İmdat Türkay
Gelir İdaresi Grup Başkanı
iturkay@gelirler.gov.tr

2017 Yılı Mesken ve İşyeri Kira Gelirinin Beyanı

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre, gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı, elden çıkarılmasından elde edilen gelir ise değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Kira gelirine konu olan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Gelir İdaresi Başkanlığının Aralık/2017 verilerine göre toplam gelir vergisi mükellef sayısı 4.536.034 olup toplam sayı içinde gerçek usulde vergilendirilen gelir vergisi faal mükellef sayısı 1.877.128, basit usulde vergilendirilen gelir vergisi faal mükellef sayısı 774.057 ve konumuz olan gayrimenkul sermaye iradından dolayı gelir vergisi faal mükellef ise 1.884.849 kişidir.[1]Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2017 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için 1-25 Mart 2018 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir. Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında Hazır Beyan Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. Yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kalan mesken kira gelirleri ile tevkifata tabi olup beyanname verme sınırını aşmayan işyeri kira gelirleri için beyanname verilmesi gerekmemektedir. Ayrıca, tevkifat ve istisna uygulanmayan kira gelirleri de beyanname verme sınırını aşmadığı sürece beyan edilmeyecektir.

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul sermaye iradı, mesken/işyeri kira geliri, mesken istisnası, gerçek gider, götürü gider, emsal kira bedeli, yıllık beyanname, Hazır Beyan Sistemi.

1. GİRİŞ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununda (T.C. Yasalar, 1961) yer alan yedi gelir unsuruna ilişkin kazanç ve iratları elde eden gerçek kişi tam/dar mükellefler, belli şartlar dahilinde beyanname verme süresi içinde yıllık beyanname vermek zorundadır. Tacirler, çiftçiler ve serbest meslek erbapları ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerden kazanç elde etmemiş olsalar bile mutlaka yıllık beyanname vermek zorunda olup gelir unsurlarından biri olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri ise belli şartların gerçekleşmesi halinde yıllık beyanname vermeleri gerekmektedir.

Öte yandan, Gelir Vergisi Kanununun “Gelirin Toplanması ve Beyanı” başlıklı 85. maddesine göre; mükellefler, yedi gelir unsurundan 2017 takvim yılı içinde elde ettikleri kazanç ve iratlarını Kanunda aksine bir düzenleme olmadığı sürece Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile 1-25 Mart/2018 ayında beyan etmek zorundadırlar. Beyanı gereken gelirlerin yıllık beyannamede toplanması zorunlu olup; tacirler, çiftçiler ve serbest meslek erbapları ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerinden kazanç elde etmemiş olsalar bile yıllık beyanname vermek zorundadırlar. Gelir vergisi mükellefi kabul edilen adi şirket ortakları, kollektif şirket ortakları ile adi komandit şirketlerin komandite ortakları da yıllık beyanname vermek zorundadırlar.

Gelirin toplanması ve beyanı genel ilkesinin aksine bu yedi gelir unsuruna ilişkin olarak bazı kazanç ve iratlar için yıllık beyanname verilmesi gerekmemekte, diğer gelirler nedeniyle verilecek yıllık beyannameye de dahil edilmesi mükelleflerden istenmemektedir. Gelir Vergisi Kanununun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86. maddesinde yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmeyen kazanç ve iratlar tek tek sayılmak suretiyle hüküm altına alınmıştır. 2017 yılında tam/dar mükellef gerçek kişiler tarafından elde edilen bazı kazanç ve iratlar için Mart/2018 ayında beyanname verilmeyecektir. Özellikle yıl içinde tevkif suretiyle vergilendirilmiş bazı kazanç ve iratlar için yıl içinde yapılan tevkifat nihai vergi olarak kalmakta ve ayrıca beyan edilmesi istenmemektedir. Gelir Vergisi Kanununun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86. maddesinin birinci fıkrasında; maddede belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmeyeceği ve diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin yıllık beyannameye dahil edilmeyeceği belirtilmiştir.

Ayrıca, 2017 yılında 7061 sayılı Kanunla yapılan yasal düzenlemeyle, kira gelirlerinin vergilendirilmesinde geçen yıla göre yapılan en köklü değişiklik olan vergiye tabi gelirden indirilen götürü gider indirimi tutarının %25’den, %15’e düşürülmesi olup böylece kira gelirleri üzerinden daha fazla vergi hesaplanması öngörülmüştür. Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilemesinde, götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda dikkate alınan götürü gider oranını %25’den %15’e indiren düzenleme, 01.01.2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere Kanunun yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla, 2017 yılına ilişkin kira gelirlerini beyan edecek olan mükellefler, götürü gider yöntemini seçmeleri durumunda %15 oranında götürü gider indireceklerdir.

2017 yılında elde edilen bazı mesken kira geliri tutarları için mesken istisnası ve götürü gider indirimi sonrasında 2018 yılında ödenecek gelir vergisi ve damga vergisi tutarları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

