SMMM Evren Özmen 1 TL için 532.000 TL Fazla Vergi Ödeme Riski (22.11.2024)

E-bültenimize kayıt olun, yeni yazılar e-posta adresinize gelsin! Üye olmak için tıklayın.

EDİTÖRÜN SEÇTİKLERİ

YAZARLARIMIZ

Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Taşınmaz İstisnası ve Muhasebe Kayıtları

Soru 1: Taşınmaz satış kazancı istisnasının uygulanabilmesi için gerekli şartlar nelerdir?

Cevap 1: Taşınmaz satış kazancı istisnasının uygulanabilmesi için;

Bu istisna, satış işlemi ister peşin isterse vadeli olarak yapılmış olsun, satışın yapıldığı dönemde uygulanır.
Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır.
Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur.

Soru 2: Taşınmaz satış kazancı istisnasına konu olan gayrimenkuller hangileridir?

Cevap 2: İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu’nda “taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar;

Arazi,
Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Soru 3: Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası ve eklentileri girer mi?

Cevap 3: Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan unsurlar girer ancak taşınmazın eklentisi niteliğinde olan unsurlar girmez. Bu sebeple, taşınmazlarla birlikte satışa konu olan ve o taşınmazın bütünleyici parçası sayılan şeylerin satışından elde edilen kazançlar da istisna kapsamında değerlendirilir.

Soru 4: Hangi kurumlar istisnadan yararlanamazlar?

Cevap 4: Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. Bu durumda, satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmez.

Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilir. Taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilemez.

Bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark olarak, diğer bir kısmını işyeri olarak kiraya vermesi, kalan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kullanması halinde, şirket faaliyetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilir, diğer kısımlar istisnadan yararlanamaz.

Esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarak durmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yıl sonra söz konusu taşınmazı satması halinde taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazanç istisnadan yararlanabilir.

Soru 5: İnşaat şirketlerinin, taşınmaz istisnasından faydalandığı bir durum var mıdır?

Cevap 5: Örneğin; bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullanılmak üzere inşa etmiş olduğu bir binayı, en az iki tam yıl süreyle kullandıktan sonra satması halinde, bu satıştan doğan kazanç için istisna uygulanabilir. Ancak, aynı inşaat şirketinin, satmak amacıyla inşa etmiş olduğu veya satın aldığı binaların satışında, şirket satın aldığı arsayı iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde istisnadan yararlanamaz.

Soru 6: Kooperatifler ve holding şirketleri taşınmaz istisnasından faydalanabilir mi?

Cevap 6: İstisna uygulaması bakımından ortakların bir veya birden fazla konut veya işyeri sahibi olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirdikten sonra kalan fazla arsa veya konutu elden çıkarmaları halinde de doğan kazanç istisnaya konu olabilir.

Holding şirketlerin esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmadığından bu şirketlerin aktifinde yer alan taşınmazların satışından elde edilen kazançları dolayısıyla istisnadan yararlandırılmaları gerekmektedir.

Soru 7: Devir ve bölünme hallerinde iktisap tarihinin tespiti nasıl yapılmalıdır?

Cevap 7: Kurumlar Vergisi Kanunu’nun ilgili maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınır.

Soru 8: Sat-Kirala-Geri Al işlemine konu edilen taşınmazların üçüncü kişilere satışında 2 yıllık sürenin tespiti nasıl hesaplanmalıdır?

Cevap 8: Sat-kirala-geri al işlemine konu edilen taşınmazların, kiracı tarafından üçüncü kişilere satışında finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de 2 yıllık sürenin tespitinde dikkate alınır.

Soru 9: Kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazların üçüncü kişilere satışında 2 yıllık sürenin tespiti nasıl hesaplanır?

Cevap 9: Kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine devredilen taşınmazların kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışında, aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmazların kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.

Soru 10: İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespit nasıl hesaplanır?

Cevap 10: Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkânı da bulunmayan binaların satılması halinde, kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna tutulur.

Arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınır.

Soru 11: Gayrimenkul satış kazancının fon hesabına alınması ve burada tutulmasında dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Cevap 11: Gayrimenkullerin satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan kısmı, pasifte özel bir fon hesabına alınır. Bu işlemde şu hususlara dikkat edilmesi gerekir.

