Dr. Koray Ateş
korayates@muhasebetr.com

Kira Geliri Beyan Edecek Olan Mükelleflerin Beyannamede Düşebilecekleri Giderler

Kira geliri elde eden mükellefler için beyanname verme döneminde hangi giderlerin beyannameden düşüleceği sıkça sorulan sorular arasında yer almaktadır. Aşağıdaki çalışmada kira geliri elde eden mükelleflerin beyan edecekleri gelirden düşebilecekleri giderler kanun maddeleri ışığında etraflıca ele alınmıştır.

 

a) Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

-  Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)-  
-  Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

 

a1-  Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

 

b1-  Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir:

- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i[1]

- İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır.

- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller % 5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.

- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

- Amortismanlar,

- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,

- Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Burada önerimiz yeni yani sıfır daire alan gerçek kişilerin bunları kiraya vermek istemeleri halinde gerçek gider yöntemini seçmeleri olacaktır.

 

b) Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve mesken kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir:

İndirilebilecek Gider =  Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Mesken Kira Geliri İstisnası

Uygulama: Bayan (B), sahibi olduğu konutu 2011 yılında kiraya vermiş olup, 12.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan Bayan (B) gayrimenkulü ile ilgili olarak 3.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Bayan (B)’nin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 3.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = 12.000 – 2.600 = 9.400 TL

İndirilebilecek Gider = (3.000 x 9.400) / 12.000 = 2.350 TL

 

c) Gelir Vergisi Mükellefinin Şehir Dışında Okuyan Çocuğu İçin Ödediği Kira Giderinin Vergi Matrahından Düşülüp Düşülmeyeceği

Çocuklarını oturdukları şehrin dışında okutturan ailelerin en çok merak ettikleri konulardan biride çocuklarının ev kirası için ödedikleri kira giderini kendi gelir vergisi matrahlarından düşürüp düşüremeyecekleridir.

GVK 74/10’a göre; Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile

oturduklarıkonutun kira bedeli, gayrimenkul sermaye iradlarında gerçek usulü seçenler için indirim konusu yapılabilir.

Bu şekilde bir indirim yapılabilmesi için, kişinin "kendi konutunu" kiraya vermesi ve "kendisi kirada oturması" gerekir. Bu uygulama kişiye bağlı bir uygulamadır. Dolayısıyla mükellefin çocuğuiçin ödediği kira giderini elde ettiği gayrimenkul sermaye iradından düşmesi mümkün değildir. Örneğin; Danıştay’ 4.Dairesinin vermiş olduğu bir kararda[2]şu açıklamada bulunulmuştur:

“Ödenen kiranın elde edilen kiradan indirilebilmesi için kiraya verilen binanın bizzat sahibi tarafından konut olarak kiraya verilmesi ve kiralanan binanın da konut olarak kişi tarafından kullanılması gerekir. Bu yüzden, işyerinden kira geliri elde eden bir kişinin konut için ödediği kirayı gider olarak indirmesi söz konusu değildir”.

Diğer yandan başka bir Danıştay tarafından verilen kararda, eşine ait konutu kiraya veren bir kişinin kira ile başka bir konutta oturması durumunda da eşine ait konuttan elde edilen gayrimenkul sermaye iradından kira ile oturulan konut için ödenen kira bedelinin düşülebileceği kabul edilmiştir.[3]

Ancak kararın verildiği tarihlerde “aile beyanı” vardı ve bu uygulamaya göre söz konusu indirime izin veriliyordu. Ancak bu uygulama bilindiği gibi bugün yok…(4369 sayılı Kanun ile kaldırıldı.)

Dolayısıyla çocuklarını şehir dışında okutturan velilerin bunlar için ödedikleri kira giderlerini kendi gelir vergisi matrahlarından indirmelerine maliye idaresinin şuanki politikası izin vermemektedir.

 

d) Kira Geliri Dolayısıyla Ödenen Beyannameden Bağ-Kur Primlerinin Düşülmesi

Gelir vergisi beyannamesi veren ve eski adıyla bağ-kur primi ödeyen mükelleflerin ödedikleri bu primleri beyannamede indirim konusu yapıp yapamayacakları yıllardan beri en çok sorulan sorulardan birisi olmuştur. Bunun nedeni ise Gelir Vergisi Kanunu’nunda konunun çerçevesinin net bir şekilde belirlenmemiş olmasıdır.

Gayrimenkul sermaye iradı sahibinin ödediği Bağ-Kur primlerinin beyanna-mede indirilmesine ilişkin; GVK’nun 74. maddesinde, gayrimenkul sermaye sermaye iratlarında safi iradın bulunmasında Bağ-Kur primlerinin gayrisafi hasılattan indirilecek giderler arasında sayılmadığı gösterilmiştir. Ancak, gerek GVK’nun 89/1 gerekse 1479 sayılı Kanunun 49. maddesi hükmü Bağ-Kur primlerinin kazançtan indirilmesine açık bir şekilde olmasa da imkan sağlamıştır.

Bir ülkedeki vergi kanunlarının bütün maddelerinin çok net ve açık bir şekilde düzenlenmesi zaten beklenemez. Yargıya da inisiyatif hakkının verilmesi açısından vergi kanunlarının yoruma açık esnek olmaları gerekir. Ancak bizde durum biraz farklıdır. Bizim vergi kanunlarımızda yoruma açık kısımların varlığı daha fazladır.

Örneğin bir çok mükellef sırf korktukları için ödedikleri bağ-kur primlerini beyannameden düşememişleridr. Oysa bu onların en temel hakkı olmasına rağmen. Bugün bile bazı mükellefler ödedikleri bağ-kur primlerini gelir vergisi matrahından düşmemektedirler.

Mükelleflere maddi anlamda hak kaybettiren bir düzenleme vergi kanunlarında yoruma açık bırakılamaz. Bir başka deyişle, mükelleflerin aleyhine olabilecek bu tür uygulamaların ivedilikle netleştirilmesi ve haksız yere hazine lehine ve mükellef aleyhine sonuçlar doğuran uygulamaların bir tebliğ veya sirkü ile açık anlaşılabilir bir tanıma kavuşturulması gerekir.

Vergi tekniği yönünden Bağ-Kur primlerinin beyanname üzerinden indirilmesi gerekir.

 

e) Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

Mesken kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Bazı mükelleflerin istisnanın altında kira geliri elde etmelerine rağmen boş beyanname verdikleri gözlemlenmektedir. Oysa buna gerek yoktur.

İstisna tutarının üzerinde mesken kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulaması yoktur.

Örneğin, mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece mesken kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 2011 yılı için 2.800 Türk Liralık istisnadan yararlanamazlar.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2.800 Türk Liralık istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

 

---

[1]İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2005 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.

 

[2] 1975/3043 Sayılı Danıştay Kararı

[3]  E:71/6760, K:72/8044 Sayılı Danıştay Kararı

06.03.2012

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.