2017 Yılında Elde Edilen Bazı Mesken Kira Gelirlerine Mesken İstisnası ve %15 Götürü Gider İndirimi Sonrasında Hesaplanan Gelir Vergisi Tutarları (TL)
Gayri Safi İrat Tutarı	Mesken İstisna Tutarı[2]	Kalan	Götürü Gider İndirimi (15%)	Safi İrat Tutarı	İndirimler (GVK 89)	Vergiye Tabi Gelir	Hesaplanan Gelir Vergisi	Ödenecek Gelir Vergisi	Damga Vergisi[3]
1-3.900	3.900	Yok	Mesken istisnasının altındaki tutarlar beyan edilmeyecektir.
4.000	3.900	100	15	85	Yok	85	12,75	12,75	58,80
4.500	3.900	600	90	510	Yok	510	76,50	76,50	58,80
5.000	3.900	1.100	165	935	Yok	935	140,25	140,25	58,80
5.500	3.900	1.600	240	1.360	Yok	1.360	204,00	204,00	58,80
6.000	3.900	2.100	315	1.785	Yok	1.785	267,75	267,75	58,80
6.500	3.900	2.600	390	2.210	Yok	2.210	331,50	331,50	58,80
7.000	3.900	3.100	465	2.635	Yok	2.635	395,25	395,25	58,80
7.500	3.900	3.600	540	3.060	Yok	3.060	459,00	459,00	58,80
8.000	3.900	4.100	615	3.485	Yok	3.485	522,75	522,75	58,80
8.500	3.900	4.600	690	3.910	Yok	3.910	586,50	586,50	58,80
9.000	3.900	5.100	765	4.335	Yok	4.335	650,25	650,25	58,80
9.500	3.900	5.600	840	4.760	Yok	4.760	714,00	714,00	58,80
10.000	3.900	6.100	915	5.185	Yok	5.185	777,75	777,75	58,80
12.000	3.900	8.100	1.215	6.885	Yok	6.885	1.032,75	1.032,75	58,80
15.000	3.900	11.100	1.665	9.435	Yok	9.435	1.415,25	1.415,25	58,80
18.000	3.900	14.100	2.115	11.985	Yok	11.985	1.797,75	1.797,75	58,80
20.000	3.900	16.100	2.415	13.685	Yok	13.685	2.087,00	2.087,00	58,80
24.000	3.900	20.100	3.015	17.085	Yok	17.085	2.767,00	2.767,00	58,80
30.000	3.900	26.100	3.915	22.185	Yok	22.185	3.787,00	3.787,00	58,80
36.000	3.900	32.100	4.815	27.285	Yok	27.285	4.807,00	4.807,00	58,80
40.000	3.900	36.100	5.415	30.685	Yok	30.685	5.534.95	5.534.95	58,80
50.000	3.900	46.100	6.915	39.185	Yok	39.185	7.829.95	7.829.95	58,80
Tablodaki mesken kira gelirini elde edenlerin; diğer gelir unsurlarının olmadığı, GVK'nın 21. maddesi gereğince mesken istisnasından yararlandığı, götürü gider yöntemini seçtiği ve GVK'nın 89. maddesinde yer alan indirimlerin (eğitim ve sağlık harcaması, bağış ve yardımlar, hayat/şahıs sigorta primi vb.) olmadığı varsayılmıştır. Ödenecek gelir vergisi, Mart ve Temmuz 2018 aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. 296 Seri Nolu GVGT ile 2017 takvim yılında elde edilen mesken kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı 3.900 TL'dir.

2017 yılında elde edilen bazı tevkifata tabi işyeri kira geliri tutarları için %15 oranında götürü gider indirimi yöntemi uygulanması sonrasında ödenecek/iade edilecek gelir vergisi ve damga vergisi tutarları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

2017 Yılında Elde Edilen Bazı Tevkifatlı İşyeri Kira Gelirlerine İlişkin Olarak %15 Oranında Götürü Gider İndirimi Sonrasında Ödenecek veya İade Edilecek Gelir Vergisi Tutarları (TL)
Gayri Safi İrat Tutarı	Götürü Gider İndirimi (15%)	Safi İrat Tutarı	İndirimler (GVK 89)	Vergiye Tabi Gelir (Matrah)	Hesaplanan Gelir Vergisi	Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi (%20)	Ödenecek Gelir Vergisi	İade Edilecek Gelir Vergisi	Damga Vergisi
1-30.000	GVK'nın 86/1-c maddesine göre, tevkifata tabi tutulan 1-30.000 TL arasındaki brüt işyeri kira tutarları beyanname verme sınırının altında kaldığından beyan edilmeyecektir.
30.001	4.500	25.500	Yok	25.500	4.450,00	6.000	Yok	1.550,00	58,80
35.000	5.250	29.750	Yok	29.750	4.450,00	7.000	Yok	2.550,00	58,80
40.000	6.000	34.000	Yok	34.000	6.430,00	8.000	Yok	1.570,00	58,80
50.000	7.500	42.500	Yok	42.500	8.725,00	10.000	Yok	1.275,00	58,80
60.000	9.000	51.000	Yok	51.000	11.020,00	12.000	Yok	980,00	58,80
70.000	10.500	59.500	Yok	59.500	13.315,00	14.000	Yok	685,00	58,80
80.000	12.000	68.000	Yok	68.000	15.610,00	16.000	Yok	390,00	58,80
90.000	13.500	76.500	Yok	76.500	18.425,00	18.000	425,00	Yok	58,80
100.000	15.000	85.000	Yok	85.000	21.400,00	20.000	1.400,00	Yok	58,80
125.000	18.750	106.250	Yok	106.250	28.837,50	25.000	3.837,50	Yok	58,80
126.000	18.900	107.100	Yok	107.100	29.135,00	25.200	3.935,00	Yok	58,80
126.350	18.953	107.398	Yok	107.398	29.239,30	25.270	3.969,30	Yok	58,80
126.500	18.975	107.525	Yok	107.525	29.283,75	25.300	3.983,75	Yok	58,80
126.560	18.984	107.576	Yok	107.576	29.301,60	25.312	3.989,60	Yok	58,80
126.570	18.986	107.585	Yok	107.585	29.304,75	25.314	3.990,75	Yok	58,80
127.000	19.050	107.950	Yok	107.950	29.432,50	25.400	4.032,50	Yok	58,80
130.000	19.500	110.500	Yok	110.500	30.325,00	26.000	4.325,00	Yok	58,80
132.000	19.800	112.200	Yok	112.200	30.920,00	26.400	4.520,00	Yok	58,80
135.000	20.250	114.750	Yok	114.750	31.812,50	27.000	4.812,50	Yok	58,80
150.000	22.500	127.500	Yok	127.500	36.275,00	30.000	6.275,00	Yok	58,80
200.000	30.000	170.000	Yok	170.000	51.150,00	40.000	11.150,00	Yok	58,80
250.000	37.500	212.500	Yok	212.500	66.025,00	50.000	16.025,00	Yok	58,80
300.000	45.000	255.000	Yok	255.000	80.900,00	60.000	20.900,00	Yok	58,80
Tablodaki tevkifata tabi işyeri kira gelirini elde edenlerin; diğer gelir unsurlarının olmadığı, götürü gider yöntemini seçtiği ve GVK'nın 89. maddesinde yer alan indirimlerin (eğitim ve sağlık harcaması, bağış ve yardımlar, şahıs sigorta primi vb.) olmadığı varsayılmıştır. İşyeri kira gelirlerinden yıl içinde %20 oranında tevkifat yapılmıştır. Ödenecek gelir vergisi, Mart ve Temmuz 2018 aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. Damga Vergisinin ise birinci taksitle birlikte tamamı ödenecektir. Yıl içinde işyeri kira gelirinden yapılan kesintilerin hesaplanan vergiden mahsubu sonucunda iade edilecek gelir vergisi çıkması durumunda iade talebi, GVK’nın 121. maddesi ve 252 Seri Nolu GVGT’de yer alan hükümler kapsamında, 22.01.2016 tarihinde yayınlanan 99 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre “Gelir ve Kurumlar Vergisi Standart İade Sistemi (GEKSİS)” kullanılarak yapılacaktır. (GVK'nın 86/1-c maddesine göre tevkifata tabi işyeri kira gelirlerinde beyanname verme sınırı 2017 yılı için 30.000 TL'dir.)

