Mehmet Yıldırım
Vergi Müfettişi
mehmetyildirim3446@gmail.com

Apartman ve Sitelere Ait Ortak Yerlerin Siyasi Partilere Kiralanması Sonucu Elde Edilen Gelirin Vergisel Durumu ile Siyasi Partilerin Sorumluluğu

31 mart seçimlerine az zaman kala siyasi partiler tarafından siyasi kampanya çalışmaları son sürat devam etmektedir. Bu süreçte siyasi partiler, aday ve partilerini tanıtmak amacıyla; duvar, dış yüzey, çatı gibi apartman ve sitelerin ortak alanlarına reklam verebilmektedir. Reklam geliri elde eden   apartman ve site yönetimlerin vergi kanunları karşısındaki durumu ile ödeme yapan siyasi partilerin ne gibi sorumluluğunun olduğu bu yazımızın konusunu oluşturmaktadır.

Gelir Vergisi Yönünden Değerlendirme

Apartman ve siteler, gerek kat malikleri arasından gerekse de dışarıdan yönetim kurulları oluşturulmak suretiyle yönetilmektedir.  Apartman ve site yönetimin yetki, sorumluluk ve hakları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Mezkur kanunun 38. Maddesinde; “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” hükmü yer almakta olup 4. maddesinde; apartman ve sitelerin dış yüzeyleri ile çatıları kat maliklerin ortak yeri olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanun'un 16. Maddesinde; kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır. Mezkur kanunun 45. maddesinde ise; “anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” hükmü yer almaktadır.

Yukarıda yer alan madde hükümlerinden de anlaşılacağı üzere; kiralama işlemi, kat maliklerinin oy birliğiyle alacakları karar sonucu, yönetim tarafından kat malikleri adına yapılmaktadır. Kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı, hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Elde edilen kira geliri, vergi kanunları açısından mükellefiyeti bulunmayan apartman ve site yönetimin değil kat maliklerine ait olacaktır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 70. maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri; hükmü yer almaktadır.

Mütemmim cüz, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 684. maddesi uyarınca, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.  Kiraya konu olan dış yüzeyler, çatılar, duvarlar ilgili gayrimenkulün ayrılmaz bir parçasıdır. Bu yerlerin kiralanması sonucu elde edilen gelir ise gayrimenkul sermaye iradıdır. 03.04.2000 tarih ve 14440 sayılı Maliye Bakanlığı Özelgesinde; Bir binanın mütemmim cüzü sayılan duvarı, çatısı, bir geminin dış cephesi, bir stadyumun dış cephesi ve tribünlerinin reklâm amaçlı kiraya verilmesi, bir kimsenin yol kenarında bulunan arazisinin belli bir kısmına reklâm amaçlı panolar yerleştirilmesi yoluyla kiralanması vb. halinde elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Kat malikleri sahip oldukları gayrimenkulleri, konut olarak kullandıkları gibi iş yeri olarak da kullanabilmektedir. Günümüz koşullarında konut ve iş yerleri olarak kullanılan gayrimenkullerin aynı apartman ve site içerisinde bulunduğuna şahit olmaktayız. İş yeri olarak kullanılan gayrimenkullerin işletme aktifine kayıtlı olması ve mülkiyetin tüzel kişiliğe ait olması durumu vergilendirilme açısından farklı  sonuçlar ortaya çıkarmaktadır.

193 sayılı GVK’nın 70. Maddesinde yazılı mal ve hakların, ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları, ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacaktır. Bunun yanında tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerin kiralanmasında gayrimenkul sermaye iradı hükümleri cari olacaktır.

193 sayılı GVK’nun ilgili maddeleri uyarınca özetlemek gerekirse;

Gayrimenkulün mülkiyeti  ticari ve zirai faaliyeti olmayan gerçek kişiye aitse; gayrimenkulün konut ve ya işyeri olarak kullanış şekli fark etmeksizin, ortak alanların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olacaktır.

Gayrimenkul, gelir vergisi mükellefi olan gerçek kişinin ticari ve ya zirai işletmesine kayıtlıysa;  gayrimenkulün konut ve ya işyeri olarak kullanış şekli fark etmeksizin, ortak alanların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir ticari ve ya zirai kazanç olacaktır.

Gayrimenkulün mülkiyeti  ticari ve ya zirai faaliyeti olan gerçek kişiye aitse; gayrimenkul, gerçek kişinin şahsi  ticari ve ya zirai işletmesine kayıtlı değilse;  gayrimenkulün konut ve ya işyeri olarak kullanış şekli fark etmeksizin, ortak alanların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olacaktır.

Gayrimenkulün mülkiyeti  tüzel kişiye aitse; gayrimenkulün konut ve ya işyeri olarak kullanış şekli fark etmeksizin, ortak alanların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir kurum kazancı olacaktır.