Fon hesabına alınma işlemi, satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılmalıdır.

Kazancın tamamının fon hesabına alınma şartı bulunmayıp, sadece istisnadan yararlanan kazanç kısmının söz konusu fon hesabına alınması yeterlidir.

Mükelleflerin kazancın belli bir kısmı için istisnadan yararlanabilmeleri mümkündür. İstisnadan kısmen yararlanılması halinde, yararlanılmayan bu kazanç tutarı için sonraki yıllarda istisnadan yararlanılabilmesi ise mümkün değildir. İstisnadan yararlanması öngörülen kazanç kısmı fon hesabına alınan kazanç kısmında büyük olamaz.

İstisnadan yararlanan kısım, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulmalıdır.

Fon hesabına alınan kazanç tutarının sermayeye ilavesi mümkündür.

Fon hesabına alınan kazanç tutarı beş yıl içinde;

Başka bir hesaba nakledilmemeli,
İşletmeden çekilmemeli,
Dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılmamalı yada
Kurum tasfiye edilmemelidir.

Örnek: ABC A.Ş. 01.01.2017 tarihinde 500.000 TL + 90.000 TL’ye daire satın almıştır.

----------------------------------------------01.01.2017-------------------------------------------------

252.Binalar Hs. 500.000

191. İndirilecek KDV Hs. 90.000

329. Diğer Ticari Borçlar Hs. 590.000

Daire alım kaydı

-----------------------------------------------------/---------------------------------------------------------

2017 yılı amortisman hesaplaması

500.000*0,02= 10.000 TL

-------------------------------------------------31.12.2017-------------------------------------------------

770. Genel Yönetim Giderleri Hs. 10.000

257. Bir. Amor. Hs. 10.000

2017 yılı amortisman kaydı

--------------------------------------------------------/---------------------------------------------------------

2018 yılı amortisman hesaplanması

500.000*0,02= 10.000 TL

----------------------------------------------31.12.2018-------------------------------------------------

770. Genel Yönetim Giderleri Hs. 10.000

257. Bir. Amor. Hs. 10.000

2018 yılı amortisman kaydı

-----------------------------------------------------/------------------------------------------------------------

30.09.2019 tarihinde daire 800.000 TL’ye satılmıştır.

2019 Eylül ayı amortisman hesaplaması

Yıllık amortisman tutarı= 10.000 TL

9 aylık amortisman tutarı= 7.500 TL

-------------------------------------------------30.09.2019----------------------------------------------------

770. Genel Yönetim Giderleri Hs. 7.500

257. Bir. Amor. Hs. 7.500

--------------------------------------------------------/------------------------------------------------------------

----------------------------------------------30.09.2019-------------------------------------------------

127. Diğer Ticari Alacaklar Hs. 800.000

257. Birikmiş Amortismanlar Hs. 27.500

252.Binalar Hs. 500.000

679. Diğ. Ol. Dışı Gel. Ve Kar. Hs. 327.500

Daire satış kaydı

-----------------------------------------------------/---------------------------------------------------------

Elde edilen kar 327.500*0,50= 163.750 TL Gayrimenkul Kazanç İstisna Tutarı

İşletme 2019 yılında 1.000.000 TL kar elde etmiştir.

İstisna kazanç tutarının (163.750 TL) 2022 Nisan ayının son gününe kadar özel bir fon hesabına alınması gerekmektedir.

----------------------------------------------02.01.2020-------------------------------------------------

590. Dönem Net Karı 1.000.000

570. Geçmiş Yıllar Karı Hs. 836.250

549. Özel Fonlar Hs. 163.750

-----------------------------------------------------/---------------------------------------------------------

Fon hesabına alınan 163.750 TL’nin satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna (31/12/2024 tarihine) kadar;

Fon hesabında tutulması,
Başka bir hesaba nakledilmemesi,
İşletmeden çekilmemesi,
Dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılmaması,
Kurumun tasfiye edilmemesi,

gerekmektedir.

Fon hesabına alınan bu kazancın (163.750 TL’nin) beş yıl beklemeden sermayeye ilavesi mümkündür.

09.11.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)