Mustafa Akçayır
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
KGK Bağımsız Denetçi
mustafa.akcayir@mynet.com

Değerli Konut Vergisi

Verginin Konusu, Vergi Değeri Ve Mesken Nitelikli Taşınmaz

 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 42. maddesinde yer alan tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinin konusunu teşkil etmektedir.

 Verginin konusuna giren taşınmazların belirlenmesinde sadece 1319 sayılı Kanunun 29. maddesine göre belirlenen bina vergi değerinin esas alınacaktır.

 Bina vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun 29. maddesine göre binalar için hesaplanan bedeli ifade eder. Bu değer, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden ilgililerince temin edilir.

 Değerli konut vergisi uygulamasında "mesken nitelikli taşınmaz", mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.

 Taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılır.

 Mükellef, Mükellefiyetin Başlaması Ve Bitmesi

 Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir.

 Değerli konut vergisi mükellefiyeti; bina vergi değerinin, 1319 sayılı Kanunun 42. maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlar.

 Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

 Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli 1319 sayılı Kanunun 42. maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilir ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmez.

Vergiden Muaf Olanlar

Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanır.

Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır.

Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır.

Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılması mümkün değildir.

Buna ek olarak birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliğinin (“Tebliğ”) ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.

İlgili yıl için belirtilen tutarın altında olan taşınmazlar Değerli Konut Vergisi’nin kapsamına girmediğinden herhangi bir beyannameye dahil edilmesi söz konusu olmayacaktır. 2025 yılı emlak vergisi değeri 15.709.000 TL’yi aşmayan konutlar için herhangi bir beyanname verilmeyecek, dolayısıyla DKV ödenmeyecektir.

2025 YILI EMLAK VERGİSİ VERGİSİ DEĞERİ HESAPLAMA

Muafiyetten yararlanma şartlarını taşımadığı halde muafiyetten yararlanan mükellefler ile muafiyetten yararlanma şartlarını kaybetmesine rağmen durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden ise alınması gereken verginin, cezalı olarak ve gecikme faizi ile birlikte alınacağı düzenlenmektedir.

2024 Yılı emlak vergisi değeri:

Verginin Beyanı, Ödeme Süresi Ve Ödeme Yeri

 Mükellefler beyannamelerini, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi eklemek suretiyle, ilgili yılın Şubat ayının 20. günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir.

BEYANNAMENİN HAZIRLANMASI

 Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.

 Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir.

İnternet  vergi dairesine girilip Oradan Beyanname hazırlama başlığının altında bulunan Değerli Konut vergisi Beyannamesi hazırlama kısmına gireriz oradan durumumuza uygun linke tıklayarak beyanname taslağını hazırlamaya başlarız.

oradan durumumuza uygun linke tıklayarak beyanname taslağını hazırlamaya başlarız.

Değerli konut vergisi, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir.

Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

 Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle mükelleftir.

 Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilecekleri gibi bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilmesi mümkündür.

Verginin Hesaplanması

2024 yılı emlak değerinden 2025 Yılı Emlak değerinin Hesaplanması

2024  Yılı Konut Emlak Vergisi Değeri	12.880.000,00
Yeniden değerleme oranı	43,93
Değerli Konut Vergisi Oranı	0,21965
2025 Yılı Emlak Vergisi  Tutarı	15.709.092,00
2025 Yılı Emlak Vergisi  Tutarı	15.709.000,00
son üç hanesi sıfır olarak dikkate alınır

 Yani 2024

Bina vergi değerinin, 1319 sayılı Kanunun 42. maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşan kısmı, mesken nitelikli taşınmaza ait verginin matrahını oluşturacaktır.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)

15.709.000 TL’yi aşan kısmı için(Binde 3)

31.421.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 23.564.000 TL’si için

23.565 TL, fazlası için(Binde 6)

31.421.000 TL’den fazla olanlar 31.421.000 TL’si için 70.707 TL,

fazlası için(Binde 10) oranında vergilendirilir.

ÖRNEK ÇALIŞMA     1
Konut Değeri: 20.000.000 TL
Açıklamalar: 0 TL ile 15.709.000 TL arasındaki kısım için %0,0 (Binde 0) oranında (0,00 TL),
15.709.000 TL ile 20.000.000 TL arasındaki kısım için %0,3 (Binde 3) oranında (12.873,00 TL) olmak üzere;
Değerli Konut Vergisi Tutarı: 12.873,00 TL
Verginin 1. Taksit Tutarı: 6.436,50 TL (Son ödeme tarihi şubat ayının sonudur)
Verginin 2. Taksit Tutarı: 6.436,50 TL (Son ödeme tarihi ağustos ayının sonudur)
ÖRNEK ÇALIŞMA     2
Konut Değeri: 60.000.000 TL
Açıklamalar: 0 TL ile 15.709.000 TL arasındaki kısım için %0,0 (Binde 0) oranında (0,00 TL),
15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasındaki kısım için %0,3 (Binde 3) oranında (23.565,00 TL),
23.564.000 TL ile 31.421.000 TL arasındaki kısım için %0,6 (Binde 6) oranında (47.142,00 TL),
31.421.000 TL ile 60.000.000 TL arasındaki kısım için %1,0 (Binde 10) oranında (285.790,00 TL)
Değerli Konut Vergisi Tutarı: 356.497,00 TL
Verginin 1. Taksit Tutarı: 178.248,50 TL (Son ödeme tarihi şubat ayının sonudur)
Verginin 2. Taksit Tutarı: 178.248,50 TL (Son ödeme tarihi ağustos ayının sonudur)

14.02.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.