Muhammed Kutub Bağırgan
Yeminli Mali Müşavir
EMA YMM A.Ş.
muhammed.bagirgan@emaymm.com.tr

Yapı Müteahhitlerince Arsa Sahiplerine Yapılan Nakit ve Kira Yardımı Ödemeleri

Genellikle kat karşılığı inşaatlarda müteahhit açısından kendisine devredilen arsa payının maliyet bedeli yani arsa bedeli, arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümler için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek bağımsız bölümler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit bedeller, müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. Müteahhit açısından kendisine kalan dairelerin maliyeti ise, hem kendi daireleri hem de bu dairelere isabet eden arsa payı için ödediği bedelin (arsa sahibine bıraktığı bağımsız bölümler için yapılan harcamalar ile arsa sahibine yapılan nakdi ödemeler) toplamı olmaktadır.

Bu yönde İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığınca verilen 05/08/2013 tarih ve 1195140-019.01-1179 sayılı özelgeye göre müteahhidin arsa maliyetinin ne olduğu şu şekilde açıklanmıştır; “başkasının arsası üzerine inşaat yapanların arsa sahibine vermiş oldukları dairelerin inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait dairler için yapmış oldukları harcamaların toplamı inşaat maliyetini verir. Müteahhide ait dairelerin maliyeti, toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dağılımı suretiyle bulunur. İnşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetidir.”. Söz konusu özelge bu hususu net olarak açıklamaktadır.

Bu kapsamda kat (arsa) karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, arsa karşılığında arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümlerin inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Dolayısıyla, inşaat süresince arsa sahibine yapılan nakit ödemeler ile kira yardımları inşaat maliyetinin tespitinde dikkate alınacaktır.

Bu kapsamda Gelir İdaresi Başkanlığı’nca verilen 06/06/2007 Tarih ve B.07.1.GİB.0.40/4006-51523 Sayılı Özelgeye göre; “kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda arsa sahibine daire dışında nakit ve kira ödemesinde bulunulması durumunda söz konusu ödemelerin, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetinin (toplam arsa maliyeti) bir unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.” denilerek idarenin bu konuya bakışı net olduğu görülmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalara göre, müteahhide kalan bağımsız bölümlerin arsa maliyeti ise aşağıdaki tablodaki gibidir:

Müteahhide Kalan Bağımsız Bölümlerin Arsa Maliyeti
Müteahhide Kalan Bağımsız Bölümlerin Arsa Maliyeti	=	İnşaatın Toplam Maliyetinden Arsa Sahibine Verilen Bağımsız Bölümlere İsabet Eden Kısım	+	Arsa Sahibine Yapılan Nakit Ödemeler ve Diğer Yardımlar

Yine yukarıda yapılan açıklamalara göre özetle müteahhit için toplam inşaat maliyeti aşağıdaki tablodaki gibidir:

Toplam İnşaat Maliyeti
Toplam İnşaat Maliyeti	=	Arsa Sahibine Verilen Bağımsız Bölümlerin İnşasına Yapılan Harcamalar (Arsa Maliyeti)	+	Müteahhidin Kendine Ait Bağımsız Bölümler İçin Yapılan Harcamalar

Yukardaki tabloları basit şekilde örneklendirecek olursak; % 50’şer oranlara paylaşılacak olan 2.000 m2 kullanım alanına sahip arsa üzerine yapılacak 2000 m2 bağımsız bölümler için yapılan toplam harcamanın 2.000.000,00-TL olması halinde, bağımsız bölümlerin arsa sahibine kalan kısmının inşaat maliyeti 1.000.000,00-TL olacaktır. Bu bedel ise müteahhit tarafından arsa payı için katlandığı bedel olacaktır. Toplamda müteahhidin inşaat maliyeti ise 2.000.000,00-TL olacaktır.

Öte yandan 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 227. maddesinin 1. fıkrasında, Kanunda aksine hüküm olmadıkça tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsikinin mecburi olduğu belirtilmiş, 229. maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen vesika olarak tarif edilmiş, 232. maddesinde ise fatura kullanma mecburiyetinde olanlar sayılmıştır.

