Dr.Hayrullah Doğan
Yeminli Mali Müşavir
E. Hesap Uzmanı
DT Denetim Turkey
hdogan@denetimturkey.com

Konutta KDV İadesinde Yaşanan Haksızlığa Kim Dur Diyecek?

HANGİ KONUTLARDA KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI %8’e İNDİ?

08.09.2016 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla;

1- Her yerde 150 m2 üzerindeki konut satışları, 

2- Büyükşehirlerde net alanı 150 m2’nin altında lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; 1000-TL ve üstü olan konut satışlarında,

%18 olarak uygulanmakta olan KDV oranı, 8.9.2016 tarihinden itibaren  %8’e indirilmiştir.

Peki, bu indirim nedeniyle vergi karşılığı olarak banka veya müteahhite yapılan fazla ödemeleri konut alıcıları geri alabilecek mi?

 Bu konuda yazılı ve görsel basında bazı yazarlar veya tüketici derneklerince yapılan yorum ve açıklamalar kafaları iyice karıştırdı. Bir tüketici derneği başvuru adresi olarak ticaret mahkemelerini gösterdi.

Maliye’den ses yok, kredi veren banka bu konu beni ilgilendirmiyor diyor, müteahhit cebine giren fazla parayı vermek istemiyor, ayrıca üstüne bir de KDV iadesi alacağından katmerli parayı görüp ellerini ovuşturuyor.

Vatandaş Devletin kendisine verdiği bu parayı kimden nasıl geri alacağını bilememenin çaresizliği içinde!

Vatandaşı Bu Konuda Biz Aydınlatalım

1- Bakanlar Kurulu Kararı ile konut satışlarında katma değer vergisi oranında  %10 oranında yapılan indirim;

a) 8.9.2016 tarihine kadar satılmış ve faturası kesilmiş konut satışlarına uygulanmaz. Bu nedenle bu alıcıların ödemiş oldukları KDV’nin %10 oranına isabet eden kısmını geri alma hakları bulunmamaktadır.

b) 8.9.2016 tarihinden sonra satın alınan bitmiş konutlarda KDV  %8 oranında uygulanacağından tüketiciler verginin %10’u kadar daha az vergi ödemek suretiyle konutu daha ucuza alacaklardır.

c) 8.9.2016 tarihinden önce müteahhitten topraktan alınan ve bu tarihe kadar henüz bitmemiş konut inşaatlarında, inşaat bitmediğinden müteahhite konut için yapılan ödemeler avans mahiyetindedir. Bu durumda konut satışını tevsik edecek olan fatura kesilmesine gerek yoktur. Ancak Katma değer vergisi uygulamasında taraflar isterse fatura düzenlenip KDV ödenmesi imkânı mevzuatımızda bulunmaktadır.

 

Topraktan alınan konutun banka kredisi ile alınması halinde, alıcının almış olduğu banka kredisi nakit olarak kendisine verilmeyip banka alıcı adına müteahhite ödemektedir. Konut alıcısı da bu krediyi faiz ile birlikte aylık taksitler halinde bankaya geri ödemektedir.

Bu durumda, tüketici topraktan satın aldığı konutu, ister kendi parasıyla isterse banka kredisi kullanmak suretiyle almış olsun, 8.9.2016 tarihinden sonra inşaat tamamlandığında vergi mevzuatımıza göre alıcıya teslimi yapıldığında müteahhit tarafından faturası %8 KDV hesaplanarak kesilecektir.  

Ancak tüketici topraktan satın aldığı bu konutun bedelini kendi parasıyla veya banka kredisi kullanmak suretiyle inşaat bitmeden önce müteahhite ödedi. Müteahhite yaptığı ödemenin içinde, inşaat bitiminde kesilecek faturada %18 oranında hesaplanacak KDV karşılığı olan parayı da ödedi. Banka kredisi ile alınanlarda müteahhite yapılan ödemeler için tüketici bankaya borçlandı ve aylık taksitler halinde ödemektedir.

Hemen başta söyleyelim, Devletimiz bu vergi indirimini vatandaş daha ucuza konut alsın diye yaptı. Dolayısıyla müteahhite etkisi konut satışlarındaki artış nedeniyle konut stokunun eritilmesi olacaktır. Yoksa burada devlet Müteahhitin cebine ilave para koymamıştır.

