İsmail Dülger
Yeminli Mali Müşavir
ismaildulger59@gmail.com

İnşa Halindeki Binanın Satılması Durumunda İstisna Kazanç Uygulaması

Kurumlar vergisi kanununun 5-e bendi uyarınca; Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan Taşınmaz ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’ lik kısmı istisnaya tabi tutulmuş olup; KDV kanununun 17/4-r maddesi uyarınca da istisna kapsamındaki satış bedeli üzerinden KDV hesaplanmayacaktır.

İstisna satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur.Ancak satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen 2.yılın sonuna kadar ödenmesi şarttır.Bu sürede tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziya uğramış sayılır.

Sat kirala geri satın al olarak da adlandırılan, taşınmazların kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazların en az iki yıl süre ile aktifte bulunma şartı aranmaz.

Kurumların aktiflerinde yer alan taşınmaz (arsa )üzerine inşaata başlaması ve inşa halindeki binanın tamamlanmadan,fiilen kullanım imkanı da bulunmadan satılması durumunda kurumlar vergisi istisnanın nasıl uygulanacağına yönelik örneğe yazımızda yer verilmiştir.

 ÖRNEK : A. LTD. Şti. 12.08.2010 tarihinde 400.000:-TL bedelle satın aldığı arsayı aktifine kaydetmiş ve söz konusu arsa üzerine işyeri inşaat ruhsatı alarak 20.01.2013 tarihinde inşaata başlamıştır. Söz konusu natamam taşınmaz 20.09.2014 tarihinde 3.800.000.-TL peşin bedelle (arsa satış bedeli : 2.000.000.-TL Natamam Bina satış bedeli :1.800.000.-TL) B-Ltd. Şti. ne satılmıştır. Arsa üzerine yapılan natamam inşaatın aktifte kayıtlı inşa maliyet bedeli 800.000.-TL olup, boş arsa için amortisman ayrılmamıştır. A- Ltd.Şti. taşınmaz ticareti ve kiralanması faaliyetinde bulunmamaktadır.

ÇÖZÜM :

Arsa Satış bedeli - Arsa Maliyeti = Taşınmaz Satış Kazancı x %75 = Kurumlar V. İstisna Tutarı.

 2.000.000.-TL - 400.000.-TL = 1.600.000.-TL x %75 = 1.200.000.-TL K.V. İstisna Kazanç.

 -Satışı yapan kurum satıştan doğan K.V. istisnasına tabi 1.200.000.-TL kazancı satışın yapıldığı yılı izleyen 5.nci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabına alacaktır, 5 yıl içerisinde sermayeye ilave dışında herhangi bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen yada dar yada tam mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna için zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacaktır. Aynı süre içerisinde işletmenin tasfiyesi ( devir ve bölünme hariç ) halinde de bu hüküm uygulanacaktır.

Ayrıca, düzenlenecek faturada arsa satış bedeli olan 2.000.000.-TL üzerinden KDV kanununun 17/4-r bendi uyarınca KDV hesaplanmayacaktır.

Kurumlar vergisi kanununun 5. Maddesinin son bendi uyarınca, kurumların iştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere ,kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin ve istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının , istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez hükmü uyarınca , arsa satışı nedeniyle ödenen tapu harcı giderinin İstisnaya tabi tutulan kazanca isabet eden kısmının K.K.E.G. olarak kayıtlara intikal ettirilmesi gerekmektedir.

 Ayrıca, KDV 17/4-r maddesindeki hüküm uyarınca istisnaya tabi tutulan taşınmazın iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi , teslimin yapıldığı dönemde indirimlerden çıkarılarak ilave edilecek KDV olarak beyan edilecek, ilgili hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde ise gider olarak dikkate alınacaktır.

Mükellef kurum taşınmaz satışından elde ettiği kazanca %75 ten daha düşük oranda istisna hesaplayabileceği gibi kurumlar vergisi istisnasından yararlanmadan sadece KDV istisnasından da yararlanabilecektir.

Natamam Bina Satış Bedeli - İnşaat Maliyet bedeli = Natamam Taşınmaz Satış Kazancı

 1.800.000.-TL - 800.000.-TL = 1.000.000.-TL

Mükellef kurum; natamam işyeri bina inşaatı satışından ede ettiği kazanç için kurumlar vergisi istisnası uygulayamayacaktır. Ayrıca, 1.800.000.-TL tutarındaki natamam inşaat satış bedeli üzerinden %18 oranında KDV hesaplayacaktır.

Söz konusu mükellefin; arsası üzerine yaptığı inşaatı tamamladıktan ve bina olarak aktife kaydettikten 2 yıl sonra satması halinde ise ayrılmış amortisman tutarını da dikkate alarak arsa ve bina ayırımı yapılmadan hesaplanacak bina satış kazancı üzerinden %75 oranında kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilecek ve satış bedeli üzerinden de KDV 17/4-r maddesindeki istisna nedeniyle KDV hesaplamayacaktır.

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamına girmemektedir.

Kurumlar vergisi kanununun 5-e bendindeki istisna kazanç tutarı ,geçici vergi ve Kurumlar vergisi beyannamesinde zarar olsa dahi indirilecek istisna kapsamında olduğundan, beyanname üzerinden indirim konusu yapılacak olup, zarar olması halinde devreden zarar tutarı istisna kazanç kadar artmış olacaktır.

Mükelleflerin istisna kazançlar nedeniyle vergi incelemesine tabi tutulma olasılıklarının yüksek olacağını gözeterek; kurumlar vergisi yasası, genel tebliğ ve sirkülerde yapılan açıklamaları dikkate almaları yararlarına olacaktır.

10.10.2014

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.