Mustafa Akçayır
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
KGK Bağımsız Denetçi
mustafa.akcayir@mynet.com

Muhasebede KDV Projesi

Konu: Riskli yapı raporu alınan bina ve yanındaki arsanın tevhit edilerek bina inşa edilmesi durumunda inşa edilecek bina tesliminde uygulanacak KDV oranı;

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutların müteahhite  kalan kısımların satışında eğer tevhit edilmiş bir arsa varsa ortaya KDV sorunu çıkmaktadır.

Bunu aşağıda detaylı bir şekilde ele alalım.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KDV ORANI : 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki Kanun (Kentsel dönüşüm Kanunu) kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutların teslimlerinde KDV % 1 olacaktır.

Yönetmeliğin

7.nci maddesinin (1).nci fıkrasında (riskli yapıların tespiti ve itiraz )başlığı altında riskli yapıyı aşağıdaki şekilde tarif etmiştir.

(1) Riskli yapılar,

Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere

a)     kendi başına kullanılabilen,

b)    üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar,

c)     hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar riskli yapılar olarak tanımlanmıştır.

Devamında ise İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.denmektedir.

Konuyu bu şekilde açtıktan sonra gelelim tevhite;

Arsada tevhit işlemi, tapu sicilinde ayrı kayıtlı ve birbirine bitişik birden fazla taşınmaz malın tek bir parsel halinde birleştirilmesi işlemine tevhit denilmektedir..

Peki tevhit niçin yapılır? Tevhit arsaların birleştirilmesiyle elde edilen parsele ek emsalle beraber daha fazla konut ve işyeri yapımına olanak sağladığı için yapılır.

 Kentsel dönüşüm projelerinde yıkılan binalara yüzde 25 ek emsal hakkı tanıyan uygulama, 2017 başında sona erdi. Ek emsal hakkından yararlanabilmek için proje ruhsatının 1 Ocak 2017'ye kadar çıkarılması zorunluydu.

Bu tarihe kadar ruhsatlarını alıp inşaata başlayanlar da yukarıda izah ettiğimiz şekilde tevhit den kaynaklanan sorunlar binaların faturaların kesilmesine başlamasıyla beraber ortaya çıkmaya başladı.

-Eğer tevhid edilen arsaların tamamı riskli yapı tanımına giriyorsa sorun yok,

Bu durumda;2007/13033 sayılı BKK ve 2012/4116 sayılı Kararname uyarınca, kentsel dönüşüm kapsamında ve net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde %1 KDV uygulanacaktır. Kentsel dönüşüm kapsamında olsun veya olmasın net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda ise KDV oranı 2017/9759 sayılı BKK uyarınca 30.09.2017 tarihine kadar %8, bu tarihten sonra ise yine %18 olarak uygulanacaktır.

Kentsel Dönüşüm Uygulamasına Dahil Konut Teslimlerinde Uygulanacak KDV Oranları;

Net 150 m2’ye Kadar	Net 150 m2’den Büyük
%1	%18(*)

(*): 08.09.2016 - 30.09.2017 tarihleri arasındaki dönem için %8’e indirilmiştir.işyerleri için büyüklüğü ne olursa olsun KDV oranı %18 dir.

Eğer tevhid edilen arsanın bir kısmı riskli yapı tanımına giriyor bir kısmı girmiyorsa ne yapacağız?

Bu konu hakkında çeşitli görüşler ortaya atılmakla beraber en son (T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü’nün 24/04/2017 Tarih  39044742-130 (özelge)-112448 )sayılı özelgesini dikkate alarak işlem yapmak bizi Maliye karşısında zor durumda kalmaktan kurtaracaktır.