Bu çalışmada, 2017 yılında elde edilen mesken ve işyeri kira gelirlerinin hangi şartlarla yıllık beyanname ile beyan edileceği, mesken kira gelirleri için mesken istisnasından yararlanmanın şartları, emsal kira bedeli uygulaması ve kira gelirlerinin beyanında büyük bir kolaylık olan Hazır Beyan Sistemi gibi konularda açıklamalar yapılacaktır.

2. GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ KAPSAMI VE KİRA GELİRİNE KONU OLAN MAL VE HAKLAR

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 2. maddesinde, yedi gelir unsuru vergilendirilecek gelir olarak belirlenmiş olup bunlardan bir tanesi de gayrimenkul sermeye iradıdır. Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde yazılı mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirlerdir. Kira gelirine konu olan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Şimdi bu iratları elde edenlere biraz daha ayrıntılı bakarsak, gayrimenkul sermaye iradının mükellefi olabilecek kişilerin kapsamı şöyle olmaktadır.

Sahipleri-Malikleri (Herhangi bir şey üstünde mülkiyeti olan, onu yasaya uygun bir biçimde dilediği gibi kullanabilen kimse, iye, malik. Sahip kelimesi ile eş anlamlı olarak kullanılan malik kelimesi ise “mülk” kökünden türemiştir ve “bir mülke sahip olan” anlamını taşımaktadır.[4] Sahip deyimi hem malik hem de hak deyiminin karşılığı olarak kullanılmaktadır. Gayrimenkul şeklindeki maddi kıymetler ile gayrimaddi haklar üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmayı ifade eder. Medeni Kanunun 705. maddesine göre, gayrimenkul üzerindeki sahiplik, tapuya tescil ile başlar. Bununla birlikte miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile Kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde de malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekmektedir.) (Beyanname Düzenleme Rehberi, 317),

• Mutasarrıfları (Bir mal veya hak üzerinde hukuken veya fiilen tasarruf etme yetkisi olan ve kullanma yetkisi olan kişi),
• Zilyetleri (Zilyet, kendisinin olsun veya olmasın bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimsedir. Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduran, bunlardan yararlanan ve bunlar üzerinde fiilen hakimiyet kuran kişi),
• İrtifak hakkı sahipleri (Bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen, dolayısıyla başkasına ait gayrimenkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren ayni hak),
• İntifa hakkı sahipleri (Bir kişiye, başkasına ait bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde zilyetlik, yararlanma, kullanma olanağı sağlar),
• Kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracıları (Kiracı, gayrimenkul niteliğindeki mal ve hakları kiralamış olan kişidir. Kiralanan bir gayrimenkul veya hakkın kiracısı tarafından bir başka şahsa kiralanmasından elde edilen gelir de gayrimenkul sermaye iradıdır.) (Türkay, 20174, 22),

gayrimenkul sermaye iradının mükellefidir. Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu GVK’nın uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen kira gelirine konu mal ve haklar ise şöyledir;

• Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.),
• Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır),
• Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır. Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesine ilişkin hükümler uygulanır.

3. GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDA TAHSİL ESASI VE GAYRİSAFİ HASILAT

Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılat, mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Gelir Vergisi Kanununa göre kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Kira gelirinde gelirin elde edilmiş sayılarak vergiye tabi tutulabilmesi için bu mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen kira gelirinin nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan vadeli çekler çekin alındığı tarihte nakden tahsil edilmiş sayılır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devredildiği takdirde, anılan kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır.

Örneğin, 2017 yılında kiraya verdiği meskeninden, kiracı ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle mahkemelik olan ve kira geliri tahsilatı yapamayan kişi, Mart/2018’de gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirasına çevrilerek gayri safi hasılat belirlenmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesinin son fıkrasında yabancı para cinsinden yapılan ödemelerin, ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa, Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrileceği hüküm altına alınmıştır. Gayrimenkul iradı sahipleri için;

• Ittıla hasıl etmeleri (bilgisine girmiş olması) kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
• Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (alacağın devredilmesi) (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası,

tahsil hükmündedir.

Kira geliri sahipleri tarafından geçmiş yıllara ait olarak 2017 yılında tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği 2017 yılının hasılatı sayılır ve beyanı gerekiyorsa Mart/2018 ayında beyan edilmesi gerekmektedir.

Örnek 1: 2015 ve 2016 yıllarına ait toplam 15.000 TL kira tutarının, yaşanan ihtilaf nedeniyle ilgili yıllarda tahsil edilemediği ve tahsilatın topluca 2017 yılında yapılması halinde, 2017 yılının geliri olarak Mart/2018’de beyan edilmesi gerekmektedir.

Gelecek yıllara ait olup 2017 yılında peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Ancak, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Örnek 2: 2017 yılında gelecek yıllara ait olarak (mesela 2018, 2019 yılları gibi) peşin tahsil edilen kira bedelleri, tahsilatın yapıldığı 2017 yılının değil, gelirin ilgili olduğu 2018 ve 2019 yıllarının hasılatı sayılarak ilgili yıllarda beyan edilmesi gerekmektedir.

4. İŞYERİ KİRA ÖDEMELERİ ÜZERİNDEN YAPILAN GELİR VERGİSİ TEVKİFATI

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakları kiralayan GVK’nın 94. maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar, kira ödeme­leri üzerinden gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden GVK’nın 94/5-a bendine göre %20 oranında (BKK, 2009) gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Ancak, işyeri kiralamasında ödeme yapılmadığı durumunda stopaj kesintisinin de yapılmaması gerekmektedir. Çünkü, GVK’nın 94. maddesi gereğince tevkifat yapılabilmesi için nakden veya hesaben bir ödemenin bulunması gerekmektedir. Kira ödemeleri üzerinden yapılacak gelir vergisi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli toplam tutarı üzerinden yapılacaktır. Örneğin; 3 aylık, 6 aylık veya 1 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.