Kat malikleri tarafından elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olması durumunda, kiracı durumunda olan siyasi partiler tarafından, 193 sayılı GVK’nın 94/5-a maddesi uyarınca brüt tutar üzerinden nakden ve ya hesaben yapacakları ödemelerden %20 oranında tevkifat yapacaktır.  Kat malikleri tarafından elde edilen gelirin; ticari, zirai ve ya kurum kazancı olması durumunda, yapılacak olan ödemelerden herhangi bir tevkifat yapılmayacaktır.

Akıllara siyasi partilerin GVK’nın 94. maddesinde tevkifat yapmakla yükümlü kişi ve kurumlar arsında olmamasına rağmen neden tevkifat yaptığı sorusu gelebilir. Siyasi partilerin tüzel kişiliği olmasına karşın vergi uygulamaları bakımından mükellefiyeti bulunmamakta ve dernek olarak kabul edilmektedir. GVK’nın 94. maddesi uyarınca derneklerin tevkifat yapma yükümlülüğü bulunduğundan dernek statüsünde olan siyasi partilerin de GVK 94. maddesi kapsamınca yapacakları ödemelerden tevkifat yapma zorunluluğu vardır. Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 20/02/2012 tarih ve B.07.1. GİB.4.06.16.01-120[94-11/21]-241 sayılı Özelgesi’nde bu yönde görüş bildirilmiştir.

Siyasi partilerin bir çoğu siyasi kampanyalarını, 2023 yılında başlamış olup 2024 yılına kapsayacak şekilde yürütmektedir. Kat malikleri tarafından elde edilen gelirin hangi yıla ait olduğu yapılan tahsilata göre değişmektedir. Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.  Örneğin; 2023 ve 2024 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2024 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2024 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ise ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Örneğin;2023 ve 2024 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayılacaktır.

Kat malikleri tarafından elde edilen gelirin; ticari, zirai ve ya kurum kazancı olması durumunda; gelirin elde edilmesi açısından tahakkuk esası geçerli olacaktır. Yani kat malikleri tarafından kira bedeli,  peşin tahsil edilmemiş bulunmasının gelirin elde edilme zamanına hiçbir etkisi olamayacaktır.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan kat malikleri 193 sayılı GVK’nın 85 ve 86. Maddeleri uyarınca;

• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2023 yılı için 21.000 TL’lik istisna tutarını (2024 yılı için 33.000 TL) aşanlar,

• Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2023 yılı için 150.000 TL’lik beyanname verme sınırını (2024 yılı için 230.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 150.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.) yıllık beyanname verecektir.

Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21.000 TL’si (2024 yılı için istisna tutarı 33.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında bir kira hasılatı elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur.

Kat malikleri tarafından elde edilen gelirlerin ticari, zirai ve ya kurum kazancı olması durumunda; kat malikleri tarafından 193 sayılı GVK’nın 85. ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 24. maddeleri uyarınca beyan tutar haddi olmaksızın yıllık beyanname verilecektir.

Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirme

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun (KDV) 1/3-f maddesinde, 193 sayılı GVK’nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi işleminin KDV’ye tabi olduğu belirtilmektedir. Buna göre, söz konusu mal ve hakların kiraya verilmesi işlemi, ticari, sınaî, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde verilen bir hizmet olmasa dahi KDV’ye tabi olacaktır. Mezkur kanunun 17/4-d maddesinde ise iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin KDV'den istisna edilmiş olduğu belirtilmiştir. İktisadi işletmeye dahil olan gayrimenkullerden kasıt ne olduğunu anlamak için Katma Değer Vergisi Uygulama Genel Tebliğine bakmak gerekir. Söz konusu tebliğinin 4.4. bölümünde istisna kapsamında değerlendirilecek gayrimenkullerin neler olduğu belirtilmiştir. Tebliğe göre; İktisadi işletmelere dâhil olmayan aşağıdaki gayrimenkullerin;

GVK-70/1 bendindeki Arazi, bina ve bunlarla birlikte kiralanan mütemmim cüzü ve teferruatı,

GVK-70/2 bendindeki Voli mahalleri ve dalyanlar,

GVK-70/4 bendindeki Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

kiralanması işlemleri KDV’ye tabi değildir; sadece iktisadi işletmeye dâhil yukarıda sayılan gayrimenkullerin kiralanması işlemi KDV’ye tabi olacaktır.

Yukarıda sayılan gayrimenkuller dışında kalan ve 193 sayılı GVK’nın 70. maddesinde sayılan diğer mal ve hakların (arama, işletme, imtiyaz hakları ve ruhsatları ve diğer hakların) kiralanması işlemleri iktisadi işletmeye dâhil olup olmadığına bakılmaksızın KDV’ye tabi bulunmaktadır.

Yazımızın önceki bölümünde açıklandığı üzere; apartman ve site yönetimleri tarafından duvar, dış yüzey, çatı gibi ortak alanların reklam ve tanıtım amacıyla siyasi partilere kiraya verilmesi, 193 sayılı GVK’nın 70/3. maddesi uyarınca gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı olarak değerlendirilmiştir.  Bu nedenle; ortak alanların kiralanma işlemi, işletmeye dahil olma şartı aranmaksızın KDV’ye tabi olacaktır.

