Dr. Koray Ateş
korayates@muhasebetr.com

Adi Ortaklıklarca Yapılan İnşaat İşlerinde Püf Noktalar

Değerli okurlar, birçoğumuzun da bildiği gibi son yıllarda yapılan inşaat işlerinde adi ortaklık müessesesi sıkça kullanılmaktadır. Burada öncelikle adi ortaklığın tanımını yapmakla başlayalım.

ADİ ORTAKLIK BORÇLAR KANUNUNDA DÜZENLENMİŞTİR

6098 Sayılı Borçlar Kanununun 620.maddesine göre;

“Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir.

Bir ortaklık, kanunla düzenlenmiş ortaklıkların ayırt edici niteliklerini taşımıyorsa, bu bölüm hükümlerine tabi adi ortaklık sayılır.”

Mezkûr Kanunun 621 maddesi ise aşağıdaki gibidir;

Her ortak, para, alacak veya başka bir mal ya da emek olarak, ortaklığa bir katılım payı koymakla yükümlüdür.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa katılım payları, ortaklığın amacının gerektirdiği önem ve nitelikte ve birbirine eşit olmak zorundadır.

Bir ortağın katılım payı, bir şeyin kullandırılmasından oluşuyorsa kira sözleşmesindeki; bir şeyin mülkiyetinden oluşuyorsa satış sözleşmesindeki hasara, ayıptan ve zapttan sorumluluğa ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

ADİ ORTAKLIĞIN TÜZEL KİŞİLİĞİ BULUNMAMAKTADIR

Adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Adi ortaklıkta MUHSGK, KDV adi ortaklık tarafından beyan edilip ödenirken kazanç ise ortaklar tarafından hisseleri oranında pay edilerek ödenmektedir. Zaten adi ortaklığın tescil işlemleri yapılırken vergi dairesi 3 tane vergi kimlik numarası tesis etmektedir. Bunlardan ikisi ortaklığı kuranlar için diğeri de ortaklığın kendisi için.

İNŞAAT DEVAM EDERLEN KAT İRTİFAKI KURULUP TESLİM EDİLEN GAYRİMENKULLER

Adi ortaklıklarca inşaat devam ederken kat irtifakı kurulup teslim edilen gayrimenkullerin sayısı oldukça fazladır. Söz konusu teslimler karşılığında alınan paralar esas ve özü itibariyle AVANS niteliği taşıdığından bunlar için fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır. İnşaatın tamamlanıp teslimatın yapıldığı yılın kazancı olarak beyan edilip faturası o yıl düzenlenmelidir.

ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLEN GAYRİMENKULLER İÇİN DÜZENLENECEK FATURADA KDV BİNA MALİYETİNE DAHİL EDİLEBİLİR Mİ?

Söz konusu bu durum birçok incelemeye konu olmuş ve KDV yi gider gösteren mükellefler aleyhine cezalı tarhiyatların yapılmasına neden olmuştur. Konu KDV Genel Uygulama Tebliğinde aşağıdaki gibi düzenlenmiştir.

KDV Genel Uygulama Tebliğinin (I/B-8.) bölümünün 18 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile değişmeden önceki şeklinde; ''Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV'ye tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

8.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.'' açıklamalarına yer verilmiştir.

Ayrıca 3065 sayılı KDV Kanununun 58 inci maddesinde de, vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan KDV ile indirilebilecek KDV nin, Gelir ve Kurumlar Vergisi matrahlarının tespitinde gider olarak kabul edilmeyeceği belirtilmiştir. Buna göre , söz konusu farada yer alan KDV nin gider veya maliyet olarak kayıtlara alınması mümkün değildir.

MÜTEAAHHİT ŞİRKET OLAN ADİ ORTAKLIK TARAFINDAN FATURALAR NE ZAMAN DÜZENLENMELİDİR?

Müteahhit firma olan adi ortaklık tarafından inşaatın tamamlanarak tapuda tescil ile mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin fiili kullanıma terk edilmesinden itibaren yedi gün içerisinde adi ortaklık tarafından fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

ARSA SAHİBİNİN MÜKELLEFİYETİ YOKSA MÜTEAAHHİT FİRMA OLAN ADİ ORTAKLIK TARAFINDAN GİDER PUSULASI DÜZENLENMELİDİR.

Burada öncelikli olarak bakılması gereken şey, arsa tesliminin ticari nitelikte bir teslim olup olmadığıdır. Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, eş zamanlı olarak gerçekleşecek arsa ve daire/iş yeri teslim tarihinden itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olmaması durumunda ise arsa için, müteahhit tarafından arsa sahibi adına gider pusulası düzenlenmesi icap etmektedir.

KAYNAKÇA

1- 3065 Sayılı KDV Kanunu

2- 1 Nolu KDV Genel Uygulama Tebliği

3- 14.12.2020 tarih ve 11395140-105[VUK-1-19380]-929596 sayılı özelge.

12.08.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.