İbrahim Döner
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
ibrahimdoner66@gmail.com

Elektrik Piyasasında Arazi Edinim ve Kamulaştırma İşlemleri

GİRİŞ

Elektrik piyasasında faaliyet gösterecek tüzel kişiler için proje alanının seçimi ve ihtiyaç duyulan arazilerin temini önemli bir unsurdur. Projenin hazırlık aşamasında bu süreç inşaat öncesi dönem olarak değerlendirilmektedir. Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu, kamu yararı adına ihtiyaç duyulan ve elektrik dağıtım tesislerinin kurulabilmesi amacıyla gerekli olan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazların kamulaştırılması işlemlerini yürütmektedir. Önlisans, üretim veya dağıtım lisansı sahibi tüzel kişiler faaliyetleriyle ilgili olarak;

• Kamu yararı kararı,
• İrtifak hakkı tesisi,
• Kullanma izni,
• Kiralama yapılması,
• Hazineye ait taşınmazlar dışındaki kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazların devir kararının alınması,
• Mera tahsis amacı değişikliği,

talebiyle kuruma başvurur. Talep kurum tarafından değerlendirilir ve uygun görülmesi hâlinde kurum tarafından kamu yararı kararı verilir. Söz konusu karar çerçevesinde gerekli kamulaştırma işlemleri ilgili kanun çerçevesinde sonuçlandırılır.

Elektrik piyasasında kamulaştırma ve arazi edinimi 2942 sayılı kamulaştırma kanunu çerçevesinde yapılmaktadır. Buna ek olarak, ülkemiz anayasamızın 46. maddesine göre, devlet ve kamu tüzel kişileri kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek değeri üzerinden ve bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım miktarı nakden ve peşin olarak ödenmek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi ve kıyıların korunması amaçlarıyla kamulaştırılan taşınmazların bedelleri eşit taksitler halinde beş yılı geçmemek üzere ödenebilir. Bu durumda ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır denilerek, kamulaştırma işlemlerinin yasal dayanağı anayasamızda da belirlenmiştir.

Kamu kurumları kamu hizmetlerinin yürütülmesi için kanunlarla tanınan yetki hedefler ve stratejiler çerçevesinde yapmakla yükümlü oldukları hizmetleri gerçekleştirebilmek için ihtiyaç duydukları taşınmaz ve irtifak haklarını, bedellerini nakden ve peşin olarak ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

Değerli okurlar, makalemizde elektrik piyasasında kamulaştırma işlemlerinin yasal dayanağını, taşınmaz temini ve kamulaştırma yöntemlerinin nasıl olduğunu anlatarak kısaca yatırımcı ve karar alıcılara bilgi vereceğim.

1. KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE KULLANILAN BAZI KAVRAMLAR VE AÇIKLAMALARI

a. Kamulaştırma Kavramı

İdarenin kamu yararı düşüncesiyle ve kamu gücüne dayanarak, parasını peşin vermek şartıyla bir taşınmazı zorla yani mal sahibinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın elde edinmesi olarak tanımlanır.

b. Mülkiyet Kavramı

Sahibine; hukuki düzen çerçevesinde sahip olduğu şeyler üzerinde dilediği gibi kullanma yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren ayni bir haktır.

c. Kamu Yararı Kavramı

Mülkiyet hakkının sınırlarının belirtilmesinde ve bu hakkın özüne yapılacak müdahalelerde bir ölçü olarak kullanılan kavramdır.

d. Toplum Yararı Kavramı

Toplumun varlığını sürdürebilmesine ilişkin çıkarların tümüdür. Yani; ülkede yaşayan tüm insanların ortak çıkarını anlatan bir kavramdır.