128 seri no.lu Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde (Maliye Bakanlığı, 1981)  yapılan açıklamalara göre; aynı zamanda hem işyeri hem ikametgah olarak kiralanan gayrimenkuller vergi mevzuatımız açısından işyeri olarak kabul edildiğinden, bu gayrimenkuller için ödenecek kiraların tamamı üzerinden tevkifat yapılacaktır. Sonuç olarak, kiraya verilen gayrimenkulün hem mesken hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, ödenen kira bedelinin tamamı üzerinden %20 oranında vergi kesintisi yapılması gerekmektedir. Ancak, işyeri kiralamalarında tevkifat yapılmayan durumlar da vardır. Şöyle ki, basit usule tabi mükellefler GVK’nın 94. maddesinde sayılan vergi tevkifatı yapmakla yükümlü olan kişi ve kurumlar arasında yer almadığından, bu kişiler kiraladıkları işyeri için yaptıkları ödemeler üzerinden vergi tevkifatı yapmamaktadır. Tevkifat ve istisnaya konu olmayan bu tür kira geliri elde eden kişilerin GVK’nın 86/1-d maddesine göre 2017 yılı kira tutarı 1.600 TL’yi geçiyorsa yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

5. KİRA GELİRİNDE EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI

Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde, mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiş ve aynı Kanunun 73. maddesinde;  “Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10'udur.” hükmü yer almaktadır. Madde hükmüne göre, kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası sayılacağı belirtilmiştir.

Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde uygulanan bir vergi güvenlik müessesesidir. Esasen emsal kira bedeli, normal kira tahsilatındaki gayrisafi iradın yerine geçmektedir. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esası uygulanır. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanmaktadır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse, Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10'udur.

Örnek 3: Kişi 2017 yılında rayiç bedeli (normal alım-satım değeri) 300.000 TL olan bir apartman dairesini arkadaşına bedelsiz olarak kiralaması durumunda, kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplanması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Bu durumda, emsal kira bedeli (300.000 X%5=) 15.000 TL olacak ve bu tutarı beyan edecektir.

5.1. Emsal Kira Bedelinin Uygulanmayacağı Durumlar

Vergi güvenlik müesseselerinden biri olan emsal kira bedeli esası; kira gelirlerinin kısmen ya da tamamen beyan dışı bırakılmasını önlemeyi hedefleyen bir sistemdir. Ancak, GVK’nın 73. maddesine göre aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz.

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Anne ve baba, çocuklar ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 17. maddesine göre usul; anne, baba, büyükanne, büyükbaba ve bunların anne ve babaları, füru ise evlatlar, torunlar ve bunların çocuklarıdır. Dolayısıyla Usul füru veya kardeşler dışındaki akrabalara (yeğen, dayı, amca, hala vs.) oturmak maksadıyla tahsis edilen gayrimenkullerde emsal kira bedeli uygulaması geçerli olacaktır. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 2011)

6. MESKEN KİRA GELİRLERİNE UYGULANACAK MESKEN İSTİSNASINDAN YARARLANMANIN ŞARTLARI

Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yer alan mesken istisnası hakkında 296 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Maliye Bakanlığı, 2016) ile 2017 yılı için belirlenmiş olan  istisna tutarı 3.900 TL’dir. Buna göre 2017 yılında elde edilen mesken kira gelirlerinin 3.900 TL’si gelir vergisinden istisnadır. 2018 yılında elde edilen kira gelirlerine uygulanacak mesken istisna tutarı ise 302 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Maliye Bakanlığı, 2017) ile 4.400 TL olarak belirlenmiştir. Yani, bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri için beyanname verilmez. 2017 yılında sadece mesken kira geliri elde edenler, kira gelirinin 2017 yılı için tespit edilen 3.900 TL’lik mesken istisnasını aşması halinde gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar. 2017 yılında uygulanacak istisna tutarı olan 3.900 TL’nin altında kalan mesken kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. Mesken istisnası sadece konutlardan (meskenlerden) elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İşyerlerinden elde edilen kira gelirlerine mesken istisnası uygulanmaz. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde ise istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9, 11 aylık gibi kıst dönemler olsun mesken istisnası tam olarak uygulanır.

Bir kişinin 2017 yılında birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde 3.900 TL’lik istisna, toplam hasılata bir defa uygulanır. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, mesken istisnası şahsa bağlı olduğundan şahıslardan her biri istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Bu durumda, her bir ortak için 2017 yılı için 3.900 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı mesken istisnasından ayrı ayrı yararlanabilecektir. Sadece konut kira geliri elde edenlerin, istisna tutarının altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname verilmesine gerek yoktur. Mesken kira gelirlerine uygulanan mesken istisnasının işyeri kira gelirlerinde uygulanması mümkün değildir. Mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde ise, istisna sadece mesken kira gelirine uygulanacaktır. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde beyan edilen kira gelirinden öncelikle 2017 yılı için belirlenen 3.900 TL’lik istisna tutarının düşülmesi, daha sonra da gerçek veya götürü gider yöntemine göre gider indirimi yapılması gerekmektedir.

Örnek 4: Ödevlinin 2017 yılında yıllık 6.300 TL mesken kira geliri elde etmesi halinde, beyana tabi başka gelir ve indirim yapılacak bir unsur da yok ise götürü gider yöntemi tercih etmesi durumunda ödenecek gelir vergi şöyle hesaplanacaktır.

Gayrisafi irat toplamı (mesken kira geliri)	6.300 TL
Mesken istisnası tutarı	3.900 TL
Kalan (6.300-3.900=)	2.400 TL
%15 Götürü gider (2.400X%15)	360 TL
Vergiye tabi gelir (2.400-360=)	2.040 TL
Hesaplanan gelir vergisi (%15)	306 TL
Ödenecek gelir vergisi	306 TL
Ödenecek damga vergisi	58,80 TL

6.1. Mesken İstisnasından Yararlanamayacak Kişiler

GVK’nın 21. maddesinde, “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır. (296 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2017 yılı için 3.900 TL) İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmü yer almaktadır.

Buna göre ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar mesken istisnasından faydalanamazlar. Dolayısıyla, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile beyan eden bir mükellefin mesken kira gelirinin de olması durumunda; mükellefin mesken istisnasından yararlanamayacak olması nedeniyle, mesken kira geliri mesken istisnası tutarının (2017 yılı için 3.900 TL’nin) altında kalsa dahi beyannameye dahil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, istisna haddinin üzerinde mesken kira geliri (hasılat) elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı GVK’nın 103. maddede yazılı vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2017 yılı için 110.000 TL) aşanlar mesken istisnasından faydalanamazlar.

Örnek 5: Ödevli, 2017 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 12.000 TL kira geliri, birinci işverenden 20.000 TL, ikinci işverenden ise 15.000 TL ücret geliri ve gayrimenkul satışından kaynaklı 64.000 TL değer artış kazancı elde etmiştir.

