Dr. Mustafa Alpaslan
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
m.alpaslan@windowslive.com

Mart 2017 Kira İçin Vergi Beyanları

2016 yılı kira gelirleri beyanı Mart 2017’ da beyan edilecektir.  (1 Mart -25 Mart 2017) konunun önemli bir hadise olması nedeniyle kira gelirlerinin bildirim veya beyanı açısından bazı özellikli durumlar bulunmaktadır. Buna göre:

1)      Kira gelirleri ile ilgili beyannamelerin 3568 sayılı yasaya göre unvan almış meslek mensupları tarafından elektronik ortamda yollanılması  mümkündür. Veya  söz konusu  beyannamelerin  kağıt ortamda düzenlenip, elden vergi dairesine  verilebileceği gibi  posta kanalıyla taahhütlü olarak yollanması  mümkündür.   Vergi  ödemelerinin birinci taksiti 31 Mart olup, diğer ikinci taksidi ise, 31 Temmuz 2017 tarihine kadar ödenebilir.

2)      Tahsil edilmemiş kira gelirinin beyanı yapılmaz. Gerek iş yerleri olsun ve gerekse konut olarak kiraya verilen binalarda nakden veya hesaben tahsil edilmemiş olan kira gelirleri beyan edilmez. İstisna sınırlarının altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmez. Bu sınır 2016 yılı için konutlarda 3.800,00  TL’dir; İşyerleri için ise vergi kesintisi yapılandan brüt tutarı 2016 yılı için 30.000,00 TL’dir.

3)      Banka kredi faizi ödemesinin avantajı: Kiraya verilen meskenin veya işyerinin banka kredisi kullanılarak satın alınması halinde; “ Ödenen faizler kira gelirlerinden düşülür”. Burada dikkat edilecek nokta bankaya yapılan taksit ödemeleri değil, 2016 yılı içerisinde ödenen faizler indirilir.

4)      Evini kiraya veren, kendisi de kiracı durumun da olan kimse sahibi bulunduğu konuttan elde ettiği kira gelirinden, ödediği kira giderini düşebilir. Bu gibi durumlarda gerçek gider metodu benimsenerek, avantajlı hale geçilebilir. Sonuçta, giderler, gelirden yüksek ise ödenecek vergi doğmaz.

5)      Kira tahsil eden eş, kirayı ödeyen erkek-koca ise; kadın aldığı kirayı beyan edecektir. Oturdukları evin kira sözleşmesi kocası adına olan durumlarda aile birliğinde ortak bir gider olması nedeni ile, kocasının ödediği kirayı, kendi kira gelirinden diğer eş indirebilir. 

6)      Kiraya verilen iş yerinde ticaret yapan mükellefin basit usulde mükellef olması durumunda kira stopajı olmadığı için bu iş yerinin maliki tarafından elde edilen kira gelirinin 1.580,00 TL ‘yi geçmesi halinde beyanı yapılacaktır.

7)      Aile bireylerinin tek tek elde ettikleri kira gelirleri kendi adlarına kişisel olarak beyan edilecektir. Konut kira gelirlerinde ki istisna tutarı her bir birey için ayrı ayrı olmak üzere 3.800,00 TL’dir. Öte yandan,  konutlardan elde edilen kira gelirleri  beyan edilmez veya  noksan beyan edilirse 2016 yılı için   3.800,00  TL’lik  istisnadan   faydalanmak  mümkün değildir.  Ayrıca,  elden edilen konut kira gelirlerinin istisna haddinin altında kalmasında ise, söz konusu  kazanç ve iratların toplamı GVK 103. Maddede yer alan   tarifenin 3. Diliminde  ücretler için belirlenen  tutarı yani  30.000,00 TL’yi aşmaması halinde söz konusu  konut kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir.   Yine,  GVK’nun 103. Maddesinde yer  alan tarifenin  3. Diliminde  ücretler için  tespit  edilen tutarın ……….TL’nin üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı  veya diğer kazanç ve irat elde etmesi halinde  3.800,00 TL’lik istisnadan  yararlanmak  mümkün değildir.

8)      2016 yılı işyeri kira gelirlerinde 30.000,00 TL’ ye kadar beyan, 126.560,00 TL’ ye kadar vergi yok iade var. Bu çerçevede gerçek kişilerce elde edilen gelirin işyeri kirasından ibaret olduğu durumda aşağıda yer alan tablonun tetkikinden de görüleceği üzere 30.000,00 TL’ ye kadar hiç beyanda bulunmayacak, elde edilen brüt kira tutarının 30.000 TL- 126.560 TL arasında olduğu durumda ise beyanname verilmesine karşın, ödenecek vergi doğmamaktadır.

9)      İşyerinde kiracı durumda olan bir gerçek kişi basit usulde mükellef ise mülk sahibine ödediği kiralarda dolayı, mülk sahibi açısından elde edilen basit usulden dolayı kira geliri 1.580,00  TL’ yi aşmıyorsa mülk sahibi 2017 Mart ayında kira beyannamesi vermeyecektir. Basit usul mükelleften elde edilen kira geliri 1.580,00 TL’ yi aşıyorsa Mart 2017 içerisinde GMSİ Kira beyannamesi verilmelidir. Basit usul mükellef ile mülk sahibi arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde damga vergisi istisnası söz konusudur. Ayrıca, konut olarak kullanılan meskenler de de  mülk sahibi ile kiracı arasında düzenlenen kira kontratlarını damga vergisi istisna dolayısıyla söz konusu değildir.  