2. ELEKTRİK PİYASASINDA KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ NASIL YAPILMAKTADIR

Elektrik piyasasında üretim veya dağıtım faaliyetlerinde bulunan lisans sahibi tüzel kişilerin önlisans ve lisansa konu faaliyetleri için gerekli olan kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlara ilişkin kamulaştırma talepleri kurum tarafından değerlendirilir ve uygun görülmesi hâlinde kurum tarafından kamu yararı kararı verilir. Söz konusu karar çerçevesinde gerekli kamulaştırma işlemleri 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda belirtilen esaslar dâhilinde üretim faaliyetlerinde bulunan tüzel kişiler için Maliye Bakanlığı, dağıtım faaliyetlerinde bulunan lisans sahipleri için ise TEDAŞ tarafından yapılır. Bu durumda kamulaştırma bedelleri ile kamulaştırma işlemlerinin gerektirdiği diğer giderler kamulaştırma talebinde bulunan tüzel kişi tarafından ödenir.

3. TAŞINMAZLARIN SINIFLANDIRILMASI

Elektrik piyasasında taşınmazların sınıflandırılması aşağıdaki konulara göre yapılmaktadır.

• Özel mülkiyete konu taşınmazlarda kamulaştırma işlemleri
• Maliye hazinesi mülkiyetinde, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlarda irtifak hakkı tesisi, kiralama yapılması ve bedelsiz kullanım izni verilmesi işlemleri
• Maliye hazinesi dışındaki diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlarda mülkiyet devri yollarından biriyle, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 4646 sayılı Doğalgaz Piyasası Kanunu, 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu, 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili kurum mevzuat hükümlerine göre belirlenerek temin edilir.

4. ELEKTRİK PİYASASINDA KAMULAŞTIRMA YÖNTEMLERİ

Elektrik piyasasında kamulaştırma yöntemleri satın alma usulü ve acele kamulaştırma usulü olmak üzere ikiye ayrılmaktadır

a. SATIN ALMA USULÜ İLE KAMULAŞTIRMA

Tapuda kayıtlı olan taşınmazlar için öncelikle satın alma usulünün uygulanması esas alınmaktadır.

Satınalma usulü ile kamulaştırmada kurum tarafından sırasıyla aşağıdaki işlemler yapılır.

• Kamulaştırma kararı alınmış olan taşınmazlar hakkında, kurum tarafından Kanunun 7’nci maddesi hükmü gereğince tapu siciline şerh verilmesi ilgili tapu müdürlüğünden bilgi istenir.
• Kamulaştırılan taşınmazın maliklerinin gerçek kişi olması durumunda adı, soyadı ve vatandaşlık numaralarının, tüzel kişi olmaları durumunda unvanlarının adresleri ile birlikte lisans sahibi tüzel kişiler tarafından kuruma bildirilir. Bu durumun mümkün olmaması halinde, taşınmazlar hakkında malik tespiti ve adres araştırması kurum tarafından yapılır.
• Kamulaştırma kararı alınmış olan taşınmazların kıymet takdiri işlemlerini yürütmek amacıyla, kanunun 8’ inci maddesine göre, Başkan tarafından kurum bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla “Kıymet Takdir Komisyonu” kurularak görev verilir.  Bu komisyon tarafından, kurum veya lisans sahiplerince konuyla ilgili uzman kişi, kuruluşlara yaptırılan değerleme raporları esas alınmak suretiyle “Kıymet Takdir Raporu” düzenlenir. Bu rapor, lisans sahibi tüzel kişiye gönderilir. Kurum tarafından taşınmaz maliklerine, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre, satın alma isteğini içeren, görüşmelerin yerini ve tarihini belirten bildirim yapılır. Uzlaşma görüşmelerinde “Kıymet Takdir Raporu”nda belirlenen tahmini bedelde anlaşmaya varılması halinde kamulaştırılacak alan ve kamulaştırma bedelini içeren “Uzlaşma Tutanağı” düzenlenerek malikler ile komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak lisans sahibi tüzel kişiye gönderilir. Lisans sahibi tüzel kişi 10 gün içinde kurum tarafından istenilen teminat mektubunu sunar.
• Tapu mevzuatına göre karşılıklı imzalanan uzlaşma tutanağı, kamulaştırma teknik dosyası ile birlikte kurumca, ilgili kuruluşlara gönderilerek kamulaştırma planlarının onaylanması ve tescile esas işlemlerin yürütülerek maliye hazinesi veya ilgili kanunda belirtilen kamu idaresi adına düzenlenen tapu kayıt örneklerinin kuruma iletilmesi talep edilir. Tescil işleminin gerçekleşmesiyle birlikte kamulaştırma bedeli, uzlaşan hak sahiplerine banka aracılığıyla ödenir.
• Bedel üzerinde anlaşmaya varılamaması durumunda, “Anlaşmazlık Tutanağı” düzenlenerek, malikler veya yetkili temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Kurum tarafından bu tutanak lisans sahibi tüzel kişiye gönderilerek, taşınmaz hakkında kanunun 10’uncu maddesi hükmüne göre kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasının açılacağı bildirilir