Her ne kadar 2017 yılı bakımından gayrimenkul satışından elde edilen değer artış kazancının 11.000 TL'si GVK’nın mükerrer 80. maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da, mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde istisna düşülmeden önceki tutarın tamamı dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (12.000+20.000+15.000+64.000=) 111.000 TL, 2017 yılı bakımından GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (110.000 TL) aşması nedeniyle, 6.000 TL'lik konut kira gelirinin beyanında mesken istisnası uygulanmayacaktır.

Öte yandan, konut kira gelirinin kanuni süresinde beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz. Bu konuda 286 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde (Maliye Bakanlığı, 2014) yapılan açıklamalara göre; istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, Vergi İdaresi herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

7. GAYRİSAFİ KİRA HASILATINDAN İNDİRİLECEK GİDERLER

Elde edilen kira gelirinin safi tutarı; götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) veya gerçek gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Gider yöntemini seçim için mükellefin ayrıca bildirimde bulunması gerekmemekte olup yıllık beyannamede tercihini yapması yeterli bulunmaktadır.

7.1. Gerçek Gider Yöntemine Hasılattan İndirilebilecek Giderler

Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler indirilerek safi irat bulunur. Ancak, gerçek gider indiriminde GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar indirilemez. Bu nedenle, mesken istisnasına isabet eden gider hesaplanır ve toplam giderden düşülür ve indirim konusu yapılacak gider bulunur. Gerçek gider yöntemine göre gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak giderler şöyledir;

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin 3. sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313. maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan GVK’nın 74. maddesinin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

GVK’nın 74. maddesindeki bu hükümlerin uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez. Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Ayrıca, gerçek gider yönteminin seçilmesi ve mesken kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı (İndirilebilecek Gider=Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat/Toplam Hasılat) formülü kullanılarak hesaplanır.

7.2. Götürü Gider Yöntemine Göre Gider İndirimi

2017 yılında 7061 sayılı Kanunla GVK’da yapılan düzenlemeyle, 1.1.2017 tarihinden geçerli olmak üzere gayrimenkul sermaye iratlarına yönelik mükelleflerin gerçek giderlerine karşılık olmak üzere hasılatının %25'i oranında uygulanan götürü gider oranı %15'e düşürülmüştür. Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Bu usulü seçen mükellefler hiçbir gider belgesi olmadan konut ise mesken istisnasını düşecekler, değilse %15 götürü gider olarak gelirlerinden düşeceklerdir. Konu hakkında yayımlanan 300 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde (Maliye Bakanlığı, 2017) gerekli açıklama ve örneklere yer verilmiş bulunmaktadır. Genel Tebliğin yürürlük maddesinde; söz konusu Tebliğin, 1.1.2017 tarihinden itibaren elde edilen gayrimenkul sermaye iradı gelirlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde yani 14.12.2017 tarihinde yürürlüğe girdiği belirtilmiştir. Anılan Genel Tebliğde yer alan iki örnek şöyledir;

Örnek 6: Bayan (A), sahibi bulunduğu gayrimenkulünü mesken olarak kiraya vermiş olup 2017 takvim yılında toplam 13.900 TL kira geliri elde etmiştir. Başkaca herhangi bir geliri bulunmayan Bayan (A), gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde götürü gider yöntemini seçmiştir. Buna göre, Bayan (A)’nın 2017 yılında elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

A. Gayrisafi Hasılat	13.900 TL
B. Vergiden İstisna Edilen Tutar	3.900 TL
C. Kalan (A-B)	10.000 TL
D. Götürü Gider (CX%15)	1.500 TL
E. Safi İrat (C-D)	8.500 TL

Örnek 7: Bay (B), sahibi bulunduğu gayrimenkulünü işyeri olarak serbest meslek erbabı olan Bay (C)’ye kiralamış olup 2017 takvim yılında brüt 40.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başkaca herhangi bir geliri bulunmayan Bay (B), gayrimenkul sermaye iradının tespitinde götürü gider yöntemini seçmiştir. Buna göre, Bay (B)’nin 2017 yılında elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

A. Gayrisafi Hasılat	40.000 TL
B. Vergiden İstisna Edilen Tutar	-
C. Kalan (A-B)	40.000 TL
D. Götürü Gider (CX%15)	6.000 TL
E. Safi İrat (C-D)	34.000 TL

Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Ancak, hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini seçemezler. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Ayrıca, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

8. TEVKİFATLI/TEVKİFATSIZ İŞYERİ KİRA GELİRİNİN BEYANI

GVK’nın 94. maddesine göre, binaların işyeri olarak tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kuruluşlara kiraya verilmesi halinde, yapılan kira ödemeleri üzerinden %20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılmaktadır. Kiracı olan kişi ve kuruluşlar,  yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Ancak, kiracı örneğin basit usulde vergilemeye tabi bir mükellef ise vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakları kiralayan GVK’nın 94. maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin; 3 aylık veya 1 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır. Kiracı, basit usulde vergilemeye tabi bir mükellef ise; vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapmayacaktır. Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır. (Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi, 2017)

Mülk sahibi ile kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmesine istinaden işyeri için nakden veya hesaben (vergi tevkifatına tabi kazanç ve iratları ödeyenleri, istihkak sahiplerine karşı borçlu durumda gösteren her türlü kayıt ve işlemler, hesaplarda işyeri kirası karşılığı olarak gider gösterilmesi gibi) kira ödemesi yapılmamış ise gelir vergisi tevkifatı yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Yani, işyeri için nakden veya hesaben kira ödemesi yapılmadığı sürece gelir vergisi tevkifatı yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak, nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunulmayan işyeri için, işyeri sahibince Gelir Vergisi Kanununun 73. maddesi hükmü doğrultusunda "Emsal kira bedeli" üzerinden beyanname verilmesi gerekmektedir.

8.1. Tevkifatlı İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu

GVK’nın 86. maddesine göre, vergi kesintisine (tevkifata) tabi işyeri kira gelirleri elde edenler, kira ge­lirlerinin brüt tutarı 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşması halinde beyanname verirler.[5] Örneğin, kişinin 2017 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 29.000 TL işyeri kira geliri elde etmesi halinde, işyeri kira geliri tutarı 30.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığından yıllık beyanname vermeyecektir.

Örnek 8: Ödevli, 2017 yılında işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden 25.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 5.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı 30.000 TL’yi aşmadığından elde edilen gelir beyan edilmeyecektir. Yıl içerisinde tevkif edilmiş olan 5.000 TL nihai vergi olacaktır.

