Mustafa Kalafat
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi
İşletme Bilim Uzmanı
mkalafat@guris.com.tr

7144 Sayılı Kanun Kapsamında Taşınmazların Değerlenmesi ve Örnek Uygulama

Değerli Okurlar,

Bildiğiniz üzere TBMM’ne sunulan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı” 7144 sayı ile 16.05.2018 tarihinde kabul edilmiş, 25.05.2018 tarihinde 30431 sayılı resmi gazetede yayımlanarak, yayımlandığı gün yürürlüğe girmiştir. Ayrıca bu kanun ile ilgili beklenen tebliğ de 06.07.2018 tarihinde 30470 sayılı resmi gazetede VUK (Sıra No: 500) olarak yayımlanmıştır.

Kanun toplam 23 maddeden oluşmakta olup, bu makalede sadece kanunun 5.maddesi üzerinde durulacaktır. 5.madde, bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazlarının değerlerinin Yİ-ÜFE değerindeki artış oranı dikkate alınmak suretiyle yeniden hesaplanması ile ilgilidir.

Kanun çıktığında, taşınmaz ibaresi tüm sabit kıymetlere yönelik bir değerleme olanağı sunuyor gibi görünse de yayımlanan tebliğin 3.maddesinin f fıkrasında taşınmaz tanımı “22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesi uyarınca arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri” olarak net bir şekilde ifade edilmiştir. Yani yeniden değerleme işlemi sadece tapusu olan varlıklar için yapılabilecektir. Bu kanunun uygulanması ile ilgili herhangi bir zorunluluk yoktur. İşlemlerin yapılıp bu artışa ilişkin beyannamenin verileceği son tarih ise 30.09.2018 dir.

Yapılacak olan değerlemede, taşınmazların amortismana tabi olma şartı bulunmamaktadır. Dolayı ile, arazi ve arsalara da değerleme imkanı sunulmuştur. Bu durum öz kaynaklarını iyileştirmek isteyen firmalar açısından bir avantaj olabilir. Tabi ki bununla ilgili ortaya çıkacak maliyetleri de göz önüne almak gerekmektedir.

Taşınmaz olarak sadece tapusu olan varlıkların kapsama alınması firmalar açısından ortaya çıkacak değer artışının 50 yılda gider yazılmasına imkan sağlamaktadır. Bunun nedeni ise binaların amortisman oranının % 2 olması ve arazi ve arsaların amortismana tabi olmamasıdır.

Tebliğ ekinde (EK 2) vergi dairesine verilecek beyanname örneği sunulmuştur. Bununla ilgili ilerleyen zamanlarda BDP ye güncelleme gelmesi beklenmektedir. Aynı zamanda gelir/kurumlar vergisi yönünden mükellefi olduğunuz vergi dairesine elden verme imkanı da sunulmuştur.

Ayrıca tebliğde açıklanan ve örneklerde kullanılacak (EK 1)  Yİ-ÜFE endeks değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Yıl	Ocak	Şubat	Mart	Nisan	Mayıs	Haziran	Temmuz	Ağustos	Eylül	Ekim	Kasım	Aralık
2005	114,83	114,81	117,25	119,62	119,23	119,64	119,33	121,40	123,40	124,22	121,40	121,14
2006	123,51	123,83	124,14	126,54	130,05	135,28	136,45	135,43	135,11	135,73	135,33	135,16
2007	135,09	136,37	137,70	138,80	139,34	139,19	139,28	140,47	141,90	141,71	142,98	143,19
2008	143,80	147,48	152,16	159,00	162,37	162,90	164,93	161,07	159,63	160,54	160,49	154,80
2009	155,16	156,97	157,43	158,45	158,37	159,86	158,74	159,40	160,38	160,84	162,92	163,98
2010	164,94	167,68	170,94	174,96	172,95	172,08	171,81	173,79	174,67	176,78	176,23	178,54
2011	182,75	185,90	188,17	189,32	189,61	189,62	189,57	192,91	195,89	199,03	200,32	202,33
2012	203,10	202,91	203,64	203,81	204,89	201,83	201,20	201,71	203,79	204,15	207,54	207,29
2013	206,91	206,65	208,33	207,27	209,34	212,39	214,50	214,59	216,48	217,97	219,31	221,74
2014	229,10	232,27	233,98	234,18	232,96	233,09	234,79	235,78	237,79	239,97	237,65	235,84
2015	236,61	239,46	241,97	245,42	248,15	248,78	247,99	250,43	254,25	253,74	250,13	249,31
2016	250,67	250,16	251,17	252,47	256,21	257,27	257,81	258,01	258,77	260,94	266,16	274,09
2017	284,99	288,59	291,58	293,79	295,31	295,52	297,65	300,18	300,90	306,04	312,21	316,48
2018	319,60	328,17	333,21	341,88

ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR: 

1)Aktife kayıt tarihini takip ayı ifade eden Yİ-ÜFE değeridir. Kayıt tarihi 01.01.2005 öncesi ise Yİ-ÜFE değeri ocak 2005 Yİ-ÜFE değeri alınacaktır.

2) Değerleme tarihine esas Yİ-ÜFE değerinin taşınmazın aktifleştirme tarihine esas Yİ-ÜFE değerine bölünmesiyle oluşan değerdir.

3) Alınacak son katsayı Nisan-2018 dönemine ait olandır.

