KDVK/Madde 17/4-p),
5. Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler (KDVK/Madde 17/4-p),
6. 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan ve aktifte en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı (KDVK/Madde 17/4-r),
7. Bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmazların finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimi,
8. Konut Finansmanı Amacıyla Teminat Gösterilen veya İpotek Konulan Konutların Teslimi (KDVK/Madde 17/4-ş),

Buna göre, ikinci el taşınmaz yetki belgesine sahip mükellefler tarafından, yukarıdaki kanun maddeleri kapsamında, KDV istisnası nedeniyle KDV hesaplanmadan satın alınan taşınmazların satış ve tesliminde de özel matrah uygulanacaktır. Bu kapsamda en yaygın uygulama alanı ise belediyeler ve il özel idareleri tarafından yapılan arsa/tarla satışları olmaktadır. Belediyelerden veya il özel idarelerinden alınan arsa/tarla vasfındaki taşınmazların satışında özel matrah uygulanabilmesi için;

1- Taşınmazın ikinci el taşınmaz yetki belgesine sahip mükellefler tarafından satın alınıp taşınmazın ikinci el taşınmaz yetki belgesine sahip mükellef adına tescil ettirilmesi,

2- Taşınmazın vasfında esaslı değişiklik (ifraz, tevhit vb.) yapılmaması,

Şarttır. Buna göre, ikinci el taşınmaz yetki belgesine sahip mükellefler tarafından satın alınan taşınmazın aynı mükellef adına tapuya tescil ettirilmesi gerekir. Ayrıca, söz konusu taşınmazın vasfında ifraz, tevhit, tarlanın arsaya dönüştürülmesi, konut vasıflı arsanın ticari alana dönüştürülmesi gibi esaslı değişikliklerin yapılmaması zorunludur. Örneğin binaya eklenti yapılması, konutun işyerine dönüştürülmesi esaslı değişiklik olarak kabul edilecektir. Buna benzer olarak vasfında esaslı değişiklik yapılan taşınmazların satış ve tesliminde özel matrah uygulanması mümkün değildir.

Konuya ilişkin olarak seçilen özelgeler ise aşağıda verilmiştir;

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığını 08.01.2020 Tarih ve 11395140-105[VUK1-21340]-E.25182 Sayılı Özelgesi: İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; şirketinizin tüzel kişiler ve özel kişilerden gayrimenkul satın alıp satmakta olduğu, özel kişilerden alım yapıp fatura keserek satış yaparken KDV'yi tüm fiyat üzerinden ödediğinizi, ancak yeni düzenleme ile alış ve satış fiyatları arasındaki tutarın KDV'sini hesaplayıp ödemenizin önünün açıldığı belirtilerek, söz konusu KDV'nin fatura üzerinde nasıl ve nereye yazılması gerektiği hususlarında görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

…………………………………………………………………………………………………...

Buna göre, ikinci el taşınmaz ticaretiniz kapsamında KDV mükellefi olmayanlardan veya KDV

mükellefi olmakla birlikte istisna kapsamında satın alınıp işletme adına kayıt ve tescil ettirilen arsanın satışı sırasında faturanın aşağıdaki bilgileri ihtiva edecek şekilde düzenlenmesi mümkündür.

Satış bedeli (KDV Hariç):                  400.000 TL

Alış Bedeli:                                         350.000 TL

KDV Matrahı:                                      50.000 TL

KDV Tutarı (Arsa %18):                        9.000 TL

Toplam:                                              409.000 TL

Söz konusu satışta özel matrah şekli uygulanan 50.000 TL'nin, 1 no.lu KDV beyannamesinin "Matrah" kulakçığının "Tevkifat Uygulanmayan İşlemler" tablosunda gösterilmesi, alış bedelinin (350.000 TL) ise aynı beyannamenin "Sonuç Hesapları" kulakçığındaki "Özel Matrah Şeklinde Tabi

İşlemlerde Matraha Dahil Olmayan Bedel" satırında gösterilmesi gerekmektedir.

Konya Vergi Dairesi Başkanlığının 28.02.2019 Tarih ve 37009108-130[306046]-E.19794 Sayılı Özelgesi: İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, gayrimenkul alım, satım ve aracılık işleriyle iştigal ettiğiniz, katma değer vergisi (KDV) mükellefi olmayanlardan almış olduğunuz arsayı ifraza tabi tutarak parsellere bölüp satışını yaptığınız veya almış olduğunuz arsa/tarlayı tevhide tabi tutarak parselleri birleştirerek satışını yaptığınız yine KDV mükellefi olmayanlardan almış olduğunuz tarlanın imar değişikliği sonucu arsa haline dönüşerek arsa şeklinde satışını yaptığınız belirtilerek, satılan bu taşınmazlar için özel matrah uygulanıp uygulanmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.

…………………………………………………………………………………………………...

Buna göre, Şirketiniz tarafından alınan arsanın ifraza tabi tutulması, birden fazla parça olarak almış olduğunuz arsa/tarlanın tevhide tabi tutulması, alınan tarlanın imar değişikliği sonucu arsa şekline dönüştürmesi halinde taşınmazların vasfında esaslı değişiklik yapıldığından, bu taşınmazların

satışının 3065 sayılı Kanunun 23/f maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

Antalya Vergi Dairesi Başkanlığının 23.08.2022 -Tarih ve E-76464994-130[KDV.2021.52]-204798 Sayılı Özelgesi: İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, gayrimenkul alım satımı ve kiralanması, ikamet amaçlı bina inşaatı faaliyeti ile iştigal ettiğiniz ve taşınmaz ticareti yetki belgenizin bulunduğu belirtilerek, katma değer vergisi (KDV) mükellefi olmayan kişiden satın aldığınız arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tesliminde KDV yönünden özel matrah uygulanıp uygulanmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

…………………………………………………………………………………………………...

Bu kapsamda, bahsi geçen olayda Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında taşınmaz ticareti yetki belgesi olan Şirketiniz tarafından KDV mükellefiyeti bulunmayan kişiden satın alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide yapılacak arsa payı teslimi karşılığında, daha sonra müteahhit tarafından konut, işyeri gibi bağımsız bölümlerin Şirketinize teslim edileceği anlaşılmıştır. Buna göre, Şirketiniz ile müteaahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden Şirketiniz tarafından müteahhide yapılan teslime ilişkin fatura arsa payına yönelik düzenleneceğinden, söz konusu arsa payı tesliminde KDV Kanununun (23/f) maddesi uyarınca özel matrah uygulanması mümkün bulunmaktadır.

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 08.03.2019 Tarih ve 84974990-130[KDV5.I.23.2018.6]-E.77068 Sayılı Özelgesi: İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayımlanan Şirketiniz ana sözleşmesinde faaliyet konusuna inşaat işlerinin de dahil olduğu ifade edilerek 5 yıl önce Şirketinizin inşaat yapmak için aldığı arsanın bir kısmını ekonomik nedenlerden dolayı üzerinde hiçbir değişiklik yapmadan satmak istediğiniz belirtilerek KDV Kanununun 23/f maddesinde yer alan düzenlemeden yararlanıp yararlanamayacağınız hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

…………………………………………………………………………………………………...

Buna göre, özel matrah uygulaması Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip ikinci el taşınmaz ticareti yapanlar için geçerli bir düzenleme olup, faaliyet alanı taşınmaz ticareti olmayan ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi bulunmayan Şirketinizce, daha önce inşaat yapmak için alınan arsanın satış işleminde özel matrah şeklinin uygulanması mümkün değildir.

18.12.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Yılın Kampanyası: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.