10)  Kira gelirlerinin GMSİ beyanı e-beyan olarak elektronik ortamda verilebileceği gibi kağıt olarak da düzenlenip vergi dairesine elden verilebilir. Okuma – yazma bilmeyenler için veya yaşlılar için Maliye Bakanlığı 60 yaş üzeri mükellefler ve engelliler için randevu sistemiyle vergi dairesi personeli tarafından beyannameleri düzenlenmektedir. Bu konuda randevu için VİMER – 444 0 189

11)  Boş kalan dükkan veya konutlar için kira geliri elde edilmediği için beyanname verilmesi söz konusu değildir.  Aynı şekilde boş tutulan iş yerlerinde çöp vergisi tahakkuk ettirilmez.

12)  Bir konutun mülk sahibinin annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası veya çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine sadece oturmak için ayrılırsa emsal kira bedeli hesaplanarak matraha eklenmeyecektir.

13)  GVK’nun 73’üncü maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde edilmesi gereken asgarî kira bedelinin tespiti ve bu bedelinin mükellefler tarafından yapılacak beyanında bildirilmesi esasına dayanır. Burada amaç, gerçek kira bedelinin tespit edilememesi veya gerçek kira bedelinin bilerek az beyan edilmesi halinde vergilendirilecek geliri tespit etmektir. Buna göre bir konutun bedelsiz olarak kiraya vermesi halinde GVK’nun 73’üncü maddesine göre vergi değerinin %5’i yıllık kira geliri olarak dikkate alınacaktır.

14)  İş yeri kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun mutlak surette banka sistemi üzerinden yada PTT kanalıyla ödenmesi zorunludur. Bu ödeme sistemine dikkat etmeyenler için özel usulsüzlük cezası tatbik edilir (bkz. VUK Mük. Md. 355) (bkz. GVK GT-422 seri nolu tebliği ile kesilecek cezanın üst sınırı 940 TL’dir) Konutlar için ise elde edilen kira tutarı 500,00 TL’nin üzerinde ise bu ödemelerde yine banka sistemi üzerinden yapılması zorunludur ( GVK GT-Seri No 268)

15)  Kira olarak doğan alacağın başka bir kişiye temlik edilmesi veya kiraya verenin kiracısına olan bir borcu ile takas olunması halinde tahsil koşulu realize olmuş sayılır. Uygulamada : “Para faizsiz, tarla icarsız” usulü ile yapılan işlemlerde de karşılıklı menfaatler dikkate alınarak kira gelirlerinin emsal kira bedeline göre hesaplanıp beyan edilmesi zorunludur.  Burada kira alacağının temlikine karşılık olarak herhangi bir değer alınıp alınmadığı, yani temlikin ivazlı veya ivazsız olması önem arz etmez. Elde edilen gelirin tümünün bağışlanması durumunda (ivazsız olması) durumu değiştirmez. Keza, temlikin ivazlı olması halinde de alacağın tahsil edilmiş olması şart değildir.

16)  Maliye Bakanlığı, son yıllarda elektrik, doğalgaz vb. sayaçları dikkate alarak sayaç sahiplerinin GMS iradının bulunup bulunmadığını araştırmaktadır. Örneğin, mükellef (A) şahsının üzerinde 5 (beş) adet elektrik sayacı var ise bunun kira gelirlerinin adetsel olarak beyanı denetlenebilmektedir. Aynı şekilde (B) şahsının üzerinde 3 (üç) adet doğalgaz abonelik sayacı mevcut ise yine bununla ilgili olarak 3 (üç) adet konuta ait GMSİ beyanının bulunup bulunmadığı kontrol edilmektedir.

17)   Küçük ve kısıtlıların mükellef olması halinde bunların GMSİ beyanları veli, vasi veya kayyım tarafından imzalanarak verilir. Mal ve haklara hisseli olarak ortak olması durumunda her ortak kendi hissesine karşılık gelen GMSİ beyanını kişisel olarak verecektir (1).

18)  Kira gelirlerinin beyanı açısından vergi daireleri tarafından bu beyanların denetimi banka hesapları üzerinde yapılmaktadır. Kiracılar tarafından mülk sahiplerine yollanan kira bedelleri ayrıca vergi daireleri tarafından banka hesapları üzerinden denetlenmektedir. Beyan edilen kira gelirleri ile banka yatırılan kiralar uyumlu olmasına dikkat edilmelidir.
 

(1)     Maliye Bakanlığı tarafından bastırılmış 2016 yılı kira gelirleri için beyanname düzenleme rehberi ayrıntılı açıklamalar içermektedir. Bu rehberden edinilip, açıklanan örnekler incelenmelidir. Ayrıca bu rehber elektronik ortamda www.gib.gov.tr adresinden incelenebilir.

19.01.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.