4) Kanun her ne kadar yayımlandığı tarih itibariyle aktife kayıtlı taşınmazların değerlemeye tabi tutulacağını söylese de, 28.02.2018 den sonra aktife giren taşınmazlar bu kanun kapsamında herhangi bir anlam ifade etmemektedir. Çünkü 01.03.2018 de aktifleştirilen taşınmazın katsayısı kanun gereği bir sonraki ayın katsayısı olan Nisan-2018 Yİ-ÜFE/ Nisan-2018 Yİ-ÜFE dir. Yani (341,88/341,88)=1 dir.

5) Bulunan katsayı oranında kesirli kısım virgülden sonra 5 hane olarak dikkate alınacaktır. (Örnek 341,88/114,83= 2,97727)

ÖRNEK UYGULAMA : KUVAN A.Ş. 01.01.2001 tarihinde 100.000.000,00 TL ye satın aldığı fabrika binasına 7144 sayılı kanun kapsamında değerleme yapmaya karar vermiştir. Bu binaya ait 2003 ve 2004 yılları enflasyon değerleme tutarı 3.000.000,00 TL dir. Ayrıca 04.09.2006 yılında 30.000.000,00 TL lik yenileme çalışması yaptırmış ve bunu da binanın maliyetine ekleyerek aktifleştirmiştir. En son amortisman kaydı 31.12.2017 tarihinde yapılmıştır.

ÇÖZÜM: Hesaplamalarda yukarıda tebliğ ekinde de bulunan Yİ-ÜFE endeks değerleri tablosu kullanılmış. Örnekle ilgili endeksler sarı renk ile boyanmıştır.

A	İKTİSADİ KIYMETİN CİNSİ	FABRİKA BİNASI	FABRİKA BİNASI ENFLASYON	FABRİKA BİNASI ENFLASYON	FABRİKA YENİLEME	TOPLAM
B	AKTİFE GİRİŞ TARİHİ	01.01.2001	31.12.2003	31.12.2004	04.09.2006
C	AMORTİSMAN ORANI	2%	2%	2%	2%
D	KAYITLI DEĞERİ	100.000.000,00	2.000.000,00	1.000.000,00	30.000.000,00	133.000.000,00
E	BİRİKMİŞ AMORTİSMAN TUTARI	34.000.000,00	600.000,00	280.000,00	7.200.000,00	42.080.000,00
F	NET AKTİF DEĞERİ (D-E)	66.000.000,00	1.400.000,00	720.000,00	22.800.000,00	90.920.000,00
G	KATSAYI ORANI	2,97727	2,97727	2,97727	2,51882
H	DEĞERLENMİŞ KAYITLI TUTAR (DxG)	297.727.000,00	5.954.540,00	2.977.270,00	75.564.600,00	382.223.410,00
I	DEĞERLENMİŞ BİRİKMİŞ AMORTİSMAN (ExG)	101.227.180,00	1.786.362,00	833.635,60	18.135.504,00	121.982.681,60
J	DEĞERLEME SONRASI NET BİLANÇO AKTİF DEĞERİ (H-I-F)	130.499.820,00	2.768.178,00	1.423.634,40	34.629.096,00	169.320.728,40
K	DEĞER ARTIŞ VERGİSİ (%5) (Jx0,05)	6.524.991,00	138.408,90	71.181,72	1.731.454,80	8.466.036,42

Çözümde de görüleceği üzere KUVAN A.Ş. yapmış olduğu değer artışı hesaplamaları sonucunda 169.320.728,40 TL gider yazacağı rakama ulaşmıştır. 8.466.036,42 TL de değer artış vergisi ortaya çıkmaktadır. Beyannamesini 30.09.2018 tarihinde verdiğini kabul edersek, takip eden ayın 25 ine kadar (25.10.2018) ödemeyi de yapması gerekmektedir. Ödenen bu vergi gelir/kurumlar vergisi hesabında mahsup edilemez ve gider olarak dikkate alınamaz.

KUVAN A.Ş. ortaya çıkan değer artış tutarının tamamını 50 yılda giderleştirecektir. Normal amortisman yönetimini seçtiğini düşünürsek yıllık 3.386.414,57 TL gider yazabileceği rakam oluşmaktadır. Bunun da vergiye katkısı yıllık 745.011,21 TL (3.386.414,57x%22), 50.yılın sonunda kümülatif vergi avantajı ise 37.250.560,25 TL olacaktır. Ödenen verginin, vergisel açıdan başa baş noktası da yaklaşık 12.yıl sonundadır.

Yukarıdaki değerlendirmeler sonucu; peşin olarak ödenmesi gereken 8.466.036,42 TL verginin, şirkete çok uzun yıllar sonunda katkı sağlayacağı görülmüştür. Sürecin bu kadar uzun olması mevzuat gereği kullanmamız gereken amortisman oranı (%2) ile birebir ilişkilidir.

Yapılması planlanan değer artışında ortaya çıkan vergi, firmalar için ayrı bir fon ihtiyacını beraberinde getirmekte olup, bu tutarlar için kullanılması düşünülen kredi varsa onların da maliyetleri hesaplanarak bir yol çizilmelidir. Ayrıca yapılacak işlemlerin firmaların öz kaynaklarını güçlü hale getireceği de aşikardır.

Firmalar için değer artışı yapılıp yapılmayacağına karar verilirken bir başka bakış açısı da, ortaya çıkan verginin vadeli bir banka hesabına yatırıldığında firmaya sağlayacağı katkının değerlendirilmesidir.

7144 TAŞINMAZLARIN DEĞERLEME TABLOSUNU EXCEL OLARAK BİLGİSAYARINIZA İNDİRMEK İÇİN TIKLAYINIZ

NOT: Bu makale SMMM Ömer KUVAN ile birlikte hazırlanmıştır.

Kaynak:

7144 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

VUK Genel Tebliği (Sıra No:500 )

09.07.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.