Dr. Koray Ateş
korayates@muhasebetr.com

A’dan Z’ye Gayrimenkul İşlemlerinde Muhasebe Uygulaması

Değerli okurlar, bu hafta tüm şirketleri ilgilendiren bir konu olan gayrimenkul işlemlerinin a dan z ye muhasebe sürecini vergi kanunlarını da dikkate almak suretiyle değerlendireceğiz.

Örnek uygulama: XYZ A.Ş. 10.10.2017 tarihinde aktifine 2.000.000 TL değerinde bir bina almıştır. Binayı bir başka şirketten satın almış ve yüzde 18 KDV ödemiştir. Bu bina için 40.000 TL tapu harcı ödemiştir.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

100 KASA            2.360.000

                                                      102 BANKALAR                 2.360.000

Tapuda yapılacak işlem nedeniyle paranın bankadan kasaya alınması

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

252 BİNALAR                     2.000.000

191 İND. KDV.                   360.000

                                                      100 KASA            2.360.000

Aktife daire alınması

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dikkat ederseniz 100 Kasa hesabını kullandık. Oysaki ki, 332 Sıra Nolu V.U.K. Tebliği ile aşağıdaki kurum veya kuruluşlarda yapılan işlemlerde kasa sınırı (7000) bulunmamaktadır.

1-         Sermaye piyasası aracı kurumlarında,

2-         Yetkili döviz müesseselerinde,

3-         Noterlerde,

4-         Tapu İdarelerinde.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİD.           40.000

                                                    102 BANKALAR                 40.000

Tapu harcı ödemesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

ŞİRKET DAİRESİNİ SATMAYA KARAR VERMİŞTİR

Şirket 3 yıl sonra 10.10.2020 tarihinde aktifindeki binayı satmaya karar vermiştir.

KVK 5/1-e bendi aşağıdaki gibidir;

“Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75'lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50'lik kısmı.”

Kurumlar vergisinden istisnadır.

Yine aynı şekilde KDV Kanununun 17/4-r bendi aşağıdaki gibidir;

“Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.”

KDV’den istisnadır.

ŞİRKET HEM KURUMLAR HEM DE KDV KANUNUNDAKİ ŞARTLARI SAĞLIYOR

Şirket daireyi 3.000.000 TL ye satmaya karar vermiştir. Söz konusu binanın 120.000 TL birikmiş amortismanı vardır. Şirketin hem kurumlar hem de KDV kanunundaki şartı sağladığı varsayımında aşağıdaki kayıt yapılır;

---------------------------------------------------------/--------------------------------------------------------

120 ALICILAR                                     3.000.000

257 BİRİKMİŞ AMORTİSMAN     120.000

                                                      252 BİNALAR                                           2.000.000

                                                      679 DİĞ.OL.DIŞ.GEL.KAR.                      1.120.000

                                                      679.01 %50 İstisna Gelir           560.000

                                                      679.02. %50 Vergiye Tabi Gelir  560.000

Bina satışı

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

950 MATRAHTAN DÜŞÜLECEK UNSURLAR          560.000

                             951 MATRAHTAN DÜŞÜLECEK UNSURLAR          560.000

İstisna kazancın nazım hesaplarda takip edilmesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

SATIŞA AİT TAPU HARCI GİDERİNİN YÜZDE 50’Sİ KANUNEN KABUL EDİLMEYEN GİDERDİR

Şirket söz konusu satış işlemi için kendi payına düşen 60.000 TL tapu harcı ödemiştir.

Ancak 5520 sayılı KVK’nun 5.maddesinin 3.fıkrası aşağıdaki gibidir;

“İştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere, kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez.”

Denilmektedir.