b. ACELE KAMULAŞTIRMA YÖNTEMİ

Kamulaştırma işlemlerini Bakanlar Kurulu Kararı ya da kanunlarda sayılan özel durumlarda hızlandırılarak yapıldığı kamulaştırma uygulamasına acele kamulaştırma denir. Başka bir anlatımla kamu yararının olduğu bazı acil durumlarda gecikmeye fırsat verilmeksiniz bilirkişi raporu düzenlenerek diğer işlemlerin kamulaştırma işlemlerinden sonra yapıldığı kamulaştırma türüne “acele kamulaştırma” denir.

Tüzel kişilerin faaliyetleri için gerekli olan, kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için acele el koyma teklifini de içeren lüzum, kamulaştırma, kamu yararı kararı alınabilmesi amacıyla, içeriği kurum tarafından belirlenen ve acele kamulaştırmaya gerekçe teşkil edecek teknik raporun tüzel kişi tarafından düzenlenerek kuruma ibraz edilmesiyle işlemler başlamaktadır. Gerekçeli teknik rapor içeriğinin uygun bulunması halinde kurumca kamulaştırma kararı alınarak müteakip işlemlerin tamamlanması için ilgili mercilere gönderilir.

Kurum tarafından kamulaştırma kararı alınan taşınmaz için aşağıdaki işlemler sırasıyla yapılır.

• Acele kamulaştırmaya ilişkin kararın resmi gazetede yayımlanmasını müteakiben, kurum tarafından taşınmaz hakkında kanun hükmüne göre acele el koyma davasının açılacağı lisans sahibi tüzel kişilere bildirilir.
• El koyma kararı alınmış olan taşınmaz hakkında, mahkeme tarafından tayin edilen bilirkişilerce belirlenen tahmini kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılması ve mahkeme tarafından el koyma kararının ardından, kurum tapu müdürlüğünden ilgili taşınmaz için şerh verilmesi ister.

 

• Mahkemece el koyma kararının alınması tarihinden itibaren, mücbir sebepler ve haklı nedenler haricinde en geç altı ay içinde gerekli yasal işlemlerin tamamlanarak; bedelde anlaşmaya varılması halinde işlemlerin tamamlanması, bedelde anlaşmaya varılamaması durumunda ise bedel tespiti ve tescil davaları açılması aşamaları tamamlanır.

5.ELEKTRİK PİYASASINDA TAŞINMAZ TEMİN YÖNTEMİ

A.KİŞİLERİN ÖZEL MÜLKİYETİNDE BULUNAN TAŞINMAZLARDA TEMİN YÖNTEMLERİ

Tüzel kişilerin faaliyetleri için gerekli olan ve kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlara ilişkin temin talepleri kuruma iletilir. Kurum, söz konusu taleple ilgili olarak gerektiğinde resmi ve özel kuruluşlar ile yazışma yaparak kamulaştırmaya hazırlık işlemlerini organize eder. Kurum tarafından, söz konusu taleplerden ilgili mevzuata ve proje gereklerine uygun olanlar için lüzum kararı, kamulaştırma kararı, kamu yararı kararı alınarak kamulaştırma işlemlerine başlanır.

Kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için lisans sahibi tüzel kişiler lehine alınmış olan lüzum, kamulaştırma, kamu yararı kararları ve geri kalan kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması için kurum tarafından Maliye Bakanlığı’na gönderilir. İlgili bakanlık süreç hakkında kuruma bilgi vermekle yükümlüdür.

B) KAMU KURUM VE KURULUŞLARININ VEYA MALİYE HAZİNESİNİN MÜLKİYETİNDE BULUNAN DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDA OLAN TAŞINMAZLARDA TEMİN YÖNTEMİ

1.Maliye Hazinesi Dışındaki Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Devri

Tüzel kişilerin ihtiyaç duyduğu maliye hazinesi dışındaki kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar için devir talepleri kuruma iletilir. Kurum tarafından söz konusu taleplerden mevzuat ve proje gereklerine uygun olanlar için devir kararı alınır.

Elektrik piyasasında faaliyet gösteren lisans sahipleri lehine alınan devir kararları, elektrik üretim tesislerine ilişkin olanlar Maliye Bakanlığı’na, elektrik dağıtım tesislerine ilişkin olanlar ise TEDAŞ’a, işlem tesis edilmek üzere gönderilir. Tüzel kişiler, TEDAŞ ve Maliye Bakanlığı devir işlemleri hakkında gerekli bilgileri vermekle ve neticelenen devir işlemlerine ait tapu sicil kaydı dâhil, bütün belgeleri kuruma bildirmekle yükümlüdürler.

Kurul tarafından alınmış devir kararları kapsamındaki devir işlemlerinin devamı için, sırasıyla aşağıda belirtilen iş ve işlemler yapılır.

• Kurum tarafından kıymet takdiri yapılır ve belirlenen bedelle devre muvafakat edilmesi için taşınmaz sahibi idareye yazılı olarak başvuru yapılır. İlgili kadastro müdürlükleri tarafından kamulaştırma planlarının onaylanmasının ardında tapu müdürlükleri ve defterdarlıklardan tescile esas işlemlerin yürütülerek, maliye hazinesi veya TEDAŞ adına düzenlenecek tapu sicil kayıtlarının kuruma iletilmesi talep edilir.
• İlgili idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise, kanunun ilgili hükümlerine göre hareket edilir. İlgili idare ile devir bedeli konusunda anlaşmaya varılamaması durumunda bedel tespiti ve tescil davasının açılacağı lisans sahibine bildirilir.

2. Maliye Hazinesi Mülkiyetindeki Taşınmazlar İle Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Taşınmazlarda İrtifak Hakkı Tesisi ve Kiralama

Piyasada üretim veya dağıtım faaliyetinde bulunan tüzel kişilerin, faaliyetleri ile ilgili olarak hazinenin mülkiyetindeki, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesisi, kullanma izni verilmesi veya kiralama yapılabilmesi için kurumdan talepte bulunur. Bu talebin kurumca uygun görülmesi hâlinde Maliye Bakanlığı ile tüzel kişiler arasında lisans süresi ile sınırlı olmak üzere “irtifak hakkı tesisi, kullanma izni veya kiralama sözleşmesi” düzenlenir. Bu sözleşmelerde, sözleşmenin geçerliliğinin önlisans veya lisansın geçerlilik süresi ile sınırlı olacağı hükmü yer alır.  İrtifak hakkı tesis edilmesine konu taşınmazların tescil işlemleri, ilgili mevzuat dâhilinde tamamlanır. Tüzel kişiler tarafından taşınmaz tescillerinin gerçekleştirilmesi ile tapu kayıtları,  kiralama durumunda ise noter tasdikli kira sözleşmesinin kuruma intikal ettirilmesi sağlanır.