Buna göre, müteahhit firmalar tarafından arsa sahiplerine yapılan kira yardımı vb. ödemeleri karşılığında, söz konusu arsa sahiplerinin mükellefiyet durumlarına göre ya fatura alması yada yapılan ödemeler nedeniyle (arsa sahibinin mükellefiyetinin olmaması durumunda) ilgililer adına gider pusulası düzenlenmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında düzenlenen kat (arsa) karşılığı inşaat sözleşmelerinin sonucu olarak inşaatın devam ettiği sürece, arsa sahiplerine her ay yapılan ödemelerin, kira bedeli olup olmadığı incelendiğinde bazı yönlerden kiraya benzemekle birlikte bunun kira bedeli olmadığı anlaşılmaktadır. Ödemenin her ay gerçekleşmesi ve ödenen bedelin yardım, bedel veya tazminat şeklinde isimlendirilmesi nedeniyle kiralama olduğu düşünülebilir. Oysa kiralamanın asli unsurlarından olan ve kiralanan şeyin kullanımı ve kira süresi sonrasında geri verilmesi gibi unsurlar bu işlemde bulunmamaktadır. Bu nedenle bu ödemelerin kiralamadan kaynaklandığını söylemek pek mümkün değildir. Ayrıca taraflar arasında düzenlenen sözleşme de kira sözleşmesi değil, kat (arsa) karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmenin tali unsurlarından olan aylık belli haklardan mahrum kalmanın karşılığı şeklinde tezahür ede ödemelerin kira bedeli olarak kabul edilmesi mümkün değildir.[1]

Bununla birlikte İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nca verilen 04.08.2017 tarih ve 62030549-125[15-2016/30] sayılı Özelgeye göre; kira yardımı adı altında yapılan bu ödemelerin, gerçek kişiler bakımından gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmeyeceği ve ödemeyi yapanlar tarafından bu ödemeler nedeniyle gelir vergisi tevkifatı yapılmasını gerektiren bir husus bulunmadığı da belirtilmiştir. İdarenin vermiş olduğu bu görüş ile yapılan yardımın kira bedeli olmadığının vergi daireleri nezdinde de kabul edildiğini göstermektedir.

Ayrıca İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nca verilen 12/10/2012 tarih ve 84098128-120-904 Sayılı özelgede de, “yardım mahiyetindeki bu ödemeleri banka, finansman kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmenize de gerek bulunmamaktadır” denilerek söz konusu kira yardımlarının idarece tevsikinin de aranmadığı anlaşılmaktadır.

Vergi idaresi tarafından verilen bu görüşler bazı yönleriyle eksik kalmaktadır. Şöyle ki;

1. Öncelikle kat (arsa) karşılığı olarak müteahhide verilen bu arsaların, bir işletmeye dahil olması halinde tahsil edilen kira yardımları ticari kazancın bir unsurunu oluşturmaktadır.
2. Müteahhide verilen arsa veya dairelerin, işletmeye dahil olmaması durumunda ise, arsa sahiplerine kira yardımı adı altında yapılan ödemelerin gayrimenkul sermaye iradı olmadığı yönündeki vergi idaresi görüşü doğrudur ancak, kira yardımı adı altında yapılan bu nakdi yardımlar, arsa sahiplerine teslim edilecek olan bağımsız bölümlerin yani arsanın maliyetinin bir parçası olup, söz konusu bağımsız bölümlerin ilerleyen zamanda elden çıkarılması halinde değer artış kazancının tespitinde dikkate alınacağının da unutulmaması gerekmektedir. Yine bu bağımsız bölümlerin ticari bir faaliyet kapsamında veya idarece ticari faaliyet kapsamında satıldığının kabul edilmesi halinde yine tahsil edilen bu kira yardımları ticari kazancın bir unsurunu oluşturacaktır.[2]
3. Kira yardımlarının idarece tevsikinin de aranmaması hususuna gelince  VUK’un 3. Maddesinin son paragraf hükmü gereği tüm işlemlerin belgelendirilmesinde fayda bulunmaktadır. Ayrıca 459 Sıra No.lu VUK Genel Tebliğine göre de, tevsik zorunluluğu kapsamında olanların, kendi aralarında ve tevsik zorunluluğu kapsamında olmayanlarla yapacakları, 7.000,00-TL’yi aşan tutardaki her türlü tahsilat ve ödemelerini aracı finansal kurumlar kanalıyla yapmaları ve bu tahsilat ve ödemeleri söz konusu kurumlarca düzenlenen belgeler ile tevsik etmeleri zorunlu olduğu hususunu da hatırlatmakta fayda bulunmaktadır.

Kaynakça

[1] Tayfun ŞAHİN, Kentsel Dönüşümde Konut ya da İşyeri Sahibine Taşınma Bedeli, Kira Yardımı ya da Benzeri İsimlerle Her Ay Yapılan Ödemelerin Vergi Karşısındaki Durumu, Lebib Yalkın Dergisi, Temmuz 2013

2 Coşkun ÇEKİCİLER- Onur GÖK-“ Kat Karşılığı İnşaat İşleri İle Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Boyutu” Yaklaşım Dergisi, Şubat 2018, Sayı 302.

28.07.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.