Murat Abanoz
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
murata@tjk.org

25 Mart’a Kadar Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Beyanı Vermeyi Unutmayın!

2015 Yılı gelir vergisi beyanında son günler yaklaşırken, gayrimenkulünü son beş yıl içinde alıp-satanların değer artış kazancı ortaya çıkarsa, bunu 25 Mart’a kadar beyan edip, Mart ve Temmuz’da iki eşit taksitle ödemesi gerekiyor. Yani, gayrimenkulünü 30.12.2010 ve sonrasında alıp 31.12.2015 tarihine kadar satanlar, değer artış kazançları olup olmadığını irdeleyecekler, olması durumunda 25 Mart akşamına kadar beyanname vereceklerdir. Alış tarihinden itibaren beş yıl içinde gayrimenkulünü satan kişilerin tapu belgelerinde gerçek satış bedelinin de yazılı olması, sonraki bir dönemde ortaya çıkabilecek olası bir değer artış kazanç vergisiyle muhatap olmamaları yönünden önemli olup, gerçek satış bedelini ispat edici diğer belgeleri de bulundurmaları yararlarına olacaktır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ KAPSAMI

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi ile, aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı kabul edilir.

– Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

– Voli mahalleri ve dalyanlar,

– Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

– Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Değer artış kazançlarına ilişkin istisna tutarı, 2015 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 10.600- TL olarak belirlenmiştir.

 

DEĞER ARTIŞ KAZANCI TESPİTİNDE EMLAK VERGİSİ BEYAN DEĞERİ VE GERÇEK SATIŞ BEDELİ AYRIMI

Gayrimenkulünü satan kişilerin, vergi dairesinde o gayrimenkule ait alış ve satış bilgilerini inceleyerek, bu bilgilere dikkat etmesi gerekmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı İnternet Vergi dairesine şifreleri ile giren mükelleflerin gayrimenkul satış bilgileri ekranında, satılan taşınmaza ait bilgiler yer almaktadır. Bu bölümde satış bedeli, gerçek satış bedeli yerine emlak vergisi beyan değeri olarak kayıtlı olabilir. Bu durumda, beyan değerinin altında gerçek satış bedeli olan bir mükellef, ileride vergi dairesi sorgulamasında bunu ispat edemediğinde, değer artış kazancı dolayısıyla ödeyeceği bir vergi ile karşılaşabilir.

Aşağıda bir örnekle bunu açıklayalım:

 

 

ÖRNEK:

Bay Murat Yiğit, 4 Kasım 2013 Tarihinde 79.000-TL bedelle ( Tapu senedinde de aynı bedel yazılı ) satın aldığı dairesini, 15 Eylül 2015 tarihinde 95.000-TL bedelle satmıştır. ( Tapu senedinde, hem satış bedeli 95.000-TL hem de beyan değeri 110.000-TL yazılıdır.)

Gayrimenkulün emlak vergisi beyan değeri üzerinden değer artış kazanç vergisinin olup olmayacağını inceleyelim.

İlk önce, edinme tarihi itibariyle gayrimenkulün alış bedeli, Yurt İçi Fiyat Endeksi ( Yİ-ÜFE ) tablosundaki ( 1 )  değerlerle endekslenerek, satış tarihindeki endekslenmiş maliyet bedeline ulaşılır.

Gayrimenkulün edinme tarihinden önceki ay olan Ekim 2013 Yİ-ÜFE endeksi  217,97

Gayrimenkulün satış tarihinden önceki ay olan Ağustos 2015 Yİ-ÜFE endeksi  250,43

Endekslenmiş maliyet bedeli : 79.000.-TL x  ( 250,43/ 217,97 ) = 90.765-TL

( Tapu harcı giderleri hesaplamada göz ardı edilmiştir )

İstisna öncesi değer artış kazancı : 110.000- 90.765= 19.235.-TL

İstisna sonrası vergi matrahı : 19.235- 10.600 *  = 8.635.-TL

* 2015 Yılı istisna tutarı: 10.600

Ödenecek gelir vergisi 8.635 x %15= 1.295.- TL ‘ dir   

 

Görüleceği üzere, gerçek satış bedeli olan 95.000-TL üzerinden ( endekslenmiş bedel 90.765- TL) değer artış vergisi oluşmaz iken, emlak vergisi beyan değeri 110.000-TL üzerinden 1.295.-TL değer artış vergisi ortaya çıkmaktadır.

Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi dairesi Başkanlığınca verilen aşağıdaki özelgelerde, değer artış vergisi matrahında gerçek satış bedelinin dikkate alınacağını belirtmiştir:  

GİB Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü   B.07.1.GİB.4.06.16.01/2008-GVK-Mük.80-2

“…Söz konusu maddelerin birlikte irdelenmesinden de görüleceği üzere mükellef tarafından beyan edilen değerin vergi değerinden düşük olmasına ilişkin olarak mevcut yasal düzenlemede sadece tapu harcı yönünden ne şekilde işlem yapılacağı hüküm altına alınmış olup, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80’inci maddesine herhangi bir atıf yapılmamıştır. Buna göre, değer artış kazancının matrahının hesabında gerçek satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. Dolayısıyla gayrimenkulün satış bedelinin tapu harcının matrahını oluşturan emlak vergisi tarhına esas bedelden daha düşük olduğu durumlarda satışa ilişkin tapu harç matrahının değil, gerçek satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. Gerçek satış bedelinin ise; söz konusu gayrimenkulün alım satım tarihinde sahibi için arz ettiği bedel olacağı tabiidir. ” ( 2 )

 

GİB Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü  05/09/2012- 38418978-120[Mük 80-12/3]-890

  “…Diğer taraftan, değer artışı kazancının matrahının hesabında gerçek alış/satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. Dolayısıyla gayrimenkulün alış/satış bedelinin tapu harcının matrahını oluşturan emlak vergisi tarhına esas bedelden daha düşük veya yüksek olduğu durumlarda alış/satışa ilişkin tapu harç matrahının değil gerçek alış/satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir.”  ( 3 )

SONUÇ

Son beş yıl içinde alınıp 2015 Yılında satışı yapılan gayrimenkullerin değer artış vergisinde beyan süresi 25 Mart’ta dolmaktadır. Vergi dairesi gayrimenkul satış verilerinde, tapu belgelerinde yazılı gerçek satış bedeli yerine emlak vergisi beyan değeri mevcut olabilir. Bu durumda, gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinin altında olanların, ileride değer artış vergisi ile muhatap olmamaları için, gerçek satış bedelini ispat edici diğer belgeleri de ( banka dekondu, ekstre vb. yasal kayıtlar )  bulundurmaları faydalarına olacaktır.

Kaynaklar    

(1) http://www.yaklasim.com/BookList.aspx?AnnouncementId=13428&AnnouncementCategoryId=8&_

(2) http://huseyinust.com/konu-deger-artisi-kazanci-hk.html

(3) http://blog.kararara.com/deger-artisi-kazancinin-tespitinde-maliyet-bedelinin-belirlenmesi-hk/

21.03.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.