Buna göre

1)Tevhit edilen arsa üzerine tek yapı bina inşa edilmesi halinde;

a)-6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı olarak değerlendirilen kısma isabet eden konutlar için net alanı 150 m2 nin altında bulunan  konut teslimlerinde arsa m2 birim m2 vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın %1 oranında,

b)-Tevhit yoluyla birleştirilen arsaya isabet eden kısım için ise(6306 sayılı Kanun kapsamında olmayan)yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak vergisi kanununun 29 ncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 değeri;

 c)-Yapı ruhsatı 01/01/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01/01/2013 tarihinden itibaren yapılan konut inşaatı projelerinde;

-Beş yüz Türk Lirası ile Bin Türk Lirası (Bin Türk Lirası Hariç)arasında olan konutların tesliminde %8 oranında,

- Bin Türk Lirası ve üzerinde olan  konutların tesliminde %18 oranında,

-Yapı ruhsatı 01/01/2017 tarihinden (bu tarih dahil)sonra alınan konut inşaatı inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01/01/2017 tarihinden itibaren yapılan konut inşaatı projelerinde;

-Bin Türk Lirası ile İki Bin Türk Lirası (İki Bin Türk Lirası dahil) arasında olan konutların tesliminde %8 oranında ,

İki Bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde %18 oranında ;

08.09.2016 - 30.09.2017 tarihleri arasındaki dönem için %8’e indirilmiştir

KDV uygulanması gerekmektedir.

Yani:Arsaları birleştirdik ve tek bir parsel yapıp üzerine tek bir yapı yaptık.Bu durumda Mali grup olarak Teknik grupla bir araya gelerek Mimari proje üzerinde tevhit öncesi arsalar baz alınıp bu arsalar üzerine mimari projeden ayrı olarak KDV projesi oluşturup bu KDV projesinde hangi dairenin %kaç KDV ye girdiğini yazıp satış bedellerini ona göre belirlenmesi ve faturaların da ona göre kesilmesi gerekmektedir.Peki aynı daire hem %1 hem %8 e giriyorsa ne olacak onu da gene teknik ekiple isabet eden kısımlar baz alınıp KDV ‘siz satış fiyatına giren kısmı için ayrı girmeyen kısmı için ayrı KDV hesaplamamız gerekmektedir.

2)Tevhit edilen arsa üzerine ayrı binalar inşa edilmesi halinde;

6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı olarak değerlendirilen kısma isabet eden konutlar için net alanı 150 m2 nin altında bulunan  konut teslimlerinde arsa m2 birim m2 vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın %1 oranında,

Kapsama girmeyen binalarda ise;

Kentsel dönüşüm uygulaması harici konut teslimlerindeki KDV oranları 2007/13033 sayılı BKK ve 2012/4116 sayılı BKK, 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

Net 150 m2’ye Kadar (Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan tüm konutlar için KDV oranı %1'dir.)							Net 150 m2’den Büyük
Büyükşehir Belediyesi Sınırlarında						Büyükşehir Belediyesi Sınırları Dışında	%18(**)
1. Sınıf veya Lüks			1. Sınıf veya Lüks	1. Sınıf veya Lüks	1. Sınıf veya Lüks Değil	%1
Emlak Vergisi Değeri(*)500 TL/m2’den Az	Emlak Vergisi Değeri(*) 500-999 TL/m2	Emlak Vergisi Değeri(*) 1000 TL/m2 ve Üzeri	Emlak Vergisi Değeri(*) 1000-2000 TL/m2	Emlak Vergisi Değeri(*) 2000 TL/m2Üzeri	%1
%1	%8  (***)	%18 (**) ve (***)	%8  (****)	%18 (****)

(*): Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın birim m2 vergi değeri.
(**): 08.09.2016 - 30.09.2017 tarihleri arasındaki dönem için %8’e indirilmiştir (2007/13033 sayılı BKK'da 2016/9153 sayılı BKK Madde 1 ile yapılan 31.03.2017 tarihine kadar düzenleme, 2017/9759 sayılı BKK ile 30.09.2017 tarihine kadar uzatılmıştır.).
(***): Yapı ruhsatı 01.01.2013 ila 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projeleri (2017/9759 sayılı BKK).
(****): Yapı ruhsatı 01.01.2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projeleri (2017/9759 sayılı BKK).

Not: Belediyesine, net alanına veya arsa emlak vergi değerine bakılmaksızın tüm işyerleri teslimleri için KDV %18’dir.

09.08.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.