Mehmet Mahsum Tanrıkulu
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
mmt@ymmtanrikulu.com

Güncel Boyutlarıyla Arsa (Kat) Karşılığı İnşaat İşleri

1-Giriş

Ülke ekonomisi için lokomotif olarak kabul edilen ve birçok sektörü de kendi içinde besleyen ve geliştiren bir sektör olması nedeniyle inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir.

Son yıllarda inşaat sektöründe yaşanan aşırı hareketlilik ve arsa maliyetlerindeki artışlar, inşaat firmaları ve girişimcileri arsa karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı (gelir paylaşımı) inşaat projelerine doğru yönlendirmiş bulunmaktadır.

Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri uzun zamandır uygulanmakla birlikte son yıllarda hasılat paylaşımı modeli de giderek yaygınlaşarak önem kazanmaya başlamıştır.

Bu çalışmada, arsa (kat) karşılığı inşaat işlerinin vergi mevzuatı açısından ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, yapı müteahhitlerine yönelik düzenlemeler getiren “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik”  sonrasında bu işlerle ilgili genel değerlendirmelere yer verilecektir.

2- Arsa (kat) karşılığı İnşaat İşlerinin Vergi Mevzuatı Açısından Değerlendirilmesi

Özel inşaat işlerinde, toplam maliyetin içinde arsa maliyeti büyük bir yer tutmaktadır. Bu nedenle, arsa maliyetinin finansmanını ortadan kaldırmak amacıyla girişimciler sıkça arsa (kat) karşılığı inşaat sistemi ile inşaat işlerini yapmak yoluna başvurmaktadırlar.

Vergi mevzuatında, arsa (kat) karşılığı inşaat işleri ile ilgili düzenlemeler mülga 30 Seri No’lu KDV Genel Tebliği ile yapılmış olup,

26/04/2014 tarih ve 28983 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan ve tüm Katma Değer Vergisi Tebliğlerini bünyesinde birleştiren Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde de, bu konu ile ilgili olarak, yürürlükten kaldırılan 30 Seri Nol’lu KDV Genel Tebliği ile aynı yönde açıklamalar yapılmıştır. Söz konusu tebliğde “Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” başlığı altında yapılan açıklamalar aşağıda belirtildiği gibidir.

“Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır.

Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir.  

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.”

08.08.2011 tarih ve KDVK-60/2011-1 sayılı ve tüm Katma Değer Vergisi Sirkülerini bünyesinde birleştiren Katma Değer Vergisi Sirkülerin de, bu konu ile ilgili olarak,  “Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” başlığı altında yapılan açıklamalar aşağıda belirtildiği gibidir.

“Arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV uygulamasına ilişkin olarak gerekli açıklamalar 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin D bölümünde yapılmıştır.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.

Buna göre;

- Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.

- Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.

- Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden  KDV hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir.”

Arsa (kat) karşılığı İnşaat işlerinin hukuki niteliğinin yıllarca tartışma konusu edildiği ve bu konuda vergi idaresi ile yargı kararlarının çeliştiği bilinmektedir. Böyle bir ortamda 7104 sayılı yasa ile yapılan düzenleme ile Arsa (kat) Karşılığı İnşaat İşlerinin hukuki niteliğinin trampa olduğu kanunla belirlenmiş bulunmaktadır.

KDV Kanununda  değişiklik yapan,7104 sayılı yasa, 06 Nisan 2018 tarihli ve 30383 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu kanunun 1 ve 7. maddesi ile, Arsa (kat) Karşılığı konut ve işyeri teslimlerinde yeni düzenlemeler yapılmıştır. Şöyle ki ;

MADDE 1- 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin (5) numaralı fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir. “Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.”

Bu düzenlemeyle birlikte arsa karşılığı inşaat işlerinin hukuki niteliğinin trampa olduğu kanunda açıkça düzenlenmiş bulunmaktadır. Yine maddenin gerekçesinde, “Arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslim, arsanın tamamı yerine, müteahhide kalacak konut veya işyerlerine isabet eden arsa payı itibarıyla gerçekleştiğinden, müteahhit tarafından yapılan işlemin de arsa payına karşılık, konut veya işyeri teslimi olduğunu öngören yeni bir uygulamaya geçilmektedir.” denilmekte olup, bu düzenlemeyle birlikte artık, arsa sahiplerine kesilecek faturaya ilişkin emsal bedelin tespitinde  arsa payı hariç hesaplama yapılacağı hususu açıklığa kavuşmuş bulunmaktadır.

