İsmail Dülger
Yeminli Mali Müşavir
ismaildulger59@gmail.com

Kurum Aktifine Kayıtlı Taşınmazın Kiraya Verilmesinde KV ve KDV İstisnası Uygulaması

Kurumların finansal ihtiyaçlarının karşılanması, yeni yatırımları yönelmelerini sağlamak amacıyla uygulanan taşınmaz satışı istisnası; Kurumlar Vergisi Kanununun “İstisnalar” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer almaktadır.;

“Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı. (Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı kyg amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz.

…………………

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

Kurum taşınmaz satışından elde ettiği kazancın tamamı üzerinden yada istediği kazanç tutarı üzerinden istisna hükümlerinden yararlanabilir.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

……….

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Konumuzla ilgili olarak;Kurumun aktifinde 2 yıldan fazla süredir kayıtlı bulunan iki adet taşınmazının kiraya verilmesi ve daha sonra satılması durumunda elde edilen kazancın Kurumlar vergisi ve KDV istsinası hükümlerinden yararlanıp yararlanmayacağı konusunda İzmir Vergi Dairesi Başkanlığınca verilen 18.08.2014.tarih ve 21152195-35-02-482 sayılı özelgede,

“Şirketinizin ……… Ticaret Sicil Gazetesinde yer alan ana sözleşmesinde esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti yer almadığı,bu amaç ve konuları gerçekleştirmek amacıyla her türlü limanlar,depolar.kongre merkezleri ile bunlara mümasil tesisler kurulması bunların bizzat veya başkasına ihale suretiyle inşa etmek , bunları alıp satmak, işletmek veya kiralamak ve bunun için her türlü ihaleye katılmak, kiraya vermek………..bunlar üzerinde her türlü ayni ve şahsi tasarruf ve faaliyetlerinde bulunabileceğinin yer aldığı anlaşılmıştır.

1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin 5.6 başlıklı bölümünde konuyla ilgili olarak "5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması" başlıklı bölümünde açıklamalara yer verilmiştir.

…………………………

Bu hüküm ve açıklamalara göre, esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralaması bulunmayan şirketinizin, zorunlu sebepler dolayısıyla atıl durumda bulunan ve kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen gayrimenkulünü satması halinde 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirtilen şartları taşıması kaydıyla, söz konusu satıştan doğan kazancının % 75 lik kısmının kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmaktadır. Açıklaması yapılmıştır.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;17/4-r maddesinde; kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin vergiden istisna olduğu,İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna kapsamında yer almadığı,

İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı,hükmüne yer verilmiştir.

 KDV Genel Uygulama Tebliğinin "II/F-Sosyal ve Askeri Amaçlı İstisnalarla Diğer İstisnalar" başlıklı bölümünün "4.16.İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan İştirak Hisseleri ve Taşınmazların Satışı" bölümünde gerekli açıklamalar yapılmış olup,"4.16.1. Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması" başlıklı bölümünde de;

"Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi,bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde, belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.

Konuya ilişkin olarak 60 No.lu KDV Sirkülerinin "8.2.4. İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmazların Satışı" başlıklı bölümünde gerekli açıklamalar yapılmıştır.

Buna göre; esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralanması bulunmayan şirketinizin satmak amacıyla satın almadığı, belli bir süre atıl durumda bekletildikten sonra masraflarının karşılanması ve faaliyetinizin yürütülmesi için kiraya verdiği ½ hisseli taşınmazın (deponun), 2 tam yıl süreyle şirketiniz aktifinde kalması şartıyla söz konusu satış işlemi katma değer vergisinden istisna olacağı belirtilmiştir..

Kurum aktifine 2 yıldan fazla süredir kayıtlı olup; kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen taşınmazların satışının K.V. ve KDV den istsina olup olmadığına yönelik olarak İstanbul vergi Dairesi Başkanlığınca verilen 22.02.2016 tarih ve 62030549-125(5-20147340)-14721 sayılı özelgede ise yukarıda yazılı özelgenin tam tersi içerikte özelge verilmiştir.

“…… Aralık/2014 itibarıyla 2 yıldan daha uzun süreyle aktifinizde bulunma şartını sağlayacak olan (A), (B), (C) binalarından herhangi birinin veya tamamını satmanız halinde, Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e ve KDV Kanununun 17/4-r maddesinde yer alan istisnadan faydalanıp faydalanamayacağınız ………hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup, konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

İstisna uygulaması esas itibariyle bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir.

Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir."açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, şirketinizin sahip olduğu ve kiraya verilmek suretiyle değerlendirdiği taşınmazların satışından elde edilen kazancın, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendine göre kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmamaktadır..

Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin vergiden istisna olduğu,

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna kapsamında yer almadığı, hükme bağlanmıştır.

Konuyla ilgili KDV Genel Uygulama Tebliğinin;

-(II/F-4.16.1.) bölümünde; istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmünün uygulanmayacağı,,

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, Şirketiniz aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazların kiraya verilmesi, bunların ticari amaçla aktifte bulundurulması olarak değerlendirileceğinden, ticari amaçla elde bulundurulan söz konusu taşınmazların tesliminde, bu taşınmazların iki yıldan fazla süredir aktifte bulundurulup bulundurulmadığına bakılmaksızın, Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmünün uygulanması mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Yukarıda yer verdiğimiz her iki özelgede aynı yasa maddeleri ve genel uygulama tebliğlerini dayanak göstererek birbirine tam ters görüş verilmiştir.

Öyle anlaşılıyor ki, kurum ana sözleşmelerinde esas faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması, menkul kıymet alım satımı olmazsa da, ana sözleşmede kurum amaçlarını gerçekleştirmek amacıyla bina, arsa,arazi alıp , satmak ,bunlar üzerine inşaat yapmak ve bu taşınmazları şirket faaliyetinde kullanmadan kiraya verilmesi durumlarında aktife kayıtlı süre iki yılı doldurmuş olsa bile kurumlar vergisi ve KDV istisnası hükümlerinden yararlanılması durumlarında, yapılacak vergi incelemelerinde büyük bir olasılıkla cezalı vergi tarhiyatları ile karşılaşacaklardır.

Kişisel görüşüm, taşınmaz ticareti yapmayan kurumların aktiflerinde yer alan atıl taşınmazlarını kiraya vermesi halinde hem kurum kazanç elde etmiş olacak hem de kira bedeli üzerinden KDV tahsilatı yapmış olacaktır. Taşınmazın kiraya verilmesinin istisna kapsamından çıkarılması görüşü; kurum taşınmazlarının satış istisnası hükmünden yararlanılması için atıl bırakılmasına yol açacak, ulusal ekonomiye katkısı engellenmiş olacağı gibi vergi kaybına da neden olacaktır.

Ayrıca taşınmaz satış istisnası uygulamasında;

 - istisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanmakta olup, bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamında bulunmamaktadır.

-Kanunun (17/4-r) maddesinde yer alan istisna kurumlar, belediyeler ve il özel idarelerine yönelik olup şahsi işletmelerin Ticari ve zirai kazanç sahiplerinin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında istisna uygulaması mümkün değildir.

 

 K.V. ve KDV kanununda yer alan bu istisna hükmünün vergi dairesi başkanlıklarınca verilen özelgelerle yönlendirilmesi yerine ilgili kanun maddelerinde veya genel tebliğlerle konunun açıklığa kavuşturulması, hem mükellef lehine olacak hem de mali idarenin mükelleflerle ihtilaf yaşamasının önüne geçilmiş olacaktır.

 Ayrıca, aynı konuda görüş isteyen mükelleflere özelge havuzunda benzeri konuda verilmiş özelgeler olmasına rağmen; bazı Vergi Dairesi Başkanlıklarınca verilen yanıtta ise, Özelge talebinizde belirttiğiniz hususular somut bir olaya dayanmayan, teorik hususlara ilişkin bilgi ve izahat talebi olduğundan , müracaatınızın özelge kapsamında değerlendirilmediği şeklinde yanıtlar verilmektedir.

 Gelir İdaresi Başkanlığı, mükellef haklarını ve hukukunu gözeten bir yaklaşımla uygulamalara önem verse de , taşrada uygulamaya yön veren yetkililerin aynı duyarlılığı göstermedikleri , mükelleflerin sorunlarını çözme yerine yanıtsız bırakma yolunu seçtikleri görülmektedir. Mükellefler ise haklı oldukları konularda bile acaba hakkımda farklı işlemler yapılır mı düşüncesiyle taleplerine ilişkin olumsuzlukları üst makamlara iletmekten kaçınmaktadırlar.

KAYNAKLAR :

1-5520 sayıl Kurumlar Vergisi Kanunu

2- Seri numaralı K.V. Genel Tebliği

3-KDV Uygulama genel Tebliği

30.06.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.