Musa İnci
Yeminli Mali Müşavir
inciymm@gmail.com

Yabancılara Konut ve İşyeri Tesliminde KDV İstisnası

3065 sayılı KDV Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasına 23/2/2017 tarih ve 6824 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere, Konut veya İş Yeri Teslimleri KDV” den istisna edilmiştir.

"i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),"

Bu istisna uygulamasına ilişkin usul ve esaslar 05/05/2017 tarih ve 30057 nolu resmi gazetede yayınlanan katma değer vergisi genel uygulama tebliğinde değişiklik yapılmasına dair (12 seri nolu) tebliğ ile açıklanmıştır. İstisnanın uygulanması ile ilgili 12 seri nolu ek tebliğde yapılan açıklamaları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.

1- İSTİSNA KAPSAMINA GİREN KONUT VE İŞYERLERİ

Konut veya işyeri tesliminde istisnadan faydalanabilmek için taşınmazın ilgili belediyeden yapı ruhsatının alınmış olması gerekmektedir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir. Ruhsatı alınan taşınmaz üzerine kat irtifakı kurulamıyorsa, istisnadan faydalanabilmek için alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Yani taşınmazın inşaatının bitmiş olması ve kullanıma hazır vaziyette alıcıya teslim edilmesi gerekmektedir.

Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz. Taşınmazın inşaatı bitmemiş olsa dahi, fiili teslim yapılmadan kat irtifakı ile yapılan satışlarda istisnadan faydalanabilmektedir.

2- KONUT VEYA İŞ YERİNİN İLK TESLİMİ

Bu İstisna, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez.

3065 sayılı KDV Kanunun2 nci maddesinde teslimin, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim sayılacağı ve trampanın iki ayrı teslim sayıldığı hüküm altına alınmıştır.

Yukarıdaki kanun hükümlerine göre taşınmazlarla ilgili bir işlemin satış veya teslim sayılması için tapu devir işleminin yapılmış olması şartı aranmamaktadır. İnşaatı yapan firma tarafından adi sözleşmeyle ikinci bir şahsa satışı yapılan taşınmazın, ikinci şahıs tarafından yabancılara satılması halinde bu işlem ilk teslim sayılmayacak ve istisna uygulanamayacaktır. Bu konuda tebliğde verilen örnek aşağıya alınmıştır.

Örnek 1: (A) Yapı A.Ş. inşa ettiği toplam 10 adet bağımsız bölümden oluşan binayı toplu olarak (B) Emlak A.Ş.'ye satmıştır. (B) Emlak A.Ş.'de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda (B) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından istisna kapsamında değerlendirilmez.

Bu tebliğde yapılan açıklamaya göre; arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez ve istisnadan yararlanamaz.

Çünkü; KDV kanununun 2/5 fıkrasına göre trampa iki ayrı teslim hükmündedir ve Katma Değer Vergisi Kanunu uygulama genel tebliğinin I-B bölümünde yapılan açıklamalar da, Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusu olduğu ve bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimi olduğu şeklindedir.

Netice olarak, arsa sahiplerinin payına düşen veya taşınmazı inşa edenler tarafından tapu devri olmasa dahi sözleşmelerle ikinci şahıslara devredilen konut ve işyerlerinin, arsa sahipleri ve ikinci şahıslar tarafından yapılan satışlarına istisna uygulanması mümkün değildir.

3-İSTİSNADAN YARARLANACAK ALICILAR

İstisnadan yararlanacak alıcıları üç başlık halinde inceleyebiliriz. Ancak önemliyi bir konuyu da burada zikretmekte fayda görüyoruz. Taşınmaz satış istisnasında adet sınırlaması bulunmamaktadır. Bir alıcı birden fazla konut ve/veya işyerini istisna kapsamında satın alabilecektir.

Aşağıda yapılacak açıklamalarda da görüleceği üzere, alıcının istisna şartlarını taşıyıp taşımadığının tespiti ve bu konudaki belgelerin temininin sorumluluğu tebliğ tarafından satıcının üzerine bırakılmıştır.

Kanun metninde de hüküm altına alındığı üzere; şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur.

a)TÜRK VATANDAŞLARI

 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun (3/1-ç) maddesinde, Türk vatandaşının Türkiye Cumhuriyeti Devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşlarını tam mükellef olarak kabul etmiştir. Yani resmi veya özel şirketlere bağlı olarak, bu teşebbüslerin yurtdışındaki şube ve işyerlerinde daimi olarak çalışan Türk Vatandaşları Gelir Vergisi açısından tam mükellef olarak sayılmıştır.

Bu istisnanın uygulanmasında da, bu kişilere Türkiye”de yaşayan kişiler olarak sayılmış ve istisnadan yararlandırılmamışlardır.

Bu istisnadan yararlanacak olan Türk Vatandaşları yukarıda belirtilenlerin dışında kalıp; çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarıdır. Bu vatandaşların ayrıca tebliğde belirtilen aşağıdaki şartları da taşımaları gerekmektedir.

- İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,

 - Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,

 - Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması

 şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir.

 İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşının,

 - Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,

 - Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,

 - Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını

 gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

b) YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER

5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunun göre Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun "Türkiye'de yerleşme" başlıklı 4 üncü maddesine göre, ikametgahı Türkiye'de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye'de oturma süresini kesmez.) Türkiye'de yerleşmiş sayılır.

 Aynı Kanunun 5 inci maddesi uyarınca, belli ve geçici görev veya iş için Türkiye'ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye'de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye'de yerleşmiş sayılmazlar.

Tebliğde ayrıca, 5901 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabileceği belirtilmiştir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak aşağıdaki belgeleri konut veya iş yeri tesliminden önce almak zorundadır.

 - Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),

 - Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge satıcılar tarafından temin edilmek zorundadır.

c) TÜZEL KİŞİLER

Tüzel kişilerle ilgili olarak tebliğde yapılan açıklamalar aşağıdaki gibidir.

“ Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlar bu istisnadan faydalanabilir.

Kanuni merkezden maksat, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,

 - Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,

 - Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi

 konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.”

4-BEDELİN DÖVİZ OLARAK TÜRKİYE'YE GETİRİLMESİ

 Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.

Dövizin Türkiye’ye getirildiğinin tevsiki, banka yoluyla getirilmesi halinde banka dekontu, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması halinde, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye'ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile, dövizin alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye'ye getirilmiş olduğunun gümrük idaresinden alınan belgelerle tevsik edilmesi gerekir.

Yabancılara konut ve işyeri satışları ile ilgili KDV istisnasını düzenleyen 6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete'de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye'ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

5-KONUT VEYA İŞ YERİNİN BİR YIL İÇERİSİNDE ELDEN ÇIKARILMASI

Konut veya işyerinin satış tarihinden itibaren satıcının sorumlulukları sona ermiş bulunmaktadır. Ancak kanun, satın alınan taşınmazın bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde alınmayan vergilerin tahsilini hüküm altına almış bulunmaktadır. Tebliğde bu konuda yapılan açıklamalar aşağıdaki gibidir.

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir.

İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV'den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.

İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi gerçekleştirilmez.

Bir yıllık süre dolduktan (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV'den istisna olarak yapıldığı beyan edilen devirleri işlem bazında aylık dönemler itibariyle, en geç takip eden ayın 10 uncu gününe kadar elektronik ortamda ve liste halinde Gelir İdaresi Başkanlığına bildirir.

Bu kapsamda yapılan satışlar, KDV beyannamesinin 328 kod numaralı "Konut veya İş Yeri Teslimleri" satırı aracılığıyla beyan edilir.

 

11.05.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.