Ayrıca müteahhit inşaat aşamasında yüklendiği %10 vergi farkını zaten iade olarak geri alacak. Bir de ilave olarak vergi farkı cebine kalacak diye ballı börek yemeye Devletimiz hiçbir zaman müsaade etmez. Olaya bir örnek verelim.

MAKETTEN KONUT ALICILARI (3 YIL ÖNCE)

 I. ALICI  (KDV DÂHİL )                     II. ALICI (KDV HARİÇ)

SÖZ. KONUT BEDELİ: 1.180.000                     1.000.000

2016/9153 SAYILI KARARNAME YAYINLANMAMIŞ OLSAYDI BUGÜN İNŞAAT BİTTİĞİNDE FATURA

KONUT BEDELİ: 1.000.000                             1.000.000

KDV (%18)       :      180.000                                180.000-

TOPLAM          :1.180.000                                1.180.000

ALICI ÖDEMESİ:1.180.000                               1.180.000

2016/9153 SAYILI KARARA GÖRE BUGÜN KESİLECEK FATURA VE YAPILACAK ÖDEME TUTARI

KONUT BEDELİ:1.092.593                                1.000.000

KDV  (%8)               87.407                                       80.000

TOPLAM            : 1.180.000                               1.080.000

ALICI ÖDEMESİ: 1.180.000                                 1.080.000  

FAZLA ÖDEME:      100.000                                       -

VERGİ TEŞVİKİ:           YOK                                        100.000

MÜTEAHHİTİN CEBİNE 92.593-TL GİRDİ.

MÜTEAHHİT AYRICA SATIŞLARI İNDİRİMLİ KDV ORANINA TABİ OLDUĞUNDAN %18 ORANINDA YÜKLENDİĞİ GİRDİLERİ NEDENİYLE AYRICA DEVLETTEN BİR DE KDV İADESİ ALACAK. CEBİNE GİREN PARA KATLANACAK. İŞTE BUNA BALLI BÖREK DERLER OLUR MU?

VERGİ İNDİRİMİNDEN TÜKETİCİYE HİÇ BİR AVANTAJ YOK.

ÇÖZÜM:

Topraktan satın alınan ve faturası 8.9.2016 tarihinden sonra kesilecek olan konutlar için yapılması gereken şudur.

1- Katma Değer Vergisi, en son aşamada tüketicinin üzerinde kalan bir vergi türüdür.

2- vergi indiriminden konut alıcısı yararlanacaktır.

3- Konut alıcısı konut bedelinin tamamın %18 ödenmesi öngörülen KDV dahil teslim tarihine kadar (fatura tarihi) kendi parasıyla veya banka kredisi kullanarak ödemiş ise %10 KDV indirimine isabet eden paranın kendisine iadesi şarttır.

4- İade, müteahhit tarafından konut alıcısına nakit iade yapılmak suretiyle olacaktır.

5- Banka kredisi kullanılarak alınan konutlarda, banka kredi borcu kapatılmış ise müteahhit yine alıcıya nakit iade yapacaktır.

6-Banka kredi borcu kapanmamış ise, müteahhit vergi farkını bankaya geri iade edecek, banka da bu ödemeyi dikkate alarak tüketicinin konut kredi borcunu yeniden hesaplayarak kendisine bildirecektir. Dolayısıyla bu tarihten sonraki kredi taksitleri aşağıya düşmüş olacaktır.

7- Topraktan alınan ve 8.9.2016 tarihine kadar inşaat tamamlanmadığı halde tarafların kendi arzusu ile faturanın bu tarihten önce kesilmiş olması durumunda, bu faturada  %18 oranında KDV hesaplanmış ve maliyeye ödenmiştir. Bu tüketiciler için %10 oranındaki KDV farkının iadesi söz konusu değildir.

İADENİN YAPILMASINI SAĞLAYACAK SORUMLU KURULUŞ NERESİDİR? 

Görüyoruz ki her kuruluş iadenin nasıl yapılacağı konusunda sorumluluğu diğer kuruluşa atmaktadır.