Dolayısıyla kurumlar vergisinden istisna edilen gelire ait bir gider olan tapu harcının da yüzde 50'si ticari kazancın tespitinde Kanunen Kabul Edilmeyen Gider olarak dikkate alınacaktır.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİD.           60.000

770.99. %50 KKEG  30.000

770.01. %50 GİDER 30.000

                                                            102 BANKALAR                 60.000

Tapu harcı ödemesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

950 MATRAHA İLAVE EDİLECEK UNSURLAR         30.000

                              951 MATRAHA İLAVE EDİLECEK UNSURLAR         30.000

Tapu harcı ödemesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

BİNANIN ALINDIĞI DÖNEMDEN BİNANIN SATILDIĞI DÖNEME KADAR SÜREKLİ DEVREDEN KDV VARSA

Şirket binayı aldığı dönemden binayı sattığı döneme kadar ARALIKSIZ devreden KDV’leri devam etmiştir. Binanın satıldığı dönemde devreden KDV 180.000 TL.’dir.

Oysa ki; 16.09.2014 tarihli 29147 sayılı Resmi Gazete’de Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No:1) de de aynı konuya değinilmiş ve aşağıdaki hususlara yer verilmiştir.

- İşlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılması gerekmez.

- Satış tarihine kadar indirilemeyen kısım ise “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınır.

Yukarıda da görüleceği üzere şirket indirim yoluyla gideremediği KDV tutarı olan 180.000 TL’yi ilave KDV olarak gider veya maliyet yazacaktır.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ               180.000

                                       391 HESAPLANAN İLAVE KDV    180.000

İndirilemeyen KDV nin gider hesabına alınması

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

ŞİRKET BİNA SATIŞINDAN GELEN VE VERGİYE TABİ OLAN YÜZDE 50 LİK KISMIN KURUMLAR VERGİSİNİ DE ÖDEMEK İSTEMİYOR

Şirket böyle bir şey talep edebilir. Vergi kanunlarımız buna da müsaade etmektedir.

İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 09/12/2011 tarih ve 4.35.16.01-176300-716 sayılı özelgesinin sonuç kısmı aşağıdaki gibidir.

Diğer taraftan, şirketinize ait fabrika binasının satışından elde edilecek kazancın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5-1/e maddesi çerçevesinde istisnaya konu edilmesi ve istisna dışında kalan % 25'lik kısmının ise yeni bir fabrika binasının iktisap edilmesi amacıyla yenileme fonuna aktarılması mümkün bulunmaktadır.

Böylece aşağıdaki kayıt yapılır;

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

679.02. %50 Vergiye Tabi Gelir  560.000

                                       549 ÖZEL FONLAR                 560.000

                                       -2022 Yılında gelir yazılacak

Bina satışından gelen verginin özel fonlara devri

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

BİNA SATIŞINI TAKİP EDEN İLK GEÇİCİ VERGİ DÖNEMİNDE İSTİSNA EDİLEN KAZANÇ BEYANNAME ÜZERİNDE GÖSTERİLMELİDİR

Şirket bina satışını takip eden ilk geçici vergi döneminde istisna kazanç tutarı olan 560.000 TL’yi ZARAR OLSA DAHİ İNDİRİLECEK İSTİSNA VE İNDİRİMLER satırında 351 kod seçilmek suretiyle kazançtan indirim konusu yapmalıdır.

ŞİRKET SATIŞ İŞLEMİNİN YAPILDIĞI YILI TAKİP EDEN YILIN AÇILIŞ FİŞİNİ YAPARKEN İSTİSNA TUTARI DÖNEM NET KARINDAN ÖZEL FONLARA ALMALI

5520 Sayılı KVK’nun 5.maddesinin e bendinde aşağıdaki ifade geçer;

“Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. “

Dolayısıyla satışın yapıldığı yılı izleyen yılda açılış fişini müteakiben aşağıdaki kayıt yapılır;

----------------------------------------------------01.01.2021----------------------------------------

590 DÖNEM NET KARI           560.000

                                       549 ÖZEL FONLAR                 560.000

Bina satışından gelen istisna karın özel fonlara devri

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

12.10.2020

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.