Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Gayrimenkullerin Beş Yıl İçerisinde Satılması Halinde Vergi Kanunları Açısından Durumu

Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artış kazanç” hükümlerine göre tespit edilir.

Gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlarda değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir.

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.

Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasında doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Safi Değer Artışının Tespiti

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;

• Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
• Elden çıkarma dolaysıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların,

düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Endeksleme Yapılması

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK’e göre belirlenen Yİ-ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranın %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Örnek:

Bir gerçek kişi, 1.6.2016 tarihinde 300.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 1.3.2020 tarihinde 500.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Mayıs 2016 döneminde Yİ-ÜFE 256,21; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Şubat 2020 döneminde Yİ-ÜFE 464,64 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda ilgili dönemde artış oranının %10’un üzerinde [(464,64 – 256,21) / 256,21] x 100 = %81,35 olduğu görülmektedir.

Dolaysıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;

200.000 x (464,64 / 256,21) = 362.702,47 TL

Gayrimenkulün alış bedeli	300.000 TL
Gayrimenkulün satış bedeli	500.000 TL
Gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli	362.702,47 TL
Safi değer artış kazancı	137.297,53 TL
Vergiden istisna tutarı	18.000 TL
Vergiye tabi gelir matrahı	119.297,53 TL
Hesaplanan gelir vergisi	27.680,33 TL
Damga vergisi	97,20 TL

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705’inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artış kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanımına bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanımına hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını;  tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Değer Artışı Kazançlarında İstisna

• Taksi, dolmuş, minibüs ve servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı,
• Menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç olmak üzere bir takvim yılında elde edilen değer atış kazancının 2020 takvim yılı için 18.000,00 TL’si

Gelir vergisinden istisna edilmiştir.

Ancak elden çıkarılan değer, 1/1/2006 tarihinden itibaren ihraç edilmiş menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası aracı ise istisna uygulanmayacak, elde edilen gelirden giderler düşülecek ve kalan tutar beyan edilecektir.

23.03.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.