Oysa bu konuda Maliye Bakanlığı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı sorumlu kuruluşlardır.

Maliye Bakanlığı, bu konu müteahhit ile tüketici arasında yapılan özel sözleşmeye dayanmaktadır, bizi ilgilendirmez diyemez. Yapılan sözleşme KDV dahil yapılmış olsa dahi, Vergi Usul Kanununda özel mukavelelerin vergilendirmeyi etkilemeyeceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Bakanlar Kurulu konut alıcısına vergi indirimi yoluyla bir teşvik sağlamıştır, bu teşvikten ilgisiz bir kişi olan müteahhitin yararlanması halinde, haksız yararlanılan verginin müteahhitten cezalı olarak Maliye tarafından geri alınması gerekir. Bu nedenle maliye ilgili kuruluştur.

Tüketiciye konut kredisi sağlayan banka müteahhite %10 KDV farkına isabet eden tutar kadar fazla ödeme yapmış ve bunu tüketiciye yüklemiştir. Bu nedenle yaptığı bu fazla ödemeyi müteahhitten geri alması gerektiğinden bu konu beni ilgilendirmiyor diyemez. Bunu yapmaz ise Bankacılık Düzenleme Ve Denetleme Kurulu’nun bu bankaya yaptırım uygulaması gerekir.

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tüketicinin haklarını korumakla kanunlarla görevlendirilmiş ve yetkilendirilmiş bakanlıktır. Tüketicinin uğrayacağı bu haksızlığa müdahale etmeyecekse tüketiciyi koruma görevini ne zaman yapacaktı. Bu nedenle bu bakanlıkta sorumlu kuruluş olup bu konu bizi ilgilendirmiyor diyemez.

SONUÇ

Kanuna dayanılarak çıkarılan kararname ile konut alıcısına sağlanan teşvik kapsamında KDV indirimine isabet eden paranın iadesi tüketiciye yapılmalıdır. Aksi takdirde tüketici açısından hiçbir şey değişmeyecekse bu düzenleme neden yapıldı ve Maliye %10 eksik vergi tahsilatına razı oldu.

   

 

 

 

 

   

 

 

 KONUTTA KATMA DEĞER VERGİSİ İADESİNDE YAŞANAN HAKSIZLIĞA KİM DUR DİYECEK?

 

HANGİ KONUTLARDA KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI %8’e İNDİ?

 

08.09.2016 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla;

 

1- Her yerde 150 m2 üzerindeki konut satışları,

 

2- Büyükşehirlerde net alanı 150 m2’nin altında lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; 1000-TL ve üstü olan konut satışlarında,

%18 olarak uygulanmakta olan KDV oranı, 8.9.2016 tarihinden itibaren  %8’e indirilmiştir.

 

Peki, bu indirim nedeniyle vergi karşılığı olarak banka veya müteahhite yapılan fazla ödemeleri konut alıcıları geri alabilecek mi?

 Bu konuda yazılı ve görsel basında bazı yazarlar veya tüketici derneklerince yapılan yorum ve açıklamalar kafaları iyice karıştırdı. Bir tüketici derneği başvuru adresi olarak ticaret mahkemelerini gösterdi.

Maliye’den hiç açıklama yok, kredi veren banka bu konu beni ilgilendirmiyor diyor, müteahhit cebine giren fazla parayı vermek istemiyor, ayrıca üstüne bir de KDV iadesi alacağından katmerli parayı görüp ellerini ovuşturuyor.

Vatandaş Devletin kendisine verdiği bu parayı kimden nasıl geri alacağını bilememenin çaresizliği içinde!

 

Vatandaşı bu konuda biz aydınlatalım.