Diğer taraftan, daha öncede belirtildiği üzere kira gelirine konu olan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Dolayısıyla, işyeri kiralamaları dışındaki hakların kiralanması durumunda da elde edilen tevkifatlı kira geliri için de aynı uygulamanın yapılması gerekmektedir.

Örnek 9: Ödevli, yurt dışındaki programcıdan satın almış olduğu bir muhasebe uygulama programının telif hakkını 2 yıl boyunca başka bir kuruma kiralamıştır. Bu kiralamadan 2017 yılında elde ettiği gelir 100.000 TL’dir. Bu kiralama karşılığında kurum tarafından (%20 oranında) 20.000 TL gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. Ödevlinin 2017 yılında söz konusu program için 5.000 TL sigorta gideri ödemiş olup, başka bir gider yapmamıştır. Kiraya verilen haklar nedeniyle mesken istisnasından yararlanılamadığı gibi götürü gider usulünün seçilmesi de mümkün değildir. O halde tevkifata tabi olan telif hakkı kira bedelinin beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşması nedeniyle 100.000 TL’lik kira gelirinin tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

GVK’nın 86. maddesine göre, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan gayrimenkul sermaye iratları için 2017 yılı için 30.000 TL’lik tutar beyanname verme sınırı olup bu tutarın altında kalan tutarlar için beyanname verilmez. Beyanname verme sınırının aşılması durumda bu gelirlerin tamamı beyan edilecek ve yıl içinde yapılan tevkifatlar da hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

Örnek 10: Ödevli, 2017 yılında işyerini kiraya vermiş ve 40.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. Yıl içinde işyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 8.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Örnekte elde edilen tevkifata tabi işyeri kira geliri 30.000 TL’lik beyan sınırının aştığı için beyan edilecektir.

Gayrisafi İrat Toplamı	40.000 TL
%15 Götürü Gider (40.000 X %15=)	6.000 TL
Vergiye Tabi Gelir (40.000-6.000=)	34.000 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi (%15-20-27)	6.430 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler	8.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (6.430-8.000=)	Yok
Nakten veya Mahsuben İade Edilecek Gelir Vergisi	1.570 TL

8.2. Tevkifat ve İstisna Uygulamasına Tabi Olmayan İşyeri Kira Gelirleri İçin Beyanname Verilmesi

GVK’nın 86/1-d maddesine göre, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2017 yılı için 1.600 TL’yi aşmayan tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir. Ancak, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2017 yılı için 1.600 TL’yi aşan tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratlarının tamamı için yıllık beyanname verilecektir.

9. TEVKİFATLI İŞYERİ KİRA GELİRİ İLE TEVKİFATSIZ MESKEN KİRA GELİRİNİN BİRLİKTE ELDE EDİLMESİ BEYANNAME VERİLMESİ

Gelir İdaresince yayınlanan 16 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde (Gelir İdaresi Başkanlığı, 2004) yapılan açıklamalara göre; 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’nin hesaplanmasında, gelir vergisi kesintisine tabi brüt işyeri kira gelirleri ile konut kira gelirlerinin vergiden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

Örnek 11: Kişi, 2017 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 29.000 TL işyeri kira geliri ve 3.800 TL’de tevkifatsız mesken kira geliri elde etmiştir. 2017 yılında elde edilen 3.800 TL mesken kira geliri 2017 yılı için belirlenen 3.900 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından beyan edilmeyecek, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş 29.000 TL işyeri kira geliri ise 30.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

Örnek 12: Kişi, 2017 yılında sahibi bulunduğu ve kiraya verdiği meskenden 5.000 TL, işyerinden ise tevkifatlı 28.000 TL brüt kira geliri elde edilmiştir.

Tevkifatlı işyeri kira geliri (Brüt)	28.000 TL
Konut kira geliri	5.000 TL
Beyan edilecek gelir tutarı	5.000 TL

Mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (5.000-3.900=) 1.100 TL ile tevkifata tabi tutu­lan işyeri kirasının toplamı olan (28.000+1.100=) 29.100 TL, 2017 yılı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmadığı için, GVK’nın 86/1-c maddesine göre sadece mesken kira geliri olan 5.000 TL için beyanname verilecek, tevkifata tabi işyeri kira geliri yıllık beyannameye dahil edilmeyecektir. Beyannamede mesken kira gelirinden 3.900 TL’lik mesken istisnası düşülecektir.

Örnek 13: Kişi 2017 yılında sahibi bulunduğu meskenden 6.000 TL, işyerinden ise tevkifatlı 28.000 TL brüt kira geliri elde edilmiştir.

İşyeri kira geliri (Brüt)	28.000 TL
Konut kira geliri	6.000 TL
Beyan edilecek gelir tutarı	34.000 TL

Mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (6.000-3.900=) 2.100 TL ile tevkifata tabi tutu­lan işyeri kirasının toplamı olan (28.000+2.100=) 30.100 TL, beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aştığı için, mesken kira geliri ile tevkifata tabi işyeri kira geliri toplamı olan 34.000 TL beyan edilecek ve beyannamede mesken istisnası düşülecektir.

Örnek 14: Kişi, eşi ile birlikte %50 hisseye sahip olunan konuttan 2017 yılında 12.000 TL kira geliri, kendi adına sahibi bulunduğu işyerinden ise 30.000 TL brüt kira geliri elde edilmiştir.

İşyeri kira geliri (Brüt)	30.000 TL
%50 hisseli Konut kira geliri (12.000/2=)	6.000 TL
Beyan edilecek gelir tutarı	36.000 TL

Örnekte, iki hisseli (%50) mesken kirasından ödevliye düşen kısım olan 6.000 TL’nin 3.900 TL’lik istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutu­lan işyeri kirasının toplamı olan (30.000+2.100=) 32.100 TL, 2017 yılı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aştığından, mesken ve işyeri kira gelirleri toplamı 36.000 TL beyan edilecektir. Mesken istisnası yıllık beyannamede mesken kira gelirinden düşülecektir.

Örnek 15: Kişi 2017 yılında aynı binayı aylık 1.000 TL’den 6 ay mesken olarak, 6 ayda işyeri olarak kiralamıştır. İşyeri kira ödemesi üzerinden (6.000X%20=) 1.200 TL tevkifat yapılmıştır. Bu durumda 6 aylık mesken kirası olan 6.000 TL yıllık beyanname ile mutlaka beyan edilecek, 3.900 TL’lik mesken istisnasından da kişi şartları taşıyorsa yararlanacaktır. Söz konusu binanın aynı yıl içinde işyeri olarak kiraya verilmesinden elde edilen tevkifata tabi tutulmuş kira gelirinin gayrisafi tutarı olan 6.000 TL ise, aynı binanın mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen mesken kira gelirine istisna tutarı uygulandıktan sonra kalan tutar olan (6.000-3.900=) 2.100 TL ile toplandığında (2.100+6.000=) 8.100 TL, 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmadığından beyannameye dâhil edilmeyecektir.

