Mustafa Akçayır
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
KGK Bağımsız Denetçi
mustafa.akcayir@mynet.com

Yeni Tasarıya Göre Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV De Son Durum Emsal Bedelinde Dikkat Edilecek Hususlar

Yeni KDV Kanunu tasarısında kat karşılığı inşaat işlerinde KDV Konusuna açıklık getirmeye çalışalım. Kanun koyucunun son zamanlarda değiştirdiği ikidir değiştirdiği bu konu da; İlk önce 30 sayılı KDV genel tebliğine göre işlem yapıyorduk. Daha sonra uygulamada Arsa sahipleriyle Müteahhidi karşı karşıya getiren 60 sayılı KDV sirkülerinde kendisine yer bulan yöntemle devam ettik. Nihayetinde bu kanun tasarısında da konu kendine yer bulmuştur. İlk önce geçmişi hatırlayalım. 30 SAYILI KDV GENEL TEBLİĞİ: Resmi Gazete No: 20021 Resmi Gazete Tarihi: 16/12/1988 D _ ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI: Arsa karşılığı inşaat işinde katma değer vergisi uygulaması ile ilgili olarak bu Tebliğin yayım tarihinden itibaren aşağıdaki açıklamalara göre işlem yapılması uygun görülmüştür. Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin katma değer vergisi karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır: 1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi: Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir. Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arizi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işleri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır. 2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi : Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 8. maddesi gereğince, 150 m2'ye kadar konutların teslimi 31.12.1992 tarihine kadar katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisna uygulaması ile ilgili olarak 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinde gerekli açıklamalar yapılmıştır. Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine, arsanın karşılığı olarak yapılan 150 m2'ye kadar konut teslimlerine katma değer vergisi uygulanmayacaktır. Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri veya 150 m2'den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedel üzerinden katma değer vergisi uygulanacaktır. Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen 150 m2'ye kadar konutlar dolayısıyla yüklenilen katma değer vergisi indirilemeyecek, bu vergiler gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır. Ancak yüklenilen vergilerden, işyeri veya 150 m2'den büyük konutlara isabet eden kısım indirim konusu yapılabilecektir. Bu uygulamada, 26 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin "Kısmi Vergi İndirimi" başlıklı (G) bölümündeki açıklamalar esas alınacaktır DAHA SONRA BURADA (TRAMPA) TESLİM VE ARSA PAYI DÂHİL İBARELERİNİ İÇEREN VE DÜZENLEYEN 60 SAYILI KDV GENEL SİRKÜLERİNİN DEĞİŞTİRİLMİŞ HALİ: TARİH:08/08/2011 SAYI :KDVK-60/2011-1 1.8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri 1.8.1. Arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV uygulamasına ilişkin olarak gerekli açıklamalar 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin D bölümünde yapılmıştır. Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir. Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. Buna göre; - Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir. - Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır. - Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir. 1.8.2. Uygulamada "hasılat paylaşımı", "gelir paylaşımı" vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen "arsa karşılığı inşaat" olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede; - Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir. - Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV'nin konusuna girmemesi veya KDV'den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır. ÖZETLE 30 SAYILIDA Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir. (Yani inşaata başlamak için müteahhide arsa teslim edildiği anda fatura kesilecek) Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri veya 150 m2'den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedel üzerinden katma değer vergisi uygulanacaktır. Bu konuda yazılan cezalar ve mahkeme kararları artık geçmişte kaldı. 60 SAYILIDA - Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir. (Yani arsa sahibi ve müteahhit fiili teslimde karşılıklı olarak faturalarını kesecekler) - Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. GELELİM YENİ KDV KANUN TASARISINA MADDE 1– 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin (5) numaralı fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir. “Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” 3065 sayılı kdv kanunun 2nci maddesi: Madde 2 – 5. Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. Şimdi bu satıra “Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” İlave edildi ve, 3065 sayılı kdv kanununun 2 nci maddesi bu ilaveden sonra aşağıdaki hali almaktadır. YENİ ŞEKLİ Madde 2 – 5. Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. “Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” Yani 60 sayılı sirkülerde açıklandığı gibi arsa teslimi ve arsa payına karşılık arsa sahibine kesilecek faturalar karşılıklı olarak aynı anda kesilecek. MADDE 7– 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “6. Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.” 3065 sayılı kdv kanunun 27 nci maddesi Emsal bedeli ve emsal ücreti: Madde 27 – 1. Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir. 2. Bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de, matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır. 3. Emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunur. 4. Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir. 5. Serbest meslek faaliyetleri için ilgili meslek teşekküllerince tespit edilmiş bir tarife varsa, hizmetin bedeli, bu tarifede gösterilen ücretten düşük olamaz. 3065 sayılı kdv kanununun 27 nci maddesi bu ilaveden sonra aşağıdaki hali almaktadır. YENİ ŞEKLİ Emsal bedeli ve emsal ücreti: Madde 27 – 1. Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir. 2. Bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de, matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır. 3. Emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunur. 4. Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir. 5. Serbest meslek faaliyetleri için ilgili meslek teşekküllerince tespit edilmiş bir tarife varsa, hizmetin bedeli, bu tarifede gösterilen ücretten düşük olamaz. 6. Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.” Vergi usul kanunu 267nci maddesinin ikinci fıkra ikinci sıra EMSAL BEDELİ VE EMSAL ÜCRETİ: Emsal bedeli, gerçek bedeli olmıyan, veya bilinmiyen veyahut doğru olarak tesbit edilemiyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir. Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur: İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. YENİ KANUN TASARISINDA NE OLUYOR. Yeni kanun tasarısında 30 sayılı KDV genel tebliği ile 60 sayılı KDV sirkülerinin doğru olan kısımları alınıyor ve karşımıza olması gereken çıkıyor. 1- Arsa teslimi ve arsa payına karşılık arsa sahibine kesilecek faturalar karşılıklı olarak aynı anda kesilecek. 2- Arsa sahibine kesilecek olan faturalarda konut veya işyeri değerinin tespitinde ;maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. Önemli not: Başa döndüğümüze göre emsal bedeli hesap ederken artık bir şeye daha fazla dikkat etmemiz gerekiyor. GENELLİKLE BİZ DAĞITIMI YAPARKEN YARI MAMULDE TOPLADIĞIMIZ RAKAMI DİKKATE ALIP.DAHA ÖNCE KAR/ZARARLA İLİŞKİLENDİRDİĞİMİZ GENEL İDARE GİDERLERİNİ HİÇ DİKKATE ALMIYORUZ. HALBUKİ KDV AÇISINDAN 3065 sayılı kdv kanununun 27 maddesinin 4.fıkrası Emsal bedeli ve emsal ücreti: Madde 27 – 4. Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir. (Yani emsal bedeli hesap ederken kdv açısından dönemsel olarak kar/zarara attığımız genel idare giderleri ve genel giderleri dikkate alacağız) BÜTÜN BU AÇIKLAMALARDAN SONRA ÖRNEKLEYELİM Firma kat karşılığı tek bir iş yapıyor . Bütün dairelerin m2 si aynı 120 m2 Toplam m2 1.200 m2 Daire sayısı 10 Toprak sahibine 5 daire Müteahhite 5 daire kalıyor. Toplam inşaat maliyeti 1.440,000 TL İnşaat 18 Ay sürmüş ve kar zarara giden genel idare giderleri 180,000 TL Yani bu inşaatın toplam maliyeti 1.620,000 TL olarak gerçekleşmiş. MAMUL MALİYETİ 1.440.000,00 ? M2 BİRİM MALİYETİ (1.440.000/1.200) OLUŞAN MALİYETLER 1.200,00 ? GENEL YÖNETİM GİDERLERİ (3065 SAYILI KDV Kanununun 27/4 maddesi) 120.000,00 ? SATIŞ PAZARLAMA GİDERLERİ(3065 SAYILI KDV Kanununun 27/4 maddesi) 60.000,00 ? TOPLAM 1.620.000,00 ? EMSAL BEDEL M2 MALİYETİ (1.620.000/1.200) KDV AÇISINDAN 1.350,00 ? KDV AÇISINDAN DAİRE NO M2 KİMİN MALİYET DAĞITIMI MALİYET DAĞITIMI 1 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 2 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 3 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 162.000,00 ? 4 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 162.000,00 ? 5 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 162.000,00 ? 6 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 162.000,00 ? 7 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 8 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 9 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 10 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 162.000,00 ? TOPLAM 1.200,00 1.440.000,00 ? 1.620.000,00 ? KDV AÇISINDAN DAİRE NO M2 KİMİN MALİYET DAĞITIMI MALİYET DAĞITIMI 1 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 2 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 7 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 8 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? 9 nolu daire 120,00 TOPRAK SAHİBİ 144.000,00 ? 162.000,00 ? TOPLAM 600,00 720.000,00 ? 810.000,00 ? DAİRE NO M2 KİMİN MALİYET DAĞITIMI ARSA PAYI TOPLAM MALİYET 3 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 144.000,00 ? 288.000,00 ? 4 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 144.000,00 ? 288.000,00 ? 5 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 144.000,00 ? 288.000,00 ? 6 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 144.000,00 ? 288.000,00 ? 10 nolu daire 120,00 MÜTEAHHİT 144.000,00 ? 144.000,00 ? 288.000,00 ? TOPLAM 600,00 720.000,00 ? 720.000,00 ? 1.440.000,00 ? TOPRAK SAHİBİNE DAİRE BAŞI KESİLECEK FATURALAR DAİRE BAŞI KDV ORANINIIN%1 OLDUĞUNU VARSALIM 162.000,00 ? MALİYET+%10 16.200,00 ? TOPLAM 178.200,00 ? KDV 1.782,00 ? TOPLAM 179.982,00 ? NOT:Bu fatura sadece kdv açısından kesilmekte olup kayıtlara 120 1.782 TL 391 1782 TL OLARAK ALINACAK VE FATURA ÜSTÜNE ŞU TARİH ŞU NOLU KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE İSTİNADEN KESİLMİŞTİR NOTU DÜŞÜLECEK. DAİRE STOKLARI HESABIDA DAİRE NO TOPLAM MALİYET 3 nolu daire 288.000,00 ? 4 nolu daire 288.000,00 ? 5 nolu daire 288.000,00 ? 6 nolu daire 288.000,00 ? 10 nolu daire 288.000,00 ? TOPLAM 1.440.000,00 ? 151 HESABIN ALACAĞINA 1.440.000,00 ATILARAK GERÇEKLEŞTİRİLECEKTİR.

15.03.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.