1- Bakanlar Kurulu Kararı ile konut satışlarında katma değer vergisi oranında  %10 oranında yapılan indirim;

a) 8.9.2016 tarihine kadar satılmış ve faturası kesilmiş konut satışlarına uygulanmaz. Bu nedenle bu alıcıların ödemiş oldukları KDV’nin %10 oranına isabet eden kısmını geri alma hakları bulunmamaktadır.

b) 8.9.2016 tarihinden sonra satın alınan bitmiş konutlarda KDV  %8 oranında uygulanacağından tüketiciler verginin %10’u kadar daha az vergi ödemek suretiyle konutu daha ucuza alacaklardır.

c) 8.9.2016 tarihinden önce müteahhitten topraktan alınan ve bu tarihe kadar henüz bitmemiş konut inşaatlarında, inşaat bitmediğinden müteahhite konut için yapılan ödemeler avans mahiyetindedir. Bu süreçte konut satışını tevsik edecek olan fatura kesilmesine gerek yoktur. Faturalar teslimde kesilebilir. Ancak Katma değer vergisi uygulamasında taraflar isterse evvelden fatura düzenlenip KDV ödenmesi imkânı mevzuatımızda bulunmaktadır.

 

Topraktan alınan konutun banka kredisi ile alınması halinde, alıcının almış olduğu banka kredisi nakit olarak kendisine verilmeyip banka alıcı adına müteahhite ödemektedir. Konut alıcısı da bu krediyi faiz ile birlikte aylık taksitler halinde bankaya geri ödemektedir.

 

Bu durumda, tüketici topraktan satın aldığı konutu, ister kendi parasıyla isterse banka kredisi kullanmak suretiyle almış olsun, 8.9.2016 tarihinden sonra inşaat tamamlandığında vergi mevzuatımıza göre alıcıya teslimi yapıldığında müteahhit tarafından faturası %8 KDV hesaplanarak kesilecektir.  

Ancak tüketici topraktan satın aldığı bu konutun bedelini kendi parasıyla veya banka kredisi kullanmak suretiyle inşaat bitmeden önce müteahhite ödedi. Müteahhite yaptığı ödemenin içinde, inşaat bitiminde kesilecek faturada %18 oranında hesaplanacak KDV karşılığı olan parayı da ödedi. Banka kredisi ile alınanlarda müteahhite yapılan ödemeler için tüketici bankaya borçlandı ve aylık taksitler halinde ödemektedir.

Hemen başta söyleyelim, Devletimiz bu vergi indirimini vatandaş daha ucuza konut alsın diye yaptı. Dolayısıyla müteahhite etkisi konut satışlarındaki artış nedeniyle konut stokunun eritilmesi olacaktır. Yoksa burada devlet Müteahhitin cebine ilave para koymamıştır.

Ayrıca müteahhit inşaat aşamasında yüklendiği %10 vergi farkını zaten iade olarak geri alacak. Bir de ilave olarak vergi farkı cebine kalacak diye ballı börek yemeye Devletimiz hiçbir zaman müsaade etmez. Olaya bir örnek verelim.

 

MAKETTEN KONUT ALICILARI (3 YIL ÖNCE)

 I. ALICI  (KDV DÂHİL )                     II. ALICI (KDV HARİÇ)

SÖZ. KONUT BEDELİ: 1.180.000                     1.000.000

2016/9153 SAYILI KARARNAME YAYINLANMAMIŞ OLSAYDI BUGÜN İNŞAAT BİTTİĞİNDE FATURA

KONUT BEDELİ: 1.000.000                             1.000.000

KDV (%18)       :      180.000                                180.000-

TOPLAM          :1.180.000                                1.180.000

ALICI ÖDEMESİ:1.180.000                               1.180.000

2016/9153 SAYILI KARARA GÖRE BUGÜN KESİLECEK FATURA VE YAPILACAK ÖDEME TUTARI

KONUT BEDELİ:1.092.593                                1.000.000

KDV  (%8)               87.407                                       80.000

TOPLAM            : 1.180.000                               1.080.000

ALICI ÖDEMESİ: 1.180.000                                 1.080.000  

FAZLA ÖDEME:      100.000                                       -

VERGİ TEŞVİKİ:           YOK                                        100.000

MÜTEAHHİTİN CEBİNE 92.593-TL GİRDİ.

MÜTEAHHİT AYRICA SATIŞLARI İNDİRİMLİ KDV ORANINA TABİ OLDUĞUNDAN %18 ORANINDA YÜKLENDİĞİ GİRDİLERİ NEDENİYLE AYRICA DEVLETTEN BİR DE KDV İADESİ ALACAK. CEBİNE GİREN PARA KATLANACAK. İŞTE BUNA BALLI BÖREK DERLER, OLUR MU HİÇ?