10. TEVKİFATA TABİ OLAN GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI, ÜCRET VE MENKUL SERMAYE İRADININ BİRLİKTE ELDE EDİLMESİ HALİNDE BEYANNAME VERİLMESİ

GVK’nın “Toplama yapılmayan haller” başlıklı 86/1-c maddesine göre, 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmayan Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan;

• Birden fazla işverenden elde edilen ücret,
• Menkul sermaye iratları ve
• Gayrimenkul sermaye iratları için,

yıllık beyanname verilmeyecek ve diğer gelirler için beyanname verilse dahi bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir. Bu hükmün uygulanmasında, öncelikle ücret gelirlerinin kendi içinde yıllık beyanname verilip verilmeyeceğinin değerlendirilmesi yapılacaktır.

11. KİRA GELİRİNE İLİŞKİN VERİLECEK YILLIK BEYANNAMEDEN YAPILACAK İNDİRİMLER

Yıllık beyanname ile beyan edilen gelir toplamından indirim konusu yapılacak hususlar Gelir Vergisi Kanununun 89. maddesinde ve kendi özel kanunlarında belirtilmiştir. Buna göre kira gelirini beyan edenler tarafından indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar özetle şunlardır:

• Hayat/şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler,
• Eğitim ve sağlık harcamaları,
• Bağış ve yardımlar,
• Sponsorluk harcamaları,
• Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca başlatılan yardım kampanyalarına yapılan ayni ve nakdi bağışlar,
• Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,
• Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi,
• Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar.

12. DİĞER GELİR UNSURLARINDAN OLUŞAN ZARARLAR KİRA GELİRİNDEN İNDİRİMİ

Gelir Vergisi Kanununun 88. maddesinde gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından hasıl olan zararların (80. maddede yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç) diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edileceği belirtilerek, bu mahsup neticesinde kapatılmayan zarar kısmının, müteakip yılların gelirinden indirileceği, arka arkaya 5 yıl mahsup edilemeyen zarar bakiyesinin müteakip yıllara nakledilemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda, örneğin 2017 yılı beyannamesinde mesken ve işyeri kira geliri ile ticari veya mesleki kazancını birlikte beyan eden bir mükellefin ticari veya mesleki kazancına ait zararını, kira gelirinden mahsup etmesi mümkün bulunmaktadır. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, bazı istisnalar dışında 5 yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Giderlerin gelirden fazla olması yani zarar meydana gelmesi halinde de mükellefler beyanname vereceklerdir. Giderlerin fazla olması nedeniyle oluşan zararlar 5 yılı geçmemek suretiyle devredilebilecek, gelecek yılların kira gelirlerinden indirilebilecektir. Ancak, bu durumun iki istisnası vardır. Bunlar;

• Gerçek gider yöntemini seçen ve konutlarını kiraya vererek, başka konutlarda kirada oturanların indirim konusu yapacakları kira bedeli tutarı elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradı ile sınırlıdır. İndirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacağı gibi zarar olarak da kabul edilmez. Ayrıca, diğer gelirlerden mahsup edilemez.
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i elde edilen kira hasılatından indirilebilmektedir. Bu %5’lik kısmın hasılatı aşan kısmı da gider fazlalığı olarak değerlendirilemez. Kira indirimi ile 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’lik kısmı hariç olmak üzere, yapılan giderlerin elde edilen gayrimenkul sermaye iradından fazla olması durumunda ortaya çıkan zarar, Gelir Vergisi Kanunu’nun 88. maddesi hükmü çerçevesinde zarar mahsubu kapsamında değerlendirilir. Ayrıca, gayrimenkul sermaye iratlarında sermayede meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz.

13. YILLIK GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİNİN VERİLMESİ/VERGİNİN HESAPLANMASI VE ÖDENMESİ

2017 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan tam mükellef gerçek kişi mükelleflerden;

• 2017 Yılında elde ettiği konut kira geliri 3.900 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
• 2017 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşanlar, 
• 2017 Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.600 TL’yi aşanlar,

1-25 Mart/2018 ayında yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. Öte yandan, GVK’nın “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86/2. maddesi gereğince dar mükellefler, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname vermeyecekler ve diğer gelirleri için beyanname vermeleri halinde de bu gelirlerini beyannameye dahil etmeyeceklerdir. Dar mükellefiyet bakımından gayrimenkul sermaye iradında, tevkif suretiyle vergilendirilme yapılması durumunda bunun nihai vergi olması, eğer tevkif suretiyle vergilendirme yapılmamış ise yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekir. 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine (Maliye Bakanlığı, 1998) göre, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla bir süre yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmektedir. Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler dar mükellef olarak tanımlanmakta ve bunların sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar vergiye tabi olmaktadır.

GVK’nın 103. maddesinde yer alan gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde esas alınan tarife, 2017 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere 296 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

13.000 TL’ye kadar	% 15
30.000 TL’nin 13.000 TL’si için 1.950 TL, fazlası	% 20
70.000 TL’nin 30.000 TL’si için 5.350 TL, (ücret gelirlerinde 110.000 TL’nin 30.000 TL’si için 5.350 TL), fazlası	% 27
70.000 TL’den fazlasının 70.000 TL’si için 16.150 TL, (ücret gelirlerinde 110.000 TL’den fazlasının 110.000 TL’si için 26.950 TL), fazlası	% 35
oranında vergilendirilir.

Vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2017 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken gayrimenkul sermaye iratları için 2018 yılı Mart ayında yıllık beyanname vereceklerdir. 2017 takvim yılına ait yıllık Gelir Vergisi Beyannamesinin 1-25 Mart 2018 tarihleri arasında mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla, internet ortamında Hazır Beyan Sistemi kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. Kira gelirleri için yıllık beyanname vermenin en hızlı ve kolay yolu Hazır Beyan Sistemi[6] kullanılarak 1-25 Mart/2018 tarihleri arasında 7 gün 24 saat açık olan sistem üzerinden internet ortamında verilmesidir.

Aile bireylerinin her birinin (eş ve çocuklar) sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmekte olup, elden vergi dairesine verilmesi halinde beyanname geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır.  Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir. Buna göre, takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini yıllık beyanname ile beyan etmesi gerekmektedir.