KDV kanunun 9. Maddesinde; “..gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığı, vergi alacağının emniyet altına alınması amacıyla, vergiye tabi işlemlere taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabilir.” hükmü bulunmaktadır. KDV Uygulama Genel Tebliğine göre;

Bu kiralama işlemleriyle ilgili KDV; kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle KDV mükellefiyetinin bulunmaması, kiracının KDV mükellefi olması  şartlarının birlikte var olması halinde, kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir.

Vergi kanunları açısından siyasi partilerin mükellefiyeti olmadığını daha önce belirtmiştik. Siyasi partiler dernek statüsünde yer almaktadır. Kiracı konumunda olan siyasi partilerin KDV mükellefiyetinin olmaması nedeniyle siyasi partiler tarafından sorumlu sıfatıyla KDV tevkifatı yapılmayacaktır. Gelir elde eden kat malikleri hisseleri oranında, brüt tutar üzerinden %20 oranında KDV hesaplayıp beyan edecektir. Kat maliklerin başka nedenlerle KDV mükellefiyetinin olmaması bu uygulamaya engel değildir.

Siyasi Partilerin Sorumluluğu

Siyasi partilerin tüzel kişiliği olmasına karşın vergi uygulamaları bakımından mükellefiyeti bulunmamaktadır. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) 8. maddesine göre siyasi partiler, verginin ödenmesi bakımından vergi sorumlusu olabilmektedirler.

Yazımızın önceki bölümlerinde açıklandığı üzere; siyasi partilerin apartman ve site yönetimlerinin ortak alanlarını, reklam amacıyla kiralama işlemlerinde, 193 sayılı GVK’nın 94/5-a maddesi uyarınca tevkifat yapma zorunluluğu varken buna karşın KDV mükellefi olmaması nedeniyle de KDV yönünden sorumlu sıfatıyla tevkifat yapma zorunluluğu  yoktur. Siyasi partiler tarafından yapılan tevkifat muhtasar beyannameyle vergi sorumlusu sıfatıyla beyan edilmelidir. Peki tevkifat yapılmaz yahut tevkif edilen tutar beyan edilmezse ne olacak?

213 Sayılı VUK’un 10. Maddesi ile 6183 Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkındaki Kanun’un mükerrer 35. Maddelerinde; tüzel kişiliğe haiz teşekküllerin kanuni temsiler tarafından yönetileceği, vergi sorumlusu olmaları halinde bunlara düşen ödevlerin kanuni temsilciler tarafından yerine getirileceği, tüzel kişilerin mal varlığından alınamayan amme alacaklarının kanuni temsilcilerin şahsi mal varlığından tahsil edileceğini belirten hükümler bulunmaktadır. Bunun yanında 2820 sayılı Siyasi Partiler Kanunun mali sorumluluk ile ilgili maddesi aşağıdaki gibidir:

Mali sorumluluk: (1) Madde 71 –

Siyasi partilerin yapacakları giderler, sözleşmeler ve girişecekleri yükümlülükler; genel merkezde parti tüzelkişiliği adına, illerde il yönetim kurulu adına ve ilçelerde ilçe yönetim kurulu adına yetkili kılınan kişi veya kurulca yapılır…

Bu maddelerden de anlaşılacağı üzere; siyasi partiler tarafından vergi sorumlusu olma yükümlülüğü yerine getirilmezse; öncelikle parti tüzel kişiliğinden 6183 sayılı kanuna göre tahsil işlemi yapılacak, bunun mümkün olmaması halinde, 6183 sayılı kanunun mükerrer 35. maddesi uyarınca parti tüzüklerinde bu tür ödemelerle ilgili olarak görevlendirilmiş olan mali işlerden sorumlu kişi ve kişiler kimse kanuni temsilci sıfatıyla sorumlu tutulacaktır.

Kaynakça

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu

2820 sayılı Siyasi Partiler Kanunun

KDV Uygulama Genel Tebliği

03.04.2000 tarih ve 14440 sayılı Maliye Bakanlığı Özelgesi

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 20/02/2012 tarih ve B.07.1. GİB.4.06.16.01-120[94-11/21]-241 sayılı Özelgesi

Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2024)

Siyasi Parti Yöneticilerinin Vergi Borçları Karşısındaki Sorumlulukları / Abdullah Çavuş/E.Vergi Müfettişi

Bina ve Apartmanların Duvarlarına Verilen Reklamlarda KDV İle İlgili Yapılan Yanlış Yorumlar/Mehmet Diri/MuhasebeTR

634 Sayılı Kanun'a Tabi Apartman Ve Sitelerin Vergi Mevzuatı Karşısındaki Durumları İle Ulaşılan Sonuç Ve Öneriler/Ahmet Meriç/Ömer Gündüz/Vergi Raporu

18.03.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.