C) MERA KANUNU KAPSAMINDA BULUNAN TAŞINMAZLARDA TAHSİS AMACI DEĞİŞİKLİĞİ VE MERA NİTELİĞİ DEĞİŞTİRİLEN TAŞINMAZLARDA İRTİFAK HAKKI TESİSİ

Tüzel kişilerin faaliyetleri için gerekli olan taşınmazların mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi 4342 sayılı mera kanunu kapsamındaki yerlerden olması durumunda tüzel kişiler tarafından kuruma başvuru yapılır. Kurumca uygun görülmesi halinde, Mera Kanunu kapsamında bu alanların tahsis amaçlarının değiştirilerek maliye hazinesi adına düzenlenen tapu kayıt örneklerinin kuruma gönderilmesi hususu, ilgili Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü’nden talep edilir. Enerji nakil hatları için gerekli olan taşınmazlar kapsamında, direk yerleri hariç olmak üzere iletken kablo geçiş alanları için tahsis amacı değişikliği yapılmaz. Tahsis amacı değiştirilerek maliye hazinesi adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesisi ve kiralama işlemleri gerçekleştirilir.

D) DİĞER KAMU KURUM VEYA KURULUŞLARINA AİT TAŞINMAZ MALLARIN TEMİN YÖNTEMLERİ

Özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen üretim faaliyetleri için gerekli olan hazineye ait taşınmazlar dışındaki kamu kurum veya kuruluşlarına ait taşınmazlar, kurum tarafından verilecek kamulaştırma kararı uyarınca üretim faaliyetlerinde bulunan tüzel kişiler için Maliye Bakanlığı’nca kamulaştırma kanunu kapsamında temin edilir. Bu durumda kamulaştırma bedeli için gerekli olan giderler kamulaştırma talebinde bulunan tüzel kişisi tarafından ödenir.

6.KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ İÇİN GEREKLİ EVRAKLAR

• Şirket yetkililerince imzalı, kurum tarafından belirlenen örneğine uygun başvuru dilekçeleri
• Tüm tadiller işlenmiş en son halini gösterir Önlisans ve Lisans Örneği
• ÇED (Çevresel Etki Değerlendirme) Belgesi veya ÇED Başvuru Belgesi
• İmar Durum Belgesi, İmar Planları veya İmar Başvuru Belgesi
• Vaziyet Planı
• Genel Yerleşim Planı
• Taşınmaz Listeleri
• Kamulaştırma Planı
• Tescil Bildirimleri, Alan Hesapları, Krokiler
• Tapu Kayıt Örnekleri
• İmza Sirküleri
• Evrak kopyalarının CD veya DVD ye kopyalanmış örnekleri

Piyasada faaliyet gösterecek tüzel kişiler yukarıdaki evrakları hazırlayarak kamulaştırma işlemleri için Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’na başvuru yapar. Kurum sunulan evrakları inceleyip değerlendirir. Uygun bulunan başvuru için kamulaştırma süreçleri başlatılarak taşınmazın temin edilmesi için diğer kamu kurum ve kuruluşlarıyla resmi yazışmalar yapılır.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Enerji projelerinde arazi temini büyük önem taşımaktadır. Kişiler ve kurumların mülkiyetinde olan taşınmazların temin edilmesi sırasında zorluklar çıkabilmektedir. Bu zorlukları aşabilmenin en kolay yolu Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’na başvuru yaparak kamulaştırma kanunu kapsamında arazinin temin edilmesidir. Kurum tarafından kamulaştırma işlemleri yapılarak, hem işlemler sorunsuz çözülmekte, hem de daha hızlı sonuç alınmaktadır.

KAYNAKLAR

2942 sayılı kamulaştırma kanunu

11.06.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.