Mesken/işyeri kira gelirinin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi sırasında, beyannamede yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen tevkifatlar nedeniyle ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakten iade edilmesi gerekmektedir. 2017 yılında elde edilen kira gelirleri için verilen yıllık beyanname üzerine tahakkuk eden gelir vergisi iki eşit taksitte olmak üzere 1. taksiti Mart/2018 ayı sonuna kadar, 2. taksiti ise Temmuz/2018 ayında ödenir. 2017 yılına ilişkin kira geliri için verilecek yıllık beyanname için ödenecek damga vergisi tutarı da 62 seri no.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Maliye Bakanlığı, 2017) ile 58,80 TL olarak belirlenmiş olup bu tutar Mart/2018 ayında tahakkuk ettirilerek, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde ödenecektir.  Tahakkuk eden gelir vergisinin;

• Başkanlığın internet sitesi (www.gib.gov.tr) üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartıyla,
• Anlaşmalı bankaların internet bankacılığı aracılığıyla,
• Anlaşmalı bankalardan ve,
• Tüm vergi dairelerinden, 

ödenmesi mümkün bulunmaktadır.

14. SONUÇ

Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2017 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için 1-25 Mart 2018 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir. Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında Hazır Beyan Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. Hazır Beyan Sistemi kullanılarak 2017 yılında elde edilen dört gelir unsuru (ücret geliri, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlar) için 1-25 Mart 2018 döneminde beyanname vermek mümkündür. Hazır Beyan Sisteminden söz konusu dört gelir unsurunu ayrı ayrı veya birlikte elde edenler yararlanabileceklerdir. Kişiler Sistemde kendileri için hazırlanmış beyannameyi uygun görmeleri halinde ister direk olarak onaylayabilecekler, isterlerse bilgilerde değişiklik yaptıktan sonra onaylayabileceklerdir. Beyannamenin verilmesi sırasında, vergi hesaplaması Sistem tarafından otomatik olarak yapılacak ve tahakkuk bilgileri mükellefin onayına sunulacaktır. Dört gelir unsurunu elde eden mükellefler, Hazır Beyan Sistemini kullanarak beyanname verebilecekleri gibi istemeleri halinde kağıt ortamında vergi dairesine giderek de beyannamelerini verebileceklerdir.

Özetlemek gerekirse, 2017 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• 2017 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.900 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
• 2017 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşanlar, 
• 2017 Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.600 TL’yi aşanlar,

yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. Söz konusu tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. İlk defa mükellef olanların mükellefiyete giriş işlemleri, verdikleri ilk beyannameler üzerine vergi dairesi tarafından yapılmaktadır. Öte yandan, dar mükellefiyette; tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar için Yıllık Beyanname verilmeyecek, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde ise bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir. Dolayısıyla, dar mükellefler tarafından 2017 yılında tevkifata tabi işyeri kira geliri için yıllık beyanname verilmeyecek; tevkifatsız olan mesken kira geliri tutarı 3.900 TL’lik istisna tutarını aşarsa beyan edilecektir.

Beyan edilmesi gereken kira geliri için yıllık beyanname verilmemesi halinde, VUK’nın 352/I. maddesine göre mükellef adına iki kat 1. derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir. Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Vergi ziyaı cezası, iki kat olarak kesilen usulsüzlük cezası ile kıyaslanıp,  miktar itibariyle en ağırı uygulanır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekmektedir. 2017 yılında kira geliri elde edenlerden beyanname vermesi gereken kişilerin, cezalı durumlarla karşılaşmamaları için Mart/2018 ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

KAYNAKÇA

T.C. Yasalar (06.01.1961). 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (10700 sayılı)

T.C. Yasalar (05.12.2017). 7061 sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. Ankara: Resmi Gazete (30261 sayılı)

BKK (03.02.2009). 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı. Ankara: Resmi Gazete (27130 sayılı)

Maliye Bakanlığı (06.03.1998). Gelir Vergisi 210 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (23278)

Maliye Bakanlığı (31.01.1981). Gelir Vergisi 128 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (17237 sayılı)

Maliye Bakanlığı (18.02.2014). Gelir Vergisi 286 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (28917 sayılı)

Maliye Bakanlığı (27.12.2016). Gelir Vergisi 296 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (29931 sayılı)

Maliye Bakanlığı (14.12.2017). Gelir Vergisi 300 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (30270 sayılı)

Maliye Bakanlığı (29.12.2017). Gelir Vergisi 302 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (30285 mükerrer sayılı)

Maliye Bakanlığı (29.12.2017). Damga Vergisi 62 Seri No’lu Genel Tebliği. Ankara: Resmi Gazete (30285 mükerrer sayılı)

Gelir İdaresi Başkanlığı (11.02.2004). Gelir Vergisi 16 No.lu Sirküleri. Ankara: (www.g,b.gov.tr)

Türkay, İmdat (2017), “Mesken ve İşyeri Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi”, Vergi Müfettişleri Derneği. 2017

Beyanname Düzenleme Rehberi, Vergi Müfettişleri Derneği. 2017

www.gib.gov.tr/Rehberler/Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi, Yayın No:236, 2017

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı (26.08.2011) B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 70-1437 sayılı muktezası. İstanbul: İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı

Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz; kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.

---

[1] www.gib.gov.tr/İstatistikler/Aylar İtibariyle Mükellef Sayıları/Tablo 5-GMSİ Faal Mükellef Sayıları, erişim tarihi: 11.01.2018.

[2] 302 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2018 yılı mesken kira gelirlerine uygulanacak mesken istisnası 4.400 TL olarak belirlenmiştir.

[3] 2017 Yılına ilişkin kira geliri için verilecek Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi için ödenecek damga vergisi tutarı da 62 seri no.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 58,80 TL olarak belirlenmiş olup bu tutar Mart/2018 ayında tahakkuk ettirilerek, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde ödenecektir.

[4] http://www.tdk.gov.tr/Güncel Türkçe Sözlük.

[5] 2018 yılında elde edilecek tevkifata tabi işyeri kira gelirlerinde beyanname verme sınırı, 2018 yılı için belirlenen vergi tarifesinin üçüncü gelir diliminde ücret gelirleri için belirlenen gelir dilimi olan 34.000 TL’dir.

[6] Hazır Beyan Sistemi; gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan veya bunların birkaçından veyahut tamamından oluşan gelir vergisi mükelleflerinin gelir vergisi beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından kısmen veya tamamen önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulduğu sistemi ifade etmektedir.

22.03.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.