Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Gayrimenkul Sermaye İradı İle İlgili Örnek Uygulamalar

Yıllık Gelir Vergisi beyannamesi Mart ayı içerisinde beyan edilecektir. Bu yazımızda gayrimenkul sermaye iradı açısından önem arz eden konuları paylaşacağız.

Gayrimenkul sermaye iradı için yıllık gelir vergisi beyannamesi verirken, seçilecek olan yöntem (götürü gider veya gerçek gider) önem arz etmektedir.

Götürü usul;

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 74.maddesinde tanımlanmıştır. Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde hasılatlarından %15’ini götürü gider olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Gerçek gider yöntemi ise;

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 74.maddesinde,

Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara mütaallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolaysıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (iktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak indirilmeyen kısım 88’nci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulamasında gider fazlalığı sayılmaz.)

5.  Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayırılan amortismanlar

(Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tesbit edilen emsal değeridir.) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313’üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayrisafi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’nci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulamasında gider fazlalığı sayılmaz);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Örnek 1:

Tam mükellef bir gerçek kişi 2021 yılında 5 adet daire satın almıştır ve bunların hepsinden kira geliri elde etmiştir.

1.Daire: 3.000*12=36.000 TL (İktisap bedeli 500.000 TL)

2.Daire: 2.500*5=12.500 TL (İktisap bedeli 300.000 TL)

3.Daire: 1.000*8=8.000 TL (İktisap bedeli 200.000 TL)

4.Daire: 4.000*10=40.000 TL (İktisap bedeli 700.000 TL)

5.Daire: 5.000*12=60.000 TL (İktisap bedeli 800.000 TL)

-------------------------------------------

2021 yılı Toplam GMSİ 156.500 TL        

Götürü Gider Yöntemi tercih edilirse;              

Mesken kira geliri	156.500 TL
İstisna tutarı	7.000 TL
Safi irat	149.500 TL
Götürü gider	22.425 TL
Vergiye tabi gelir	127.075 TL
Hesaplanan vergi	29.400,25 TL

Gerçek Gider Yöntemi tercih edilirse;

Mesken kira geliri	156.500 TL
Mesken istisna tutarı	7.000 TL
Safi İrat	149.500 TL
Kiraya veren tarafından ödenen asansör giderleri (GVK 74/1)	2.000 TL
Kiraya veren tarafından ödenen aidat giderleri (GVK 74/2)	6.000 TL
DASK sigorta gideri (GVK 74/3)	15.000 TL
İktisap bedelinin %5’i (800.000*0,05) (GVK 74/4)	40.000 TL
Amortisman (2.500.000*0,02)         (GVK 74/6)	50.000 TL

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

                                     = 156.500 – 7.000

                                     = 149.500 TL

                                          Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat          

İndirilebilecek Gider = -------------------------------------------------------

                                                           Toplam Hasılat

                                                          113.000x149.500

                                   =--------------------------------------------------------

                                                                 156.500

                                   = 107.945,69 TL

Safi irat	149.500,00 TL
Gerçek gider	107.945,69 TL
Vergiye tabi gelir	41.554,31 TL
Hesaplanan vergi	7.110,86 TL

Değerlendirme:

Mesken kira gelirinde, stopaj olmayan ve istisnanın olduğu durumlarda 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 85.maddesine göre beyan edilmesi gerekmektedir.

Örnek 2:

Tam mükellef bir gerçek kişi 2021 yılında 2 adet daire satın almıştır ve bunlardan kira geliri elde etmiştir.

1. Daire: 7.000*12=84.000 TL (İktisap bedeli 1.000.000 TL)

2. Daire: 10.000*12=120.000 TL (İktisap bedeli 2.000.000 TL)

--------------------------------------------- 

                Toplam      204.000 TL

Amortisman (3.000.000*0,02)	60.000 TL
İktisap bedelinin %5’i (2.000.000*0,05)	100.000 TL
Eğitim harcamaları	50.000 TL

Gayrimenkul sermaye iradının beyanı;

Mesken kira geliri	204.000 TL
Gerçek gider	160.000 TL
Toplam	44.000 TL
Eğitim harcamalarının %10’u	4.400 TL
Vergiye tabi gelir	39.600 TL
Hesaplanan vergi	6.720 TL

Değerlendirme

İstisna ile ilgili açıklama;

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 21.maddesinin 2.fıkrasında,

Ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı 103’üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri (2021 yılı için 190.000 TL) için yer alan tutarları aşanlar bu istisnadan faydalanmazlar. Bundan dolayı elde ettiğimiz gelir 190.000 TL’yi geçtiğinden mesken istisnasından faydalanamayacaktır. 

Eğitim harcamaları ile ilgili açıklama;

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 89.maddesinin (2) numaralı bendinde,

Beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması kaydıyla eğitim ve sağlık harcamaları indirim konusu yapılabilir.

Eğitim ve sağlık harcamalarında %10 hesaplamasında; gayrisafi tutardan bütün giderler düşüldükten sonra kalan tutarın %10’u geçemez.

Beyan açısından;

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 86/1-d bendine göre, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplam tutarı 2021 yılı için 2.800 TL’yi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları beyan edilmez. Bu hükme göre, vergiye tabi gelir 2.800 TL’yi geçtiğinden beyan edilecektir.

10.03.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.