VERGİ İNDİRİMİNDEN TÜKETİCİYE HİÇ BİR AVANTAJ YOK.

ÇÖZÜM:

Topraktan satın alınan ve faturası 8.9.2016 tarihinden sonra kesilecek olan konutlar için yapılması gereken şudur.

1- Katma Değer Vergisi, en son aşamada tüketicinin üzerinde kalan bir vergi türüdür.

2- Vergi indiriminden konut alıcısı yararlanacaktır.

3- Konut alıcısı konut bedelinin tamamın %18 ödenmesi öngörülen KDV dahil teslim tarihine kadar (fatura tarihi) kendi parasıyla veya banka kredisi kullanarak ödemiş ise %10 KDV indirimine isabet eden paranın kendisine iadesi şarttır.

4- İade, müteahhit tarafından konut alıcısına nakit iade yapılmak suretiyle olacaktır.

5- Banka kredisi kullanılarak alınan konutlarda, banka kredi borcu kapatılmış ise müteahhit yine alıcıya nakit iade yapacaktır.

6-Banka kredi borcu kapanmamış ise, müteahhit vergi farkını bankaya geri iade edecek, banka da bu ödemeyi dikkate alarak tüketicinin konut kredi borcunu yeniden hesaplayarak kendisine bildirecektir. Dolayısıyla bu tarihten sonraki kredi taksitleri aşağıya düşmüş olacaktır.

7- Topraktan alınan ve 8.9.2016 tarihine kadar inşaat tamamlanmadığı halde tarafların kendi arzusu ile faturanın bu tarihten önce kesilmiş olması durumunda, bu faturada  %18 oranında KDV hesaplanmış ve maliyeye ödenmiştir. Bu tüketiciler için %10 oranındaki KDV farkının iadesi söz konusu değildir.

 

İADENİN YAPILMASINI SAĞLAYACAK SORUMLU KURULUŞ NERESİDİR?

 

Görüyoruz ki her kuruluş iadenin nasıl yapılacağı konusunda sorumluluğu diğer kuruluşa atmaktadır.

Oysa bu konuda Maliye Bakanlığı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı sorumlu kuruluşlardır.

 

Maliye Bakanlığı, bu konu müteahhit ile tüketici arasında yapılan özel sözleşmeye dayanmaktadır, bizi ilgilendirmez diyemez. Yapılan sözleşme KDV dahil yapılmış olsa dahi, Vergi Usul Kanununda özel mukavelelerin vergilendirmeyi etkilemeyeceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Bakanlar Kurulu konut alıcısına vergi indirimi yoluyla bir teşvik sağlamıştır, bu teşvikten ilgisiz bir kişi olan müteahhitin yararlanması halinde, haksız yararlanılan verginin müteahhitten cezalı olarak Maliye tarafından geri alınması gerekir. Bu nedenle maliye ilgili kuruluştur.

Tüketiciye konut kredisi sağlayan banka müteahhite %10 KDV farkına isabet eden tutar kadar fazla ödeme yapmış ve bunu tüketiciye yüklemiştir. Bu nedenle yaptığı bu fazla ödemeyi müteahhitten geri alması gerektiğinden bu konu beni ilgilendirmiyor diyemez. Bunu yapmaz ise Bankacılık Düzenleme Ve Denetleme Kurulu’nun bu bankaya yaptırım uygulaması gerekir.

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tüketicinin haklarını korumakla kanunlarla görevlendirilmiş ve yetkilendirilmiş bakanlıktır. Tüketicinin uğrayacağı bu haksızlığa müdahale etmeyecekse tüketiciyi koruma görevini ne zaman yapacaktı. Bu nedenle bu bakanlıkta sorumlu kuruluş olup bu konu bizi ilgilendirmiyor diyemez.

 

SONUÇ: Kanuna dayanılarak çıkarılan kararname ile konut alıcısına sağlanan teşvik kapsamında KDV indirimine isabet eden paranın iadesi tüketiciye yapılmalıdır. Aksi takdirde tüketici açısından hiçbir şey değişmeyecekse bu düzenleme neden yapıldı ve Maliye %10 eksik vergi tahsilatına neden razı oldu?

30.09.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.