Yapılan bu yasal düzenleme ile arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından yapılan sözleşme karşılığında teslim edeceği arsasına karşılık müteahhit tarafından teslim edilecek olan konut ve işyerlerinin maliyet bedeli ile teslim gerçekleşecektir.

MADDE 7- 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “6. Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”

Bu düzenleme ile müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, V.U. K nun 267. Maddesine istinaden, maliyet bedeli üzerinden bir emsal bedel tespiti yapılması gerekmektedir.

V.U.K. nun 267. Maddesinin ikinci fıkrası,

”İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.” şeklinde düzenlenmiş olup, buna göre müteahhit tarafından, bu oranlar dikkate alınarak, emsal bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir.

7104 sayılı Kanunun 7. Maddesinde yapılan düzenlemeyle, arsa sahibine bırakılan konut veya işyerleri için bedelin emsal bedel olduğu ve emsal bedelin tespitinde, Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarın esas alınacağı hususları kanuni hükme kavuşmuştur.

3- Arsa (kat) karşılığı İnşaat İşlerinin “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik” Sonrasında Değerlendirilmesi

Son yıllarda İnşaat sektöründe arz talep dengesi dikkate alınmadan gerçekleşen plansız ve kontrolsüz büyümenin yarattığı stok fazlalığı nedeni ile, sektördeki aşırı hareketlilik yerini durgunluğa bırakmış durumdadır.

Konut piyasası takip sisteminin olmaması, her isteyenin hiçbir yeterlilik kriterine tabi olmadan sektörde faaliyet göstermesi beraberinde plansız ve kontrolsüz bir büyümeyi getirmiştir.

Bu duruma çözüm arayışı içinde bulunan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çalışmaları sonucu, “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik” hazırlanmış ve 02.03.2019 tarih ve 30702 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanmış bulunmaktadır.

Bu Yönetmelik ile; plân, fen, sanat, sağlık, çevre şartlarına ve standartlara uygun yapı inşa edilmesine yönelik yapım faaliyet ve süreçlerinin takibini sağlamak üzere, yapı müteahhitlerinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırılarak yetki belgesi numarası verilmesine, kayıtlarının tutulmasına, belge numaralarının veya gruplarının iptaline ilişkin usul ve esasları düzenlendi.

Bu düzenleme ile, kamu sektöründen sonra ilk defa özel sektörde yapım işlerini yüklenecek müteahhitlere, belirli ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklere sahip olma koşulu getirilmiş oldu.

Getirilen düzenlemeler sonrası sektöre girişlerin belli kriterlere tabi tutulması, sektördeki kontrolsüz ve sağlıksız büyümenin önüne geçilmesi açısından büyük öneme sahip olmakla birlikte sektörde yaşanan tıkanıklığın giderilmesi için yeterli olmadığı kanısındayız.

Konut stokunun doğru belirlenmesi ve kontrol altına alınması için, oluşturulacak Konut Takip Sistemi ile Gayrimenkul Kıymetler Borsası faaliyetlerinin hızlı ve etkin bir şekilde hayata geçirilmesi gerekmektedir.

4-Sonuç

Ülkemizde özellikle son 15 yılda  hızlı bir şekilde gelişen ve ivme kazanan inşaat sektörü ile beraber arsa (kat) karşılığı inşaat işleri de önemli oranda artış göstermiştir.

Ekonomi için  büyük öneme sahip inşaat sektörünün sağlıklı ve kontrollü bir şekilde büyümesi için sektörle ilgili sorunların tüm boyutlarıyla incelenerek sektördeki sıkıntı ve sorunların çözümlenmesi gerekmektedir.

Kontrolsüz büyüme ile oluşan konut stokunun eritilebilmesi için öncelikli olarak;

• 31.03.2019 tarihinde sona erecek sektöre yönelik  vergi indirimlerinin süresinin uzatılması,
• Talebin artması için faiz indirimleri başta olmak üzere diğer teşvik tedbirleri ile sektörün desteklenmesine devam edilmesi,
• Finansman yapısı ve iş deneyimi yeterli olmayan firmaların kontrolsüz bir şekilde sektöre girişlerinin önlenmesi için yapılan düzenlemelerin etkin bir şekilde uygulanması,

Sektörde yaşanan sıkıntıların ve durgunluk boyutuna ulaşan ekonomik sorunların hızlı bir biçimde aşılması için büyük öneme sahip olduğunu düşünüyor, yapı sektöründeki sorunların biran önce çözüme kavuşmasını diliyoruz.

21.03.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.