Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Bina Vergisi Hakkında Sorular ve Cevaplar

1- Bina Vergisinin Kapsamı Nedir?

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar, bina vergisine tabidir.

Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

2- Bina ve Arazi Vergisinin Mükellefi Kimlerdir?

Bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir bina veya araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.

3- Bina Vergisinde Mükellefiyet Ne Zaman Başlar ve Ne Zaman Sona Erer?

Bina vergisinde mükellefiyetin başlaması;

● Emlak Vergisi Kanunu’nun 33’üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin meydana geldiği, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,

● Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,

● Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Bina vergisinde mükellefiyetin sona ermesi:

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların meydana geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

4- Bina Vergisinin Matrahı Nedir?

Bina Vergisinin matrahı, binanın Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz.

5- Emlak Vergisinde Vergi Değeri (Matrah) Nedir?

Vergi değeri;

a) Arsa ve araziler için, Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan Tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

hesaplanan bedeldir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesine (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, Vergi Usul Kanunun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır.

6- Bina ve Arazi Vergisi Oranları Nedir?

Bina ve arazi vergisi oranları;

● Bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1,

● Diğer binalarda binde 2,

● Arazide binde 1 ve arsalarda binde 3’tür.

Bina, arsa ve arazilere ilişkin vergi oranları büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.

7- Emlak Vergisinde Ödeme Süresi Ne Zamandır?

Emlak vergisi birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir.

8- Emlak Vergisi Nereye Ödenir?

Emlak vergisi, gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenecek olup, ödeme yöntemleri ile ilgili olarak gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeden bilgi alınması mümkün bulunmaktadır.

9- Emlak Vergisi Süresinde Ödenmezse Ne Olur?

Emlak vergisinin zamanında ödenmemesi durumunda, geciken taksit tutarı için ödemenin geciktiği her ay ve kesri için 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen oranda gecikme zammı hesaplanır.

20/7/2022 tarihli ve 5801 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 21/7/2022 tarihinden itibaren gecikme zammı oranı her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere %2,5 olarak uygulanacaktır.

10- Emlak Vergisi Bildirimi Nereye ve Ne Zaman Verilir?

Vergi değerini değiştiren sebeplerin bulunması durumunda emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.

Bildirimler;

● Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı,

● Vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde, değişikliğin meydana geldiği,

bütçe yılı içerisinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.

Yukarıda belirtilen haller bütçe yılının son üç ayı içinde meydana gelmesi durumunda bildirim, olayın meydana geldiği tarihten itibaren üç ay içinde verilir. Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler. Paylı mülkiyet halinde ise bildirim münferiden verilir.

Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiği takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.

Emlâk vergisi bildirim örnekleri, 57 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ ekinde yer almaktadır.

11- Emlak Vergisi Bildiriminde Bulunmak İçin Hangi Belgeler İstenir?

Emlak vergisi mükelleflerinden emlak vergisi bildirimi dışında bir belge talep edilmemektedir.

Bu nedenle, emlak vergisi mükelleflerinden emlak vergisi bildirimi dışında tapu sureti, kimlik fotokopisi, vergi kimlik numarasını gösteren belge, elektrik ve su abone belgesi, yapı kullanma izin belgesi, m² cetveli veya başkaca bir belge talep edilmeyecektir.

12- Emlak Vergisi Bildirimini Süresinde Vermeyen Mükellef Adına Hangi Cezalar Kesilir?

Emlak vergisi bildirimini süresinde vermeyen mükellefler adına vergi idarece tarh edilir ve vergi ziyaı cezası ile ikinci derece usulsüzlük cezasından miktar itibarıyla en ağır olanı kesilir.

13- Emlak Vergisi Bildirimini Kanuni Süresinde Vermeyen Mükellefler Pişmanlık ve Islah Hükümlerinden Yararlanabilir mi?

Emlak vergisinde pişmanlık ve ıslah hükümlerinin uygulanmayacağı Vergi Usul Kanununun 371 inci maddesinde açıkça belirtildiğinden, emlak vergisi bildirimini kanuni süresinde vermeyen mükellefler pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanamazlar.

14- İndirimli Bina Vergisi Oranı Uygulaması Nedir?

Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenecek indirimli bina vergisi oranı uygulamasından, Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan;

● Engelliler,

● Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,

● Gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar,

● Gaziler,

● Şehitlerin dul ve yetimleri,

yararlanacaklardır.

Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.

Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.

15- Brüt Alanı 200 M2’yi Geçen Bir Adet Meskene 1/2 Hisseli Olarak Sahip Olan Kişi Hissesine Düşen Kısım İçin İndirimli Bina Vergisi Oranı Uygulamasından Yararlanabilir mi?

İndirimli bina vergisi uygulamasından yararlanabilmek için Türkiye sınırları içerisinde tam veya hisseli olarak brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskene sahip olunması gerekmektedir.

Bu nedenle, 1/2 hisse ile sahip olunan meskenin brüt yüzölçümü 200 m²’yi geçtiğinden indirimli bina vergisi oranı uygulamasından yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.

16- İndirimli Bina Vergisi Oranı Uygulamasından Yararlanmak İsteyen Mükellef İçin Meskende Bizzat Oturma Şartı Var mıdır?

38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğine göre, indirimli bina vergisi oranı uygulanmasından yararlanmak için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır.

Buna göre, brüt 200 m²’yi geçmeyen mükellef adına kayıtlı tek meskenin;

● Kiraya verilmeden boş tutulması,

● Kiraya verilip, kirada oturulması,

● Bedel ödenmeksizin aile üyeleri tarafından daimi olarak kullanılıyor olması,

ve gerekli şartların taşıması kaydıyla indirimli bina vergisi oranı uygulamasından yararlanılmasına engel teşkil etmemektedir.

17- İndirimli Bina Vergisi Oranı Uygulamasından Mükellef Ne Zaman Yararlanmaya Başlar?

İndirimli bina vergisi oranı uygulaması Emlak Vergisi Kanunu’nun 8 inci maddesinde düzenlenmiş olup, mükelleflerin indirimli bina vergisi oranı uygulamasından yararlanmalarına ilişkin usul ve esaslar 38, 44, 45 ve 57 seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğlerinde açıklanmıştır.

Ayrıca, Kanunda indirimli bina vergisi oranı uygulamasının geriye dönük olarak uygulanmayacağına dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

Dolayısıyla anılan Kanun hükmü ve Tebliğlerde yer alan şartların taşındığı tarihten itibaren zamanaşımı süresi de göz önünde bulundurulmak suretiyle indirimli bina vergisi oranı uygulanmasının geçmişe dönük olarak uygulanması mümkün bulunmaktadır.

Kaynaklar:

• Emlak Vergisi Kanunu
